摘 要 本文通过一起在实务工作中的案例，对保险资金债权投资商业地产涉及的债权投资合同的效力、担保合同的效力、房地产登记机关如何审查抵押登记等相关法律问题进行分析研究，以期促进房地产业的健康发展。
关键词 保险资金 债权投资 商业地产
作者简介：王新忠，江苏汇君律师事务所，二级律师。
一、商业不动产债权投资合同的法律效力
第一种观点认为，甲公司与乙公司签订的商业不动产债权投资合同的性质应定性为借贷合同，按照法律规定应当无效，理由和法律依据如下：
1.甲公司与乙公司签订的合同属违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务的行为，违反了中国人民银行《贷款通则》规定。
2.甲公司与乙公司签订合同的行为属未经中国人民银行依法批准，擅自从事金融业务活动的行为，违反了国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》的规定。
3.甲公司与乙公司签订合同的行为属未经国务院银行业监督管理机构批准，从事银行业金融机构的业务活动的行为，违反了《银行业监督管理法》的规定。
4.甲公司与乙公司签订的商业不动产债权投资计划投资合同，实为企业借贷合同，违反有关金融法规，根据《最高人民法院关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》的规定属无效合同。最高人民法院的批复至今依然有效，司法实践中人民法院大都以此为依据判令企业之间借贷合同无效。
第二种观点认为，商业不动产债权投资合同的性质定性为借贷合同没有争议，但是按照法律规定应当有效，理由和法律依据如下：
1.1999年施行的《合同法》规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。“法律、行政法规”是指全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”。《最高人民法院关于企业借贷合同借款方逾期不归还借款的应如何处理的批复》是最高人民法院1996年作出的，在二者冲突时应依据新法优于旧法、法律效力高于司法解释效力的原则适用《合同法》及其司法解释。司法实践中，多数法院根据人民银行1996年制定的《贷款通则》第61条规定主张借款合同无效，而《贷款通则》属于部门规章，并不符合《合同法》及其司法解释关于认定合同无效的规定。
2.已发生法律效力的最高人民法院（2014）民一终字第39号民事判决书认定：上诉人郑州广厦置业有限公司与被上诉人郑州佳德物业服务公司的借款合同实质上是一种为生产经营所进行的临时性资金拆借行为，一审法院关于借款合同有效的认定应予支持。甲公司与乙公司签订的商业不动产债权投资合同，其内容实质为企业之间的借贷合同，出借方甲公司并非以资金融通为常业，不属于违反国家金融管制的强制性规定的情形，不应认定商业不动产债权投资合同无效。最高人民法院领导的讲话也支持上述观点。笔者认为，司法实践中，最高人民法院领导的讲话和最高人民法院审理案件形成的观点（特别该案件刊登在最高人民法院公报上）对全国类似案件的裁判具有普遍指导作用，甚至是裁判的依据。
3.商业不动产债权投资合同虽然在内容上类似于金融借贷合同，但此类投资计划是依据保监会《保险资金投资不动产暂行办法》的规定允许开展的保险资产管理产品，不同于普通非金融机构企业间的借贷合同。该计划已经在保监会注册，并被认为符合《暂行办法》等有关规定，因而在行业主管部门管理层面对此债权计划的可行性和效力已予以认可。
笔者倾向于第二种观点，但是有一些事实和观点尚需进一步探讨、交流：
1.如何准确界定“对不具备从事金融业务的资质的企业之间，为生产经营需要所进行的临时性资金拆借行为”。笔者认为，“临时性”已表明了借款是短期的，临时性资金拆借行为的时间判断标准以不超过两年为宜。
2.笔者认为，对于下列三种认定无效的情形在实务中如何准确界定，商需进一步研究、探讨：
第一，不具备从事金融业务资质，但实际经营放贷业务，以放贷收益作为企业主要利润来源的；上述案例中的甲公司系保险资产管理公司，经营范围很广泛，其与乙公司签订的商业不动产债权投资合同的性质虽然定性为借贷合同，但是难以确定甲公司经营的是放贷业务，更是难以确定甲公司的主要利润来源是保险资金债权投资商业地产。
第二，未经中国人民银行依法批准，擅自设立金融机构或者擅自从事金融业务活动的；上述案例中的甲公司系经保监会和中国人民银行批准依法成立的金融机构，毋庸置疑。但是其与乙公司签订的商业不动产债权投资合同的行为是否属于未经有关部门批准擅自从事金融活动的行为，笔者认为在具体实务中很难认定。
第三，未经国务院银行业监督管理机构批准，设立银行业金融机构或者从事银行业金融机构的业务活动的；上述案例中的甲公司虽然未经银行业监督管理机构批准，但是经过保险业监督管理部门的批准，笔者认为甲公司应是合法成立的金融机构。但是其与乙公司签订的商业不动产债权投资合同的行为是否属于未经有关部门批准擅自从事金融活动的行为，笔者认为在具体实务中很难认定。 3.甲公司与乙公司之间所进行的资金拆借行为即使法律上认定有效。笔者认为，仍然属企业之间违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务的行为，按照相关规定要受到相应的行政处罚。
