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中国土地使用权出让制度和烂尾楼现象(1)

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中国土地使用权出让制度和烂尾楼现象(1)
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我国过去很长一段时间实行高度集中的计划经济体制,国家对土地使用权采取行政划拨方式进行分配,导致目前存在大量划拨运动场。划拨土地使用权的特点是“三无”—无偿、无期限、无流动,导致土地资源利用的低效率,得不到合理的开发利用,资源处于低效率使用状态。

在重新认识土地的商品性之后,为了适应市场取向的经济体制改革的需要,从20世纪80年代开始我国逐步建立以出让方式为主的土地有偿使用制度,这是符合市场经济客观规律和现代法律精神的土地使用权制度。 随着接踵而至的房价上扬,引起社会的广泛关注,对于房地产价格快速上涨的原因提出众多看法,社会上有部分人按照计划经济成本决定价格的思维模式,得出因为实施招拍挂出让导致土地价格上涨,土地价格上升,又推动房屋价格上升的逻辑关系,进而对我国现在实施的土地出让制度提出质疑,这一问题小视不得。

一、 房地产市场的现状和发展趋势 近几年来,我国城镇居民住房制度改革与扩大内需政策成效显著,房地产市场供销两旺,正在成为国民经济新的增长点。房地产业大发展优化了投资结构,从1998年开始全国房地产开发投资增长额在固定资产增长额中的比重一直保持在30%左右,带动GDP年增长1个百分点以上。

房地产业大发展有力地促进了就业增长;住房建设和物业管理就业岗位大幅增加,其中房地产从业人员年均增长达5%左右。房地产业大发展进一步改善了居民生活条件,城镇人均住宅建筑面积从1978年的7平方米增加到目前的近22平方米,户均住宅建筑面积达到70平方米左右,成套率达到50%以上,成为人民生活水平提高的重要标志。

城镇居民住房严重短缺的问题明显缓解,居住质量得到了很大的改善。① 目前,全国房地产市场总体上保持着健康、快速发展的态势,但也存在一些不可忽视的问题。

有些地区出现了房地产“过热”趋向。房地产泡沫迹象露头。

现在的问题不是有没有房地产泡沫,而是究竟有多少泡沫。在房地产市场发育与发展阶段,一点泡沫都没有是不可能的,但不能出现严重泡沫。

东部沿海地区城市房地产业具有轻度或中度泡沫,这一方面刺激了房地产市场的资产收益,刺激了经济景气,另一方面也留下了一定的隐患,住房价格过高、土地供应过量、商品房空置过多、住房结构过偏、房地产投资增速过快五种房地产泡沫有进一步扩大与蔓延的趋势。② 在今后20年左右全面建设小康社会的进程中,我国房地产市场处于上升通道,将成为经济与社会发展的突出亮点。

按照国际经验,在城镇居民人均住宅面积达到30-35平方米之前,住房需求呈上升的势头,房地产业具有不断扩展的空间。

二、 形成烂尾楼的原因 “烂尾楼”又名“半拉子工程”,往往是指因资金实力不足、市场定位不准或经济纠纷等,一些开发商无力完成在建项目,遗下一座座没有完工或尚未装修的楼房。由于这些“烂尾楼”一般分布在城市主干道两旁、市中心、重要景观地带和旅游度假区,严重影响市容市貌,因此被人们俗称为城市“伤疤”。

造成烂尾楼的原因是多种多样的,既有宏观方面的,也有微观方面的;既有主观因素的,也有客观因素的;既有政策方面的原因也有法律方面的原因。 1.立法滞后 全国性的规模较大的房地产开发是从一九九二年开始的,对如此大规模的房地产开发,立法上是缺乏准备的。

对房地产开发中容易出现的问题缺乏预见性及预防措施。以致在这股房地产开发热后期,一些矛盾纠纷便纷纷暴露出来。

而我们却缺乏完善的法律规范房地产开发中的无序状况,解决房地产开发中的各种矛盾。比如因对房地产公司的审批、设立、资质条件、项目立项等缺乏严密的程序规定,以致房地产开发公司一哄而上盲目设立。

一些新设立的公司虽无一分钱的资金,但靠玩“空手道”,炒地皮,炒项目,照样大发横财,而一些项目炒了

七、八手之后仍然是空地一片。 2.法律意识不强,执法欠缺力度 本来我国房地产方面的立法就很不完善,但即便对已颁布的法律、法规,执行情况也很不理想。

比如《土地管理法》在一九八六年便颁布实施。其中规定了较严格的土地使用权取得和审批程序。

如第25条规定:“国家建设征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上的,由国务院批准”。但实际上,化整为零,越权批地,甚至以集体所有的土地搞商品房开发的现象仍很普遍。

