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商业地产短线操作问题研究

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商业地产短线操作问题研究
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内容 摘要:近几年我国商业地产多采用分割出售的开发模式,这种短线操作模式已严重制约了商业地产的 发展 。本文剖析了商业地产短线操作的原因, 分析 了由此带来的 问题 ,并提出了解决对策。

关键词:商业地产 短线操作

近几年我国推向市场的商业地产项目,多数采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式,“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺,然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主,这些业主可以自行经营,也可将商铺再转租给其他人经营;“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售,购买者拥有的不是一个个独立的商铺,而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权,它类似一种融资工具,由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近二三年我国商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上,又发展起“售后返租”的模式, 售后返租又称返租销售,或售后回租,是指房地产商为促进销售,销售产权式商铺时,与买家约定,在出售后的一定年限内,由买家把经营权交由房地产商行使,开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。在上述两种模式下,由于利益关系,开发商往往只关心商铺销售情况,不可避免地存在短线操作问题,即只关心前期销售,不管后期运营。 于是我们经常可以看到, 商业项目销售场景火爆,销售后商业城日渐萧条的局面。并经常形成开发商、经营商、物业管理商三方矛盾,许多项目还引起了众多小业主与开发商纠缠不止的 经济 纠纷。

目前 的我国这种赢利模式类似十几年前我国 台湾 地区多数商业地产项目采用的模式,据台湾有关资深人士透露,采用这些模式的项目仅有一家能持续成功经营,其余的则出现多次的经营调整,最终亦难以成功。

笔者认为我国商业地产开发商只有将目前这种划整为零的分割出售的模式,转到只租不售或整体出售的模式中,才能把开发商的利益捆绑与商业地产运营捆绑在一起,才能解决商业地产短期操作模式问题。

商业地产短线操作原因分析

(一)商业房地产开发利润远远高于商业经营利润

房地产是目前公认的为数不多的一个暴利行业。据政府部门调查显示,全国房地产行业利润高达到20%以上,而福州市物价局调查的结果显示,福州的房地产行业利润在于20%-40%之间,高的一些项目甚至超过100%。而商业地产价格又比住宅高出数倍,因此,商业地产的利润是非常高的,这也是近几年我国商业地产迅猛发展的一个最重要的原因。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润, 多数开发商都想快点把商铺销售出去,进行新的地产开发项目,赚取更多的利益,而不是想长期从事商业营运。因此,多数开发商只是把商业作为获取暴利的一个手段,而不是目标。这是造成众多开发商在商业地产开发短线操作的一个内在重要原因。

(二)商业地产承受着巨大的资金压力 在国家宏观调控下,向银行贷款的难度很大,其它融资渠道融资又很困难;信托资金由于受到各种条件的限制,能融到的资金对于资金缺口来讲,也只是杯水车薪;开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下.需要最大限度地迅速回笼投资,但商业地产项目,特别是大容量的商业地产项目的成熟需要一个较长时间(往往需要几年时间,甚至十多年)的市场培育,即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户,此过程依然无法逾越。因此迫于资金压力,开发商不可能长期持有商业地产产权,更不可能等到项目运营成熟后再出售变现。这是造成商业地产短期操作的一个重要外在原因。

(三)开发商缺少商业地产的开发经验

商业经营模式迥异于地产的开发,国内房地产 企业 经过十几年的发展,一些开发模式已十分成熟。但是,这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式,相对于住宅开发,商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去,而且要售后不乱,保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外,还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。特别是对一些大型项目而言,如Shopping Mall,是一种新引进的业态,国内鲜有成功的经验可供借鉴,难度更大。因此,由于商业意识不足及优秀的商业人才奇缺的原因,商业地产开发商不得不扬长避短,沿用“卖完就走”的住宅开发模式,加快资金回笼速度,避开商业人才缺乏的短处,将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。