二、商业不动产债权抵押合同的效力
甲公司与乙公司签订的商业不动产抵押合同明确约定，《投资合同》及其附件或者其中所包含的任何条款在被依法认定无效或者不具有强制执行力的情况下，均不影响本合同之法律效力。笔者认为，按照上述甲公司与乙公司的约定和法律规定，即使商业不动产债权投资计划主债权合同无效，抵押合同亦可以单独有效，理由和法律依据如下：
1.《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。”《中华人民共和国物权法》第一百七十二条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。”笔者认为，按照上述法律规定，在担保合同没有另行约定的情况下，主合同无效，担保合同无效。
2.当主合同无效，导致担保合同无效时，并不意味着担保人对其担保行为不承担任何法律效果。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，在主合同无效而导致担保合同无效的情况下，如果担保人有过错的，需要承担相应担保责任，赔偿债权人的部分损失。
3.《中华人民共和国担保法》和”《中华人民共和国物权法》均明确规定，在担保合同另行约定的情况下，担保人与被担保人可以约定担保人对债务人因主合同无效而产生的担保责任。甲公司与乙公司签订的商业不动产抵押合同明确约定，《投资合同》及其附件或者其中所包含的任何条款在被依法认定无效或者不具有强制执行力的情况下，均不影响本合同之法律效力。笔者认为，担保人对债务人因主合同无效而应承担的担保责任是对主合同无效的债务人应承担责任的担保。 对主合同、担保合同之间的关系“另有约定”时，只能是担保人与债权人就是否对债务人因主合同无效而产生的责任承担担保责任进行约定，也只有在这种情况下，担保合同的效力才能独立，不因主合同无效而无效。在此情况下，担保合同所针对的是主合同无效后的担保责任，其法律效力自然不受主合同无效的影响。笔者特别强调的是，甲公司与乙公司签订的商业不动产抵押合同必须明确约定在甲公司与乙公司签订的商业不动产债权投资合同无效的情形下，担保合同仍然有效。
三、房地产登记机关如何审查抵押登记
房地产抵押登记机关（以下简称登记机关）对当事人申请抵押登记时提供文件、材料的要求，现行的法律、部门规章规定如下：
1.《担保法》规定办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同和抵押合同或者其复印件。
2.《城市房地产抵押管理办法》规定办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。
3.《房屋登记办法》规定，申请抵押权登记，应当提交主债权合同。
笔者认为，乙公司提供的抵押物和文件材料符合《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》规定的前提下，双方已进行抵押合同单独有效的约定，则登记机关应对当事人的抵押登记申请受理并依法登记，不应受主债权合同效力的影响，理由和法律依据如下：
1.《担保法》和两个《办法》规定了相关当事人进行抵押权登记需要提交的必要文件、材料，即需要符合以上形式要件。其中《城市房地产抵押管理办法》对可以用于抵押的房地产范围和特定房地产的抵押方式应由登记机关进行实质审查作出了规定，但《担保法》和两个《办法》均未规定登记机关有义务对主债权合同内容及效力进行实质性审查。对债权合同效力的审查和判断是司法机关和仲裁机关的权力，房地产登记机关不具有认定债权合同是否有效的法定职能。
具体到上述实例，甲公司、乙公司签订的主合同即商业不动产债权投资计划投资合同，笔者认为按照法律规定当事人向登记机关提供的能够证明抵押人有权设定抵押权的主合同系债权合同即可。最高人民法院《关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权的批复》规定，合同的名称与合同约定的权利义务内容不一致，则以合同的名称确定合同的履行地和法院的管辖权。甲公司、乙公司签订的主合同即商业不动产债权投资计划投资合同名称上虽为投资合同，但是合同约定的权利义务内容为债权性质，所以符合申请办理抵押权登记的要求。
2.按照《担保法》、《物权法》的规定，抵押合同效力可由双方当事人约定为单独有效，充分体现当事人意思自治原则。即使主合同被认定为无效，抵押合同效力可由双方当事人约定为单独有效，抵押权人亦可通过抵押权实现因主合同无效产生的债权，在实务中此类情形已大量存在。抵押登记行为是以抵押合同为基础的，在抵押合同有效的前提下，登记机关的登记行为应认定为有效。若因主债权合同无效登记机关不予办理抵押登记，则上述《担保法》和《物权法》的规定没有实际意义。