从九五年开始,为规范房地产市场,国家又颁布了不少新的法律、法规。如《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》等,其中严格规定了房地产开发公司的资质条件,设立程序,项目的立项审批程序等等。

但在实践中这些规定执行的也并不太好,有些根本没有自有资金的也照样大搞房地产开发。未交齐土地使用权出让金就发给土地使用证,土地常年闲置也未按规定罚款或没收土地。

如此“宽松”的执法环境,也难怪有人甘冒风险钻法律空子。 3.对开发商的资质条件审查不严 不管国家房地产开发的宏观政策如何调整,也无论房地产市场多么冷淡,那些资金实力雄厚,资质条件合法的房地产公司,可能在某一阶段的营销业绩会受到一些影响,但这样的公司一般都具有一定的“抗风浪”能力,很少会出现烂尾楼。

可以说,开发商的资信情况如何是能否形成烂尾楼的关键。然而前几年,恰恰对这一关键问题,即对房地产公司设立时的资信情况缺乏严格而有效的审查。

在高利润的驱使下,房地产开发一哄而上,不管有无资金、有无项目,先注册个房地产公司再说。一时间虽然成立了不少房地产公司,但真正有项目的却不多,有项目而又有开发实力的就更少。

这一资质审查上的漏洞,不能不说是形成烂尾楼的最直接原因。 4.预售条件执行不严 根据法律规定,商品房预售必须符合两个基本条件:一是必须交齐全部土地使用权出让金,取得土地使用证;二是按提交预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上③。

但在实践中对这一规定执行得并不好。许多房地产公司甚至连土地使用权出让金都交不起,但照样上房地产项目。

前期开发的资金不足便靠提前预售筹集资金,很多根本就达不到25%的投资标准便开始预售。这样做一方面把风险转嫁给消费者,另一方面销售不畅便极易出现烂尾楼。

5.对工程款监管不力,未能专款专用 根据法律规定,无论从银行的贷款还是预售商品房的购房款,必须用于工程建设,不得挪作它用。但由于缺乏具体的监管措施,开发商拆了东墙补西墙,随意挪用工程款的情况相当普遍。

工程款不能到位必然影响工程进度,工程进度上不去必然影响销售,一旦形成恶性循环,出现烂尾楼就在所难免。 6.房地产开发合同的保证条款不明确,违约责任不严格 房地产开发中包括一系列合同。

如《土地使用权出让合同》、《工程建设承包合同》、《房地产贷款合同》《商品房预售合同》等等。在这些合同的履约过程中如果缺乏有效的担保措施,不仅使债权人的利益缺乏有效的保障,而且债务人在没有履约压力时,消极履约就很难避免。

现在的一些格式合同要么对担保内容不加规定,要么规定得不明确、不具体,实践中难以操作。一旦开发商履约受挫,而合同中又缺少有效的担保措施时,一些开发商可能在权衡利弊得失,认为一走了之或置之不管对自己更有利时,他就宁愿让工程烂尾。

7.银行支持不力,短期行为 房地产开发投资巨大,如 果离开了银行的支持可以说寸步难行。然而在前几年的房地产开发中,当开发商出现暂时的困难,工程进度缓慢,销售不畅时,许多银行不是积极为开发商供血,输氧,而常常是担心自己的投资收不回来而采取“断奶”措施,不仅不继续提供贷款而且采用种种方法催还贷款。

这样做,常使后续开发项目难以为继。而没有后续资金,项目完不成,不能取得销售收入,自然银行的贷款就还不上。

实际上许多烂尾楼就是在银行采取“断奶”措施后出现的。

三、 地价对房价的影响 在以上造成烂尾楼的七个主要原因中,涉及土地出让制度的有三个,目前,我国商品房价格居高不下,已超出居民收入水平所能承受的范围,从而影响整个房地产业的发展,直之造成烂尾楼的大量产生。许多人认为,房价过高是因为地价过高而造成的,因此降低房价应从降低地价着手,此观点值得商榷。

1996年,我国第一家土地收购储备机构—上海市土地发展中心建立,随后,全国200多个城市土地储备机构在全国各地纷纷成立。2001年4月30日,国务院颁布《关于加强国有土地资产管理的通知》,《通知》明确指出:“为增强政府对土地市场的调控能力,有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度,”从而确立了土地收购储备制度的合法地位。