商业地产短线操作带来的问题

商业网点布局不合理,造成商业资源和 社会 资源严重浪费。由于商业地产短线操作问题,不少开发商根本不怎么考虑商业地产后续怎么经营这一问题,只要能把物业卖出去就行了,这往往导致一些地产商在开发商业地产项目时,认证不充分,建设开发盲目,招商项目定位与市场脱节,贪大求全,脱离当地消费水平。造成了阶段性结构性的网点布局地区不平衡和不合理,并引发不利就业、扰民、 影响 交通 、破坏环境等一系列问题。这种投资自发性和盲目性突出表现网点布局上,东部多,西部少,老城市多,新城市少。业态结构上大型百货店过剩,新型业态发展缓慢,许多开发商重复建设造成商业资源和社会资源严重浪费。

比如,美国有4.5万个购物中心,其中只有5%超大型购物中心,即我们现在说的MALL,不是所有的购物中心都可以称上MALL的,在美国有邻里购物中心、生活购物中心,这些面积大都在1.5万平米左右。但是现在我国实际情况是,不少购物中心建设时片面贪大求全,造成招商过程中,受到种种限制,无法招到足够数量的品牌代理商和理想业态,甚至有的购物中心可以用门可罗雀来形容。在商业街步行街开发上也有类似问题。由此,造成商业资源和社会资源严重浪费。

商业设施利用率低。由于开发商对后期项目营运考虑得少,缺乏市场调查和市场定位这一主线,在建筑设计中, 开发商往往为追求经济利益最大化,很容易为了便于销售而规划设计、为了便于出租而规划设计、为了使用面积最大化而规划设计、为了建设成本最低而规划设计,却忘记了营造良好的商业服务氛围,无法充分营造健康、舒适的休闲购物空间以尊重消费者休憩、观赏、停留和交流的需求,它必然造成商业地产后期营运上的困难。

商业地产后期营运困难,规模优势难以发挥。在 目前 商业地产短线操作模式下,开发商总是希望尽快将物业售出,以尽快回笼资金。而一旦商业地产被拆零卖掉,所有权与经营权分散归属业主或租户,地产商无权干涉。因此在商业地产的后续管理中地产商往往缺乏对项目的整体控制力。对商铺业主而言,业主既是所有者,又可能是经营者,其有权支配自己的商铺。而小业主一旦要出租时更多的是从自身利益角度考虑,更倾向将商铺出租给高租金的商户,不考虑经营项目或商品品种、档次,很难顾及到租户对整体的 影响 ,这就会形成一些业态、店铺、经营项目简单随意地拼凑在一起,势必造成大型购物中心经营及布局无序、无特色,项目交叉重复,杂乱无章,服务功能残缺,更谈不上良好的 企业 形象和效益。

即使是在售后返租的模式下,开发商或管理公司对众多小业主在经营上有一定的调控权,但由于涉及到开发商(或管理公司)、业主和经营者三方关系,利益关系变得非常复杂,在处理一些 问题 ,如在日常市场推广、物业改造等方面相关费用分摊由谁出,出多少等等,非常困难,从而会影响到整个项目的 发展 后劲。

容易造成 经济 纠纷,引起 社会 问题。商铺买家花巨资把商铺买下后,一旦发现与预期目标相出甚远,其不满情绪就会滋生。特别是在售后返租形式下,把问题延期解决,极容易造成经济纠纷,引起社会问题。商业已是微利行业,其平均利润率根本达不到开发商承诺的8%-10%的返利,甚至出现项目中许多商铺租不出,这时,巨大的亏空不知该由谁出,我们知道房地产开发企业是项目企业,一旦项目做完,这个公司很可能就解散了,数量众多的小业主们往往最后就会找到政府,由此引发社会问题。

解决商业地产短线操作问题的建议

(一) 重新调整自身定位

开发商在整个项目的发展过程中,自始至终是主要的角色,要尽快尽早放弃惯有的思维模式,杜绝商业地产卖完就走的错误思路,努力实现从地产开发商到商业经营者角色的转变,改变过去重建设、重销售、重招商,轻服务、轻经营、轻规划的落后做法,确立地产开发和商业运营并重的经营格局。

开发商应认识到随着商业地产竞争日趋激烈,购买者观念日趋成熟,如果还抱着卖完就走的短线操作思想,极有可能导致整个项目的失败。

(二)建立商业地产新型资金筹措模式

在国外大多数的商业地产是由市场基金支撑运营的。在美国199家基金和171家公开上市基金拥有全国购物中心一半以上的投资,日本和南美情况也是类似的,在欧洲和东南亚,购物中心多半是由专业购物中心开发商运用自有资金来发展的。而我国的商业地产融资的渠道还比较单一,主要来自间接融资渠道.即银行的贷款,直接融资渠道还不多。全国地产业银行信贷依赖水平在70%一80%之间.而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖度已超过90%。

