摘要：全球城市化是21世纪最重要的特征之一，城市化的快速发展促使了城市边缘区的形成。然而在城市边缘区不断发展的过程中，受中心区和外围农村的共同作用，城市边缘区成为土地利用问题最多的地带。商业设施作为不可或缺的公共服务设施之一，商业空间的分布与设施的配置直接影响着边缘区甚至广大农村地域居民享受公共服务水平的高低。本文以江宁为例，试图分析城市边缘区商业网点发展现状的特点及存在问题，并对未来边缘区商业网点建设发展提出了建议。
关键词：城市边缘区；商业网点；问题；建议
中图分类号：TU984 文献标识码： A
引言
随着中国进入快速城市化阶段，我国大城市出现了更加明显的扩张现象。有学者认为城市用地的扩张行为与城市边缘区密切相关，它一方面表现为边缘区内部的土地利用结构由乡村用地向城市用地转换，另一方面也是城市边缘区空间范围扩张的过程[1]。中国快速城市化的发展不仅反映在城市数量、城市人口和用地规模的迅速增长上，同时也反映在城市边缘区的空间动态变化上，不断蔓延的城市边缘区已成为城市空间中变化最大、最迅速、最敏感的地带。商业空间是一种重要的城市空间形态，商业活动能带动城市边缘区公共空间的活力，。由于远离城市中心区，边缘区难以依托成熟的城市商业服务网络，又因为自身商业体系的形成需要较长的成长期，因此边缘区的商业发展容易出现滞后现象。
1研究区域简介
2边缘区商业发展规模与人口规模不匹配
边缘区商业发展规模与人口规模不匹配表现在两各个方面，一是人口规模不足以支撑大型商业商圈层级；二是社区商业空间不能匹配现状人口规模的需求。
大型商业的形成需要足够层级的商圈支撑。边缘区的交通体系与主城联络较为单一，类似“口袋型”，不利于大型商业多层级商圈的形成，同时也阻隔商业向区外辐射。资料显示，一般 80 万人口可支撑一个大型购物中心，目前江宁最大街道也只有 22 万人口。仅依靠其居住人口来支撑大型商业较为困难。宁区现状大中型零售业商业网点（2000平方米以上）数量较多，包括在建商业，人均大中型零售业商业网点面积达到0.88平方米/人，但是部分大型商业缺乏人气。
大多数房产开发商以经济利益最大化为主要目的，重视居住区和工业区的开发建设，忽视商业物业的建设，设置要求不配套。在对江宁区社区商业的调查过程中发现，多数的社区的商业空间需求是不足的。江宁区现状社区商业为56.86万平方米，人均社区商业面积为0.48平方米/人。现状社区商业配套不足，无法满足400～500米服务半径需求。由于边缘住区内部配套设施供应不足，同时离市中心距离又比较远，不能依托城市已有的商业服务设施，居民往往需要出行很远，才能抵达消费地点，造成生活诸多不便。
3边缘区商业建筑类型单一，商业发展同质化
统计显示，低层商业无论从建筑面积或网点数量上，都在此次调研中占有最大的比例，除了大型商业建筑之外是边缘取商业的主要建筑形式，这是目前边缘区建筑群空间特性决定的。这些沿街带状分布的底商组成了周边式商业，周边式商业的空间分布受居住区空间规模的限制。在居住区空间规模相对较小的情况下，周边式商业基本满足居民的使用要求； 可是在空间规模相对较大的地区，引发商业内容的简单重复，减缓商业业态体系的形成，使其不得不面对经营同质化和竞争无序化，同一社区出现过多相同业态，人们对周边式商业的认知程度降低。
对于中大型商业建筑来说，其业态也呈现同质化现象。由前文边缘区对主城区的依附性可知，边缘区商业业态并不完善，缺乏高档商业业态，虽然消费者的基本购物需求在边缘区得到了满足，由于交通条件的改善带来的出行时间的减少，消费者更倾向于道主城区商业中心进行更高层次的消费。如今的江宁区新型商业业业态发展势头良好，但也限于超市与购物中心的发展，江宁区传统商业业态的发展面临严峻的挑战形势。面对近年国内新型业态飞速发展的形势，商业发展的策略应该调整业态结构，一方面进一步加速新型业态的发展，另一方面要大力发展对外服务的业态，如购物中心、百货店、大型专业店等，提高服务质量与层次，扩大业态规模，提升商业辐射能力，扩展商业辐射影响区域。
4商业网点在空间上分布不均，商业中心尚未形成
江宁区商业网点的分布是比较紊乱的，整体上呈现出既集中又分散的布局。它主要表现为：一是沿交通干道呈线型分布；二是在某一区域范围内均匀分布，而这种分布方式主要集中在发展相对比较成熟的东山老镇、百家湖地区、汤山老街；三是零星分布，而这种分布方式主要集中在江宁区外边缘区。
现状商业网点分布
从江宁区商业网点的统计情况来看，主要的商业网点集中分布在东山街道和秣陵街道。东山、秣陵街道现有的2000平方米以上的商业网点营业面积站全区总量的42.86%；2000平方米以上的商业网点分布最少的是横溪街道和谷里街道，其营业面积仅占全区总量的2.52%。
我们以超市服务半径500～2000m，农贸市场服务半径800m、百货店服务半径3000m分析可以看出，江宁区现状商业设施（尤其是大中型设施）多集中于东山副城，新城和新市镇商业设施建设相对滞后，不能完全满足需求。
江宁区商业网点在空间上分布不均，江宁区的商业网点（尤其是大中型商业设施）过度集中于东山副城，新城和新市镇商业设施建设相对滞后，基础薄弱，且市级商业副中心尚未形成。
5结论与建议
城市边缘区是城市化进程中变化最显著发展最活跃的地区，它既是协调城乡空间的边缘地带，同时也是未来城市城市发展的雏形，其建设活动的频繁显示其极大的发展潜力。作为体现公共服务水平的重要组成部分，商业网点发展应该处于城市发展战略的重要地位。合理的商业网点系统的构建，将带动城市边缘区商业服务设施的发展，在衔接主城区的商业服务网络建设的同时，也能满足该地区商业经济发展的需求，为居民提供高质量的商业服务。
城市边缘区商业网点系统的构建应该满足三个原则：
（一）对应城市中心体系，依托设置商业中心，使商业中心的发展与城市中心发展相互协调和相互促进江宁区城市总体规划确定的城市中心。
（二）对应轨道交通站点，按照TOD导向理念，充分利用轨道交通枢纽节点和客运枢纽站点的客流集散功能，城市各级商业中心结合轨道等客运站点设置，原则上市级商贸副中心保证2条以上轨道线支持；地区级（新城）商业中心基本保证至少有1条轨道线相连接。
（三）对应服务对象：根据服务人口、服务范围确定商贸中心的规模、商贸中心的准入业态与空间布局。市级商贸副中心面向皖南地区，辐射服务人口约340万。地区级商业中心服务人口20万人，新城商业中心服务20～30万人；居住社区级商业中心服务人口3～5万人，新市镇商业中心服务2～3万人；基层社区级商业中心服务人口0.5～1万人，村庄商业中心服务人口0.05～0.1。