在土地收购储备的过程中,为了体现市场经济原则,确保土地使用权的公开、公平和公正,很多城市都开始严格限制协议用地范围,推行土地使用权招标、拍卖方式出让,引起了很大反响。土地使用权招标、拍卖方式出让的一个直接的结果是:与协议用地相比,土地使用权的价格上升了。

例如,我国某市实行土地一级储备以来,除经济适用房以外的房地产开发用地基本上全部实行地块公开拍卖的方式予以出让,地价连创新高。创造了每亩700万元的天价。

为此,建设部门及房地产开发商抱怨地价过高,影响了房产价格,很多居民也把因房价过高而买不起房归咎于地价过高。面对土地拍卖制度引起的诸多争议,笔者认为:只有深入分析房价和地价的关系,与老百姓息息相关,我们在这里对房价的讨论主要限于商品房住宅价格。

④ 1. 房价与地价的一般关系 有些人把房价上涨直接归因于地产价格过高,进而把地价过高归咎于土地出让制度,这是一种似是而非的见解。 首先,地价与房价有关联,但并非线性关系,即使地价上涨,房价也并不一定随之上涨,要降低房价,也并非只有降低地价一个途径。

与其他商品一样,住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成,成本包括建筑成本、地价、财务成本、各种规模等,其中地价约占成本的1/3左右。理论上说,如果地价上涨而其他成本下降,或者开发商利润减少,且地价上涨数额小于或等于其他成本与利润之和,则房价仍然可以维持原价甚至下降。

只有其他成本都呈刚性再无下降空间,而开发商已到了无利可图的地步,地价的上升才会全部反映在房价上,成为房价上涨的直接原因。那么,实行土地收购储备制度和土地拍卖制度的城市是否到了这个地步呢?显然不是。

其他成本特别是各种规费仍占相当比重,大有下降可能。开发商获得的利润高达20%—30%(国外一般不到10%)。

在这种情况下,把房价过高归罪于地价,并因此而否定土地出让制度是缺乏根据的。 由以上分析可以看出,目前在我国的商品房开发中,政府所收取的土地出让金约占总开发成本的21% ,和其它市场经济国家住宅价格中土地成本的比例基本相似。

其次,在竞争性市场上,价格取决于供求关系,房产价格同样如此。一个城市或一个地区的房价合理与否,不能看其绝对价格高低,而要看是否与该地居民有支付能力的需求相符。

中国地域辽阔,各地经济发展水平、居民收入水平差异巨大,房地产价格水平有高有低完全是正常情况。在杭州、上海等沿海城市,每平方米2000多元的住房属于低价,在我们内地某些城市则是高价,仅根据绝对价格来议论房价高低是没有意义的。

判断房产价格合理与否,关键在于住房供求是否平衡,具体要看房屋销售状况和居民实际住房改善情况,房价最终受需求约束。如果没人买,想涨价也涨不起来,这是常识。

从实际土地出让制度比较好的一些城市来看,尽管房价一路攀升,但销售势头良好,并无大量积压,居民的居住条件也在不断改善。由此可见,现有房价取决于居民旺盛的有支付能力需求,房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动。

第三,土地拍卖是合理配置土地资源的有效机制。土地是不可再生的稀缺性资源,从长期趋势来看,土地相对于其他要素而言,稀缺性只会增强,因而其相对价格也会必然上升。

实践证明,计划经济条件下的土地无偿拨划或单靠行政手段进行数量控制,难以使土地合理利用;在市场经济条件下,用价格机制抑制对土地的过度需求,是保护土地资源、合理配置和有效利用这一稀缺资源的有效手段。

2、土地收购、拍卖中的利益分配 在一个城市中,除非特别的原因(如行政区域的扩大),土地的供应量是固定的,供应完全无弹性,而由于人口增长和技术进步等引起收入增加,土地的需求一直在增加。在市场经济条件下,需求迅速增加和无弹性地供给将共同引起土地均衡租金的上升,因此,土地所有者——国家将获得更多地租。

目前在全国范围内推广的政府储备土地的土地使用权制度的改革,其实就是一个将土地使用权市场化的过程,这种改革的实质是土地使用过程中的利益关系调整。 土地使用权出让制度的实施,使国家通过出让土地的使用权获得了各种地租,即绝对地租、级差地租和垄断地租。

绝对地租是指由于土地权属国家所有,房地产开发商要像获得土地使用权而必须支付的租金;即使这个地块位置十分偏远,并不利于房地产开发;城郊结合地带土地使用权拍卖的价格在一定程度上可以说明绝对地租。级差地租是指由于地块所处的地段不同,交通方便、公共设施齐全、环境优雅的地块能吸引更多的住宅购买者,地块更有升值潜力,因此同样面积而不同地段的土地,房地产开发商要交纳不同数量的地租。