融资问题不解决,商业地产短线操作的问题就不可能从根本上解决。当前,我国可以借鉴一些发达国家(或地区)商业地产开发经营的成功经验,引入房地产投资信托(REiT)的开发模式。运作时首先应由具有商业地产开发意向的公司与信托机构或投资银行等部门共同成立REIT。此时,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已经存在的REIT),再由REIT发行受益凭证,募集投资者的资金投入商业地产项目的开发中,并委托或聘请专业机构和人员对该商业地产实施具体的经营管理。

(三)适时引入运营的专业中介商

开发商业地产是一项系统工程,涉及方方面面,除了要鼓励商业企业和地产企业的强强联合之外,还需要通过市场经济的不断完善,吸引和培养一些必要的中介代理商,如专业的物业管理商、信托基金投资商等。这些专业机构起到做大做强市场的桥粱和润滑剂作用。只有地产开发商、投资商、零售商和管理商各方通力协作,才能使商业地产项目所有权、经营权、管理权得到保障,从而使各方的利益都得到有效的实现。

(四)推动商业资本与地产资本融合

所谓商业资本与地产资本融合指的是一个企业既从事地产开发也从事商业经营。商业地产在世界上基本上是两种开发形式,一种是欧美形式,地产业跟商业分开,各搞各的,一个搞投资开发,一个搞后续经营。日本则逐步实行两者的结合,资本互相渗透,建立共担风险,这样有利于促进两者之间更好的发展。我们用什么样的方式,来推进我们商业地产的发展还有待于进一步探索。最近我国有不少大型的零售业介入了地产的开发,而地产业也引进了零售业,这种资本的渗透结合,有可能是一种方向性的探索, 对解决商业地产开发中短线操作问题将起到积极的作用。

(五)加强政府对商业地产的宏观调控力度

各地要抓紧制定城市商业网点规划。在市场经济情况下,商业地产发展有它的 规律 性,商业网点,特别是大型的商业网点应该符合这一规律,在我国商业网点布局存在着很严重的随意性和无序性。我们要根据各地的经济发展的水平和城市的功能定位来制定各地商业地产网点规划。现在很多项目的盲目开发,是缺少对市场的了解和整体布局上的 科学 规划,比如购物中心,现在全国已经建好的和在建的有263个,整体面积应该已经超过三千万平米,已经积压了1500亿到1700亿资金。是不是每个地方都需要、都能够、都应该建购物中心呢?实际上购物中心的建设,必须考虑到经济发展的需要。一般的情况下,人均1000美元以下的城市不要考虑购物中心建设问题。人均在1000到3000美元可以进行适当的试点,也就是说有一些大城市已经达到收入两万多了可以搞试点。3000到5000美元应该说是我国购物中心发展的起步,像北京、上海已经进入这个时期。5000以上的进入到发展期,10000以上进入了成熟期。我们应通过商业地产网点规划颁布实施,使商业地产布局分布更加合理,这样商业地产开发的风险才能降低到最小。另外要抬高商业地产开发的门槛,让品牌好有实力的开发商进入商业地产领域。同时,要关注商业地产商的融资方式,进一步规范售后还租的开发模式,对实行售后还租一般要求开发商对将来应付给的买家的固定回报,要有资产抵押,或者有其它企业担保,以确保买家未来的利益。

(六)加强商业地产 理论 研究

商业有它的规律,地产有它的规则,操作商业地产两者必须结合起来,两者相脱离就会产生很多问题,因此,需要加大商业地产理论的研究力度,加快培养一批既懂地产又懂商业的复合型商业地产人才,这样才能更好促进商业地产健康发展。

参考 文献 :

