本文以因子分析法作为分析工具,选取12项财务数据构建指标体系,以此评价各上市房企的经营绩效。因子分析是通过研究多个变量间相关系数矩阵(或协方差矩阵)的内部依赖关系,找出能综合所有变量的少数几个随机变量,这几个随机变量是不可测量的,通常称为因子。然后,根据相关性的大小把变量分组,使得同组内的变量之间相关性较高,但是不同组的变量相关性较低。各个因子间互不相关,所有变量都可以表示成公因子的线性组合。因子分析的目的就是减少变量的数据,用少数因子代替所有变量去分析整个经济问题。
一、指标体系选取
二、因子分析及结果讨论
1.因子分析
2.结果讨论
按照以上方法可以得到综合因子得分,并求出各企业的排序。
(1)营运能力方面。冠城大通表现最佳,其F1得分为3.763,远高于分居第二、第三的福星股份、荣盛发展和中天城投(两者得分相同)。运营能力方面的绝佳表现,以及该指标在综合评价中的高比重,为冠城大通在综合评价中拔得头筹奠定了基础。在营运能力方面做的最差的,是首开股份、万通地产和保利地产。
(2)盈利能力和成长能力方面。表现最好的是城投控股,其F2得分为2.502,远超紧随其后的苏宁环球、中天城投、中粮地产。这里值得注意的是,苏宁环球和中天城投在盈利能力和成长能力方面的上佳表现,使得他们在偿债能力、规模实力排名非常靠后的情况下,仍分居综合排名第六、第八。而在盈利能力和成长能力方面表现最差的是云南城投,再加上权重最大的营运能力方面表现也差,综合绩效依旧垫底。
(3)偿债能力方面。表现较好的是城投控股、福星股份、招商地产。虽然在比重最高的营运能力方面排名居中,但在盈利能力、成长能力和偿债能力方面的极佳表现,帮助城投控股稳坐综合排名第二。同样,福星股份在盈利能力和成长能力方面表现几乎垫底,但在其他三方面的优异表现,使其依旧保证了其综合排名第三的位子。而招商地产的情况就不如前两者乐观,尽管在偿债能力和规模实力方面均居第三,但在比重较高的前两项指标排名靠后的情况下,已经无法挽回其在综合排名上的平庸表现。在偿债能力方面垫底的是中天城投,尽管其在规模实力方面表现也几近垫底,但在盈利能力、成长能力以及运营能力方面的良好表现,使得其在综合排名中依旧保持第八名的成绩。
(4)规模实力方面。排名最好的依次为万科A、保利地产和招商地产。然而,值得我们注意的是这三家房企虽然规模庞大,但在综合排名方面却表现不佳,分别位列第十、第十五以及第九,而规模居中甚至于靠后的冠城大通和城投控股在综合排名上表现尚佳。可见,即使在房地产行业资金需求规模如此大的行业,庞大的规模也不一定能够为企业带来良好的经营绩效。综合以上分析,综合得分最高的依次为:冠城大通、城投控股、福星股份,综合得分最低的分别为:云南城投、万通地产以及首开股份。
三、结语
本文通过因子得分,比较样本中上市房企在规模实力、盈利能力、偿债能力、成长能力和运营能力五个方面的差异和优劣,并按照综合得分,分析所选企业的绩效排名,了解该企业在行业中的地位。通过因子得分和综合得分对样本企业进行全面评价,有利于多维度了解企业的发展状况,较为准确地把握企业特点。