垄断地租是指由于少数地段特别优越,例如风景优美、靠山临水,而且土地数量非常有限,国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。⑤ 如前所述,政府对土地供应在一级市场上的垄断虽然使地价发生了变化,但不一定影响房价,只不过使政府、房地产开发商和购房者之间利益分配格局发生了变化。

有些人反对土地出让制度,反对政府对一级地产市场实行垄断,这种观点是不正确的。我们不妨假设一下相反的情形:如果政府敞开供应土地,不加管制,短时间内土地供应充足,地价将会较低,随着房地产开发商的进入,可能会出现三种情况:一是地产商预见到今后一段时期土地将供不应求,对地皮进行炒作,地价最后将达到拍卖的价格,地产商得到地租;二是开发商对土地进行开发建房,由于一段时期内住宅供应量充足,甚至供过于求,房价将比较低,但随后可开发地块和可供应住宅减少将使房价攀升,结果过去比较低价格买进住宅的人得到地租;三是尽管地价很低,但由于住房需求旺盛,房价依然很高,例如某市东山弄和植物园,地段很好,几年前开发商以基准价获得土地使用权,地价很低,但大家都抢着买,结果使这一带房价非常高,在这种情况下,房产开发商所获得的高超利润就是本应由国家获得的地租。

从以上分析可知,房价上升是由市场的需求拉动的,即使政府低价供地,短时间内控制房价,但土地本身 的稀缺性和居民对住房的强烈需求最终还会使房价上涨,使房地产开发商和长期购房者得到超额利润。考虑到我国人地矛盾比较突出,不宜倡导以降低地价来降低商品房价格。

由此可见,政府控制土地一级市场,施行土地出让制度,实际上是把开发商的部分超额地租转为国家收入,转而用于公共事业,同时控制土地资源,保证未来的土地供给,这种利益调整的方向是正确的,是符合人民的整体利益和长期利益的。 通过对烂尾楼的分析,得到其产生的七个主要原因,与土地相关的有三个方面的原因,又就我国的土地出让制度进行分析,分析土地使用权出让制度带来的地价增涨与烂尾楼的大量存在是否存在直接关系,从而得出如下结论:

1、我国实现的土地出让制度是十分必要的;

2、土地使用权出让制度与烂尾楼现象并无直接地关联。 来源: 注释: 、张学春著《中国法学》,1997年第一期,第17页。

、陈怀玉,《山东房地产信息》,“中国房地产泡沫与结构”,第3页。 、《房地产管理法》,第69页。

、孙佑海,《法制与社会发展》,2000年版,第13页。 、李新会,《法制日报》,2009年8月,第一版 参考文献:

1、 王卫国著,《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社;(著作类)

2、 孙佑海,“城市国有土地初次流转对策研究”,《法制与社会发展》。2000年第5期;(期刊类)

3、 《中华人民共和国土地管理法》

4、 梁慧星著,《民法总论》,法律出版社,1996年版;(著作类)

5、 黄河著,《房地产管理法》,中国政法大学出版社,1999年版;(著作类)

6、 孙宪忠著,《国有土地使用权财产论》,1993年版;(著作类)

7、 张学春,“全国房地产法制研究会议综述”,《中国法学》,1997年第1期;(期刊类)

8、 李新会,“国有土地使用制度改革中的政府角色”,《法制日报》,2009年8月12日第1版;(报纸论文论)

9、 彭万林著,《民法学》,中国政法大学出版社,1994年版;(著作类)

10、 钱明星著,《物权法原理》,北京大学出版社,1994年版;(著作类)