1.石玉, 石磊,浅谈商业地产面临的主要矛盾与对策,大众 科技 ,2004

2.吴德云.地产大锷+商业巨头商业地产新模式初探.河南商业高等专科学校学报,2004

3.赵德海,刘威.商业地产开发中的错位及对策研究.财贸经济,2005

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摘要:随着经济不断发展,城市化建设加快,我国地产市场发生了深刻变化。在经济新常态下,我国地产行业受到了冲击和分化,步入到历史拐点新时期。基于此,本文首先分析了经济新常态的意义;其次对我国商业地产现状进行了分析;最后面对商业地产已出现问题,希望可以用新的思维、新的手段去取得新的成功,加强商业地产的转型成功。关键词:经济新常态地产管理现状分析管理策略1经济新常态在我国经济的发展过程中,逐渐出现了新的问.........
金融支持农业产业链发展问题研究
发布时间:2023-05-04
摘要:农业产业化进程的加快离不开金融的支持。陕西是西部地区的农业大省,金融对陕西农业产业链的支持,对于提高农业经济,农民增收有着巨大作用。本文通过对陕西省农业产业链发展中金融支持现状的大量调查,分析了金融支持农业产业......
基于化工生产操作控制中应用DCS的研究
发布时间:2022-11-25
摘 要:DCS系统是分散控制系统的简称,它是一个由过程控制级和过程监控级组成的以通信网络为纽带的多级计算机系统,综合了计算机、通讯、显示(CRT)和控制等4C技术,它的基本思想是分散控制、集中操作、分级管理、配置灵活、组态方便......
商标与企业名称冲突若干问题研究
发布时间:2013-12-19
商标与企业名称冲突若干问题研究 商标与企业名称冲突若干问题研究 商标与企业名称冲突若干问题研究 商标和企业名称均系商业标志,前者用于区别不同来源的商品和服务,后者用于区别作为不同市场主......
保定承接京津产业转移问题研究
发布时间:2023-02-01
[提要] 京津冀区域一体化发展已上升为国家战略发展层面,保定在承接京津产业转移方面起着重要的支撑作用。本文在国内外理论研究的基础上,分析探讨保定在承接京津产业转移过程中的优势和劣势,并提出针对性的意见。 关键词:保定;......
软件行业知识产权保护问题研究
发布时间:2023-07-21
摘 要 在知识经济时代,知识产权在社会发展以及高新技术企业发展中占有重要地位,“要么有专利、要么被淘汰”,这就是企业生存和发展的真实写照。软件行业作为高新技术企业之一,其赖以生存和发展的基础就是技术,所以知识产权尤其是专......
关于企业资产重组涉税问题研究
发布时间:2023-02-20
企业实施战略性的发展,必不可少的手段就是资产重组,在进行资产重组的过程必然会涉及税收问题。税收问题对于企业的资产重组有着重要影响,但我国对于这个问题仍未有相关的完善的法律法规,且企业对资产进行评估的流程不够规范......
科技口译策略选择与操作问题
发布时间:2013-12-17
科技口译策略选择与操作问题 科技口译策略选择与操作问题 科技口译策略选择与操作问题 摘 要 翻译是译者的目的行为,其策略的选择决定于译者的目的。科技翻译的目的是传递相关专业信息,这种信息是跨文化的,这与文化......
关于中国房地产业问题思考
发布时间:2023-03-02
论文 关键词:房地产投机;物业税;一级级差税;人民币升值 论文提要我国现在的房地产业是一个非常让人关注的问题,有必要 总结 过去几年我国房地产业 发展 中存在的问题,以便更好地促进我国房地产业健康发展。 一......
失地农民再就业问题分析与研究
发布时间:2015-07-27
【摘 要】农民失地是现代社会比较常见的现象,由此带来失地农民问题。本文主要描述了失地农民失地的背景,指出了失地农民再就业难的原因,如社会变迁影响、管理制度失衡和失地农民素质偏低,并分析了失地农民再就业中存在的技能障碍、......
论房地产企业社会责任问题
发布时间:2023-08-05
自从我国加入WTO以来,国民经济飞速发展,房地产业作为国民经济的支柱产业更是发展迅速,我国城乡居民住房困难问题得到了极大缓解,但同时也产生了一些不和谐音符,关于房地产的质量、价格、服务等投诉总是居于消费投诉的前列。房地产......
