摘要：社会转型引发巨大城市居住形态变化；中国城市居住形态的现状是需要与供给的不对等产生矛盾；我国的“住房供应体系”=“房地产市场”+“政府提供的保障性公共住房体系”；试从社会和经济性两方面着手分析居住形态的现状，建立完善社会住宅供应体制，以弥补现有的以市场为主导的商品住宅供应体系。在中国房地商而不是政府在城市建设中占据了主导地位；以往的经验告诉我们，政府的指导应该不仅仅是指标性的，学习万科集团商品房产业的打造；在城市化的背景下，深入了解市场的需求与反应，占据住宅产业化的核心领导地位，重新取得城市建设的主导地位。
关键词：
社会架构和居住层次现状；住房阶级论，城市化，指标性的政府指导；住宅产业化
中图分类号：K915 文献标识码： A
一、中国城市居住形态的现状
（一）社会转型引发的巨大城市居住形态的变化 ；
将社会架构，对比马斯洛的人的基本需求、住宅和房产市场的特征。我们可以发现这种不对等性的必然存在。根据2000年的统计，所谓的富豪或中上阶层（包含国家与社会管理者层，经理人员阶层，私营企业主阶层，及少数专业技术人员阶层）约占9%，中层小康阶层（包括部分专业技术人员阶层，办事人员阶层，个体工商户）不到15%，中下层（包括商业服务业员工阶层，产业工人阶层，产业劳动者阶层）份额最大约75%，贫困阶层约3%。城市住房供应结构现状是以房地产市场主导的中高档为主，面向中层及以上的阶层。保障性住房，甚至夹心层的住所大大的缺乏。
（二）城市化
对于一个城市化速度30%的国家来说，这意味着政府不得不解决新增加的大城市居民对住房的新需求，这是一项巨大的工程。从筹资建房到提高质量，以住宅为主要经济发展点到住宅体系的建立。政府有必要审视房地产供应体系，建立以商品房、公务员福利房、社会安居房和廉租房等各类供应关系，进一步关注体系的完善，更多的关注居住区和居住建筑设计的形态等物质条件，并同时关注他们对社会生活的影响。建设一个社区而不仅仅是一个住宅。打造的是一个社会实体而不是物质形式，更多是关注其社会性。
（三）中国的房产商在城市建设上占据了主导地位；
在中国，房地商而不是政府在城市建设中占据了主导地位。改革围绕着提高租金、出售公房、发展房地产市场三个方面展开。住宅作为商品性提升的过程中，城市房地产商成为住宅建设的主要力量，从而决定住宅标准的实权逐渐由政府向房地产开发市场转移。
我国的“住房供应体系”=“房地产市场”+“政府提供的保障性公共住房体系”；
住房供应体系是“政治问题”，保障性公共住房缺位是问题的关键。
二，住房阶级”理论
（一）“新韦伯主义”城市社会科学的“住房阶级”理论
通过对英国工业城市伯明翰一个内城区斯巴鲁克的住房和种族关系的经验研究，雷克斯和墨尔提出了“住房阶级”理论，在这种视角和理论框架下。我们注意到：一方面，是将对住房的研究与资源的不平等分配和阶级分层联系起来；另一方面，城市的空间结构和社会组织通过住房分配体系联系在了一起。从城市社会学的角度分析不同群体在住房分配系统中的位置，以及在何种程度上这些群体中的个人意识到他们在住房分配这一市场情境中的相似地位并开始组织形成单位或阶层[2]。
（二）多层次的居住体系形成
单位身份消解，城市以社区为单位演化社会分层，多层次的居住体系已形成，结构上存在缺陷；原有的依附于单位的人，相应以身份为资源分配的中心；而今这种关系渐渐消解转向以个休为单位的社会经济关系，围绕不同城市社区承载不同社会群体，从社会角度而言，实际上达到了从居住的意义上进行社会分层的效果。尽管我国形成了以商品房、经济适用房、廉租房为主要架构的住房保障政策，但一种以大量商品房所形成的社区仍然成为当下居住形态的主体。这样的社区还在不断的繁殖，虽然近年来空置商品房的数量已经达到了8000万平方米。同时仍然有几百万城镇家庭属于住房困难户，有很多工薪阶层买不起住房，旧城改造中因没有足够的房源调剂而引发了很多社会矛盾。
三，如何建立中国的住房供应体系？
让我们来看看来自政府和房地产商的回答：
（一）中国住房政策的四个阶段：
1.1980年-1993年，住房分配制度考虑调整，房子可以作为商品出售。土地使用权可以依照法律的规定转让，鼓励更多的人有自己的房子。
3.1999年中期开始，通过不断改进国家住房质量规范标准，提升居住房屋质量
4.2006年中期开始住房供应结构调整，逐步建立完善住房保障措施。推动保障性住宅建设，应对城市化的背景[3]。
（二）以万科集团为例看房地产商对商品房产业的打造；
作为占房产业龙头一席之地的万科集团，根据市场的需求，顺应国家的政策，扎实打造房地产业，取得有目共睹的成绩，它所走的产业化道路有着重要的借鉴意义。
万科市场的定位：
市场的比例：高档和中高档、中档的比例：万科计划把原有的3比7比例降到2.5比7.5，再下一步隆到2比8的合理比例。
市场的细分：细化市场，在中高档新产品中针对不同客户群体研发系列产品。
赢利结构模式：质量好的地开发高档产品，以高利润获得成长性；80%的部分为中低价房，以高周转率获得成长性，不排除帮助政府开发政策性用房的可能。走住宅产业化的道路。
（三）反思政府的道路
以往的经验告诉我们，政府指标性的指导难以落实到实处，在城市化的背景下，深入了解市场的需求与反应，占据住宅产业化的核心领导地位，才能重新取得城市建设的主导地位。住房问题具有经济性，也具有社会性。
四，结语
住宅是城市的住宅，做住宅设计要有城市设计的眼光，政府作为主体解决城市住宅问题，才能真正保障大多数人的安居乐业，居者有其屋。以往的经验告诉我们，仅仅是指标性的政府的指导是不够的，只有在城市化的背景下，深入了解市场的需求与反应，占据住宅产业化的核心领导地位，才能重新取得城市建设的主导地位。在此过程中，需要政府承担起作为公共产品的社会住宅的经营权，建立完善的建设、管理和分配体系，实行封闭性的内循环。实现从以住房拉动经济，转向以住房为公众谋福利的目标。