电力线路占地的法律问题
发布时间:2013-12-17
在电力企业体制改革之际,要面对并且解决日益增多的电力线路占地的法律问题。首要的是必须明确电力线路占地的法律性质,即:以什么样的土地财产权来定性电力线路占地这一情况和现象。 在我国正在制订的物权法中存在有两类观点:一类观......
警惕商业地产风险
发布时间:2015-08-11
自2014年初房地产市场进入拐点之后,房地产投资增速、住房销售、新开工面积、土地成交,包括房价都出现了明显的下滑。如果加上对于上下游行业的影响,房地产的调整无疑是当前中国经济面临的最主要的下行风险因素。 在关于房地产市场......
金融支持文化产业发展问题研究
发布时间:2023-08-12
摘要:文化产业的社会效益和 经济 效益近年来随着经济的 发展 逐渐凸显,日益受到人们的重视。 金融 支持文化产业发展刻不容缓。然而,由于目前 中国 金融服务不完善,文化产业改革和发展还处于初步阶段,导致金融对文化产业的支持......
金融产业的可持续发展问题研究
发布时间:2023-08-12
摘要:当前我国金融产业持续发展存在金融机构的行政化;金融产业结构不合理、融资结构的失衡;金融市场制度性不足;金融机构治理结构的缺陷等问题。实现金融产业的可持续发展需要明晰的金融产权关系、多元化金融产业主体、规范的金融市场体......
我国商业银行操作风险特点分析
发布时间:2023-08-07
摘要:银行是一个高风险行业,每天都面临着可能发生的风险事件,而在传统上,人们对银行风险的认识更多的关注在信用风险和市场风险。而对操作风险意识淡薄,甚至对操作风险的定义都不能清晰的知道,更有错误的认识倾向是把操作风险归......
中国房地产业的现状与问题
发布时间:2022-09-24
近几年,我国 经济 的 发展 、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策,都为房地产业的发展注入了新的活力。总体 分析 我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行,但是有些局部的、结构性 问题 也应引起足够的重视。具体分......
房地产业融资问题现状浅析
发布时间:2023-03-15
【摘要】目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产 金融 市场不发达和宏观调控政策的影响,也有 企业 自身的原因。笔者根据本单位的实际经验,提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良......
房地产企业的资金管理问题
发布时间:2022-10-07
摘要:资金管理是财务管理中的一项重要内容,对于房地产企业而言资金管理的优良对于其的经营发展具有重要的影响作用。本文以此为切入点就房地产企业资金管理的必要性、当前房地产企业资金管理中所存在的问题及相应的改善对策这几方面的内容进行相关的论述。关键词:资金管理;房产企业;改善对策近些年房地产企业发展快速,并对我国的国民经济带来了重要的影响作用,于此同时相应的问题也随之出现了。而近些年房地产企业发展已进入.........
辽宁文化产业知识产权保护法律问题研究
发布时间:2015-08-12
摘 要:辽宁省是一个文化大省,随着辽宁文化产业的形成以及快速发展,文化产业已成为带动经济发展的重要引擎。然而,受到利益驱动、法律环境欠佳等因素的影响,辽宁文化产业发展中的知识产权侵权现象时有发生。为保障辽宁省文化产业的......
外商投资道路运输业的相关问题研究
发布时间:2016-09-13
1 法定依据及适用 外商投资道路运输业是指外商在中华人民共和国境内投资道路运输经营及道路运输相关业务。外商投资道路运输企业与其他道路运输企业的差别主要在于投资主体及形式,道路运输组织形式、经营方式及发展模式等方面基本相同......
房地产企业短期偿债能力指标评析
发布时间:2023-08-05
摘要:企文章结合房地产 企业 的特点指出在 分析 房地产企业的短期偿债能力时所用指标存在的不足。 关键词:房地产企业;偿债能力;评析 房地产行业现在已经成为 中国 经济 的支柱产业,对经济的 发展 和经济结构的调整都发挥着越......
电磁脉冲与短波天线耦合特性的研究
发布时间:2023-03-31
摘 要:近年来,随着社会的不断进步和发展,我国对电磁脉冲与短波天线耦合特性的研究进入了白热化阶段,且在整个研究的过程当中,研究人员还借助“电磁学矩量法”,对短波天线中存在着的一些问题进行了详细的探究,并根据探究的结果,......
企业合并中商誉的初始确认问题研究
发布时间:2023-08-08
合并会计是财务会计的难题之一,而合并商誉及其会计处理问题又是其中的难点和热点。随着我国企业并购案的不断增加,对合并商誉的规范处理显得更为重要。本文对有关合并商誉的初始确认和计量方面进行了分析,以期与会计界朋友共同探讨交......
我国商业银行发展私人银行业务问题研究
发布时间:2023-01-06
摘要:改革开放以来,我国经济始终保持高速增长态势,人们手中剩余资金日渐增多,催生了私人银行业务。作为一项新兴业务,以其自身高利润率、专业化等优势得到人们广泛关注,但是,由于国内业务尚处于初级发展阶段,无论是研究方面,还......
商业银行柜台操作风险及其防范
发布时间:2023-08-06
摘要: 近些年,随着现代化网络技术和科学技术在银行系统的广泛应用,客户不再满足以前单一的银行业务,促使银行不断推出新的金融产品以应对客户对产品多样性的需求,随之而来银行柜台业务操作也呈现出复杂性、多样性、防范难度大等特......
我国商业银行支持中小企业融资问题研究
发布时间:2023-06-27
摘要:据统计,中小型企业占比达到99.6%,但中小企业贷款占比却仅为22.5%,而且中小企业贷款申请遭拒率高达56%。在08年金融危机中,我国中小企业由于资金链断裂导致破产的企业不计其数。即使到现在,我国还没能完全解决中小企业贷款难......
东北老工业基地的排污权问题研究
发布时间:2023-07-19
排污权有偿交易制度作为发挥市场机制在污染物减排中的重要制度性安排,已经越来越受到国家、相关部门及地方政府的高度重视。2012年,党的十八大报告中明确提出积极开展排污权、水权交易试点,推进生态文明制度建设。2014年3月,财政部......
地质矿山勘测问题研究
发布时间:2022-11-21
摘 要:随着科学技术与经济的不断发展,人们越来越依赖于自然资源。而在我国,矿产资源是主要的能源之一。但是,随着人们需求的不断增加,可以利用的矿产资源却在不断减少。所以,只有做好地质矿山勘测工作,才能开发新的矿产资源,从......
商业银行管理会计问题研究(会员资料)
发布时间:2023-01-29
商业银行管理会计问题研究(会员资料) 商业银行管理会计问题研究(会员资料) 商业银行管理会计问题研究(会员资料) 管理会计产生于20世纪上半叶,以泰罗的科学管理学说为基础形成、发展起来的标准成本系统,是......
房地产企业税收筹划问题探索
发布时间:2015-08-06
摘 要:在我国当前税收体制下,房地产企业承担着较重的税负。那么,房地产企业就应该积极做好税收筹划工作。因此,本文着重于探讨房地产企业的税收筹划工作,介绍了其理论基础所在,指出了进行税收筹划的必要性,然后分析了当前房地产......
浅谈烟草企业一线操作工的培训新模式
发布时间:2015-11-04
摘要:企业的竞争从本质上来说就是人才的竞争,烟草制造企业烟机设备操作工主要依靠先进的机械设备和操作工精湛的操作技能生产出优质的产品,其技能掌握水平对于一线烟草生产的保障与稳固有着重要的意义。笔者对如何在新形势新常态下......
商业房地产投资的商业区域分析
发布时间:2023-08-24
内容 摘要:商业房地产的需求不同于其他房地产类型之处在于其需求受到当地产品和服务需求的 影响 。因此,在 分析 商业房地产投资时就需要考虑顾客基础、商业区(距离递减效应)以及竞争方面的影响等因素。本文从微观分析视角讨论了当......
《操作系统》的实践教学研究
发布时间:2023-01-10
《操作系统》的实践教学研究 1 概述《操作系统》课程是计算机及相关专业的核心基础课,该课程不仅要求学生较好地掌握理论基础,而且要求培养学生良好的课程实践能力。由于该课程的内容比较抽象、深奥,并且课程实验难做,实验效果不明显......
供水企业经济统计工作问题研究
发布时间:2014-01-09
供水企业经济统计工作问题研究 摘 要:经济统计是企业实施管理的重要依据之一,贯穿在企业的整个生产经营管理活动中,也是领导做出决策的重要参考标准。本文首先介绍了经济统计工作对供水企业运行的重要性,然后分析了供水企业统计工作中......
检察业务考核工作中的问题研究
发布时间:2016-09-07
建立科学合理的检察业务考核机制,是一项系统的、长期的、严密的工作。客观、科学、全面地评价检察工作,保证考核结果的客观性和公正性是考核的核心。合理制定考核内容,考核标准可以有效的促进检察机关充分履行法律职能,从而高效正确......
商业银行分产品业绩核算研究
发布时间:2022-07-29
摘要:分产品业绩核算是商业银行实行经济资本精细化管理的基础。本文从银行资产负债表和损益表出发,讨论了分产品业绩核算的框架、方法、技术、产品线的确定和产品线设计原则,从而可以准确汇总部门和机构业绩,使得商业银行业绩考核、......
房地产业价值链问题及其剖解
发布时间:2014-01-07
房地产产业价值的构成也同样遵循价值链 理论 的基本结构,房地产业价值链是指在房地产业价值形成过程中,产业价值的主要创造者-政府、开发商和土地使用权出让方,这些 经济 单元通过协同合作投入所拥有的权利,承担不同的价值创造职能......
房地产企业资金管理问题分析
发布时间:2023-01-24
摘要:随着我国经济发展的日新月异,房地产业在国民经济中的地位愈发凸显,它既是国民经济的基础性和先导性产业,同时也是支柱性产业。作为国民经济的“晴雨表”,“百舸争流,奋楫者先”,如何在竞争激烈的同行中立于不败之地,就需要经营者们不断提高管理水平,正视并智慧解决企业在跨步前行的征途上遇见的形形色色的绊脚石。房地产业是大家所熟悉的资金密集型行业,具有高投资、长周期、慢回笼以及受国家宏观调控影响较大的特点.........
我国当前房地产业面临的问题
发布时间:2023-08-04
住房是广大人民的生活必需品,有人说“小康不小康,关键看住房。”可见,住房问题直接关系到千家万户的生活水平,关系到老百姓的安居乐业,关系到社会公平和谐的实现。如今,虽然我国住房已经实现市场化,但是因为房地产业在我国起步......
我国商业地产产业融资风险管理
发布时间:2023-02-26
摘 要:本文从商业地产产业融资入手,对其进行风险分析,以期为减缓房企融资压力、优化融资结构及控制信贷风险提供理论依据及政策建议。 关键词:融资现状;融资方式;风险管理 近年来,商业地产消费市场狂热趋缓、融资成本逐步提......
公共财政视角下的财政专项资金绩效审计操作问题研究
发布时间:2023-01-03
随着政府绩效管理的推进和审计“免疫系统”、公共财政“经济卫士”职能作用的发挥,对政府部门与重大项目的审计不仅要评价其财务控制管理与财政财务收支合法合规情况,更要从政府运用公共资金的效益角度评价其工作效果、成效,促进我......
浅析当前中国房地产投资信托操作模式
发布时间:2023-08-07
【摘 要】房地产投资信托作为房地产融资未来重要方向之一也越来越得到广泛关注,本文从房地产投资信托的定义出发,分析当前 中国 房地产投资信托的三种主要类型及特点,并对房地产投资信托的操作模式及流程进行了案例分析,为当前房......
当前房地产成本管控存在的问题与对策研究
发布时间:2023-02-06
【摘要】房地产企业的成本控制是影响企业经济效益和市场竞争力的关键,关系房地产企业的持续发展。通过成本控制可以减轻建设过程中的浪费,节约社会资源和经济资源,本文从房地产企业成本控制的现实问题和管理对策等方面进行分析,针......
市场营销专业校企合作问题研究
发布时间:2017-01-11
一、市场营销专业校企合作的必要性 民办高校的传统教育理念束缚了学生对事物的实践能力与动手能力。由于市场营销专业的特殊性,在课堂上学到的理论知识和在学校仿真实训无法满足学生实际操作能力的需要。 如何解决市场营销专业的就业......

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