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发布时间:2023-02-01
浅析基地使用权 浅析基地使用权 浅析基地使用权 [摘 要]我国的土地使用权制度可以说得到了很大的发展,但是目前的土地使用权制度仍存在着相当多的不足之处。因此在物权法构建传统的地上权制度的时......
中国农村现行土地权利制度批判(2013年11月10日)民法论文
发布时间:2023-03-20
同学们: 很高兴到政法大学来给同学们作讲座。但是,刚开始介绍三位来宾老师的时候,我觉着你们有些偏心,给我们两个来宾介绍的时候,你们的掌声就不怎么热烈,而给你们自己的龙老师介绍的时候,鼓掌就特别的热烈。这就是因为龙老师是你......
土地使用权抵押贷款风险及其防范
发布时间:2023-03-23
内容摘要:随着土地抵押贷款在融资业务中的比重不断上升,抵押贷款的 金融 风险日益凸显。本文从贷款抵押类型、抵押期限、土地使用权价值变化、抵押物瑕疵等方面对土地使用权抵押贷款的风险进行了综合分析,并提出了防范风险的策略......
水权制度建设在我国水资源管理中的地位和作用
发布时间:2022-07-31
水权制度建设在我国水资源管理中的地位和作用 水权制度建设在我国水资源管理中的地位和作用 水权制度建设在我国水资源管理中的地位和作用 摘要:水资源短缺、用水浪费和水污染严重是当前我国水资源问题的主要矛盾,解决......
农业用水使用权转让补偿机制初步探讨
发布时间:2013-12-14
我国是一个干旱缺水的国家,虽然全国拥有水资源2.8万亿m3,占世界第6位,但按人口平均占有量仅为2400m3,只相当世界人均水量的1/4,已被列为世界13个人均水资源贫乏的国家之一。同时我国水资源分布极不均匀,与人口、耕地资源的分布不相......
农村土地改革的现状调查和制度完善
发布时间:2016-09-23
一、数据分析和主要结论 2014年1月到9月期间,我组成员通过问卷调研、实地访谈、经典案例分析等方式调研了五大省市,12个农村。其中改革村分别是:黑龙江省齐齐哈尔市克东县;江苏省太仓市城厢镇;重庆市荣昌县高峰街道;山东省枣庄市金陵......
我国农村土地物权制度的价值判断与论证(1)论文
发布时间:2022-12-29
关键词: 物权;价值判断;利益衡量;实体论证;土地承包经营权 内容提要: 对我国农村土地物权制度的研究,须在传统的规范研究等主流方法论基础上进行拓展,寻求价值判断方法的引入与适用,才可能对当前的制度悖论与规范失调作出解释。我......
农场国有农用地使用权确权规则探究
发布时间:2023-04-17
摘要:当前农场国有农用地使用权确权进展不太理想。一些部门规章和地方规范性文件尽管制定了“根据实际使用情况确定土地使用权归属”的规则,但是尚存对农场国有农用地使用权权利属性认识不同、对“实际使用情况”缺乏具体构成要件的规定等制度困境。基于可行性与必要性的论证,走出“根据实际使用情况确定土地使用权归属”之制度困境的出路是:借助取得时效制度完善农场国有农用地使用权的确权规则。关键词:国有农场国有农用地使.........
农村土地产权制度创新探索
发布时间:2013-12-17
" 一.引论:历史的回顾 我国的土地制度,在新中国建立前的漫长的封建社会时期,随着各个朝代的更替,呈现周期性变化。每个王朝新建之初,统治者一般都采取鼓励自耕农发展的政策:随着社会经济的发展,土地兼并日益严重,土地被集中于大......
浅议我国经营性墓地使用权的取得和流转
发布时间:2023-05-12
一、经营性墓地使用权的性质 经营性墓地使用权是一种民事权利,具有物权的基本特征,是权利主体对物享有的绝对权,是在他人所有物上设定的他物权,是一种有限制的用益物权。侵权责任法以墓地使用权及墓穴所有权为保护对象,非法占有或......
土地管理的制度化和绩效
发布时间:2015-08-19
摘 要:制度化是制度形成、制度认同和制度践行的连续过程。无论从制度成型化、制度认同和执行情况,还是从管理结果来看,我国当前土地管理尚未达到高度制度化的程度。地方政府在现有制度结构下针对土地管理正式制度采取的各种高度同形......
物权法应当规定海域使用权制度法学理论论文(1)
发布时间:2013-12-17
物权法是市场经济法律体系中最为重要的法律。物权法不论是对市场经济的发展还是人民群众的日常生活都是非常重要的,如何制定一部既符合法理又符合国情而且还符合时代要求的物权法,是一个巨大而且复杂的任务。[01]当前我国正在制定物权法......
关于土地使用权资产会计处理的思考
发布时间:2015-08-13
本文认为:企业取得土地的完整产权确认的土地资产,是企业的有形资产;企业取得土地的使用权确认的土地使用权资产,是企业的无形资产。文章提出两点建议:一是取消土地使用权作为固定资产的会计处理;二是为提高会计信息质量,土地使......
美国Napster案评析——兼论我国著作权法中的合理使用制度
发布时间:2023-03-13
美国Napster案评析——兼论我国著作权法中的合理使用制度 美国Napster案评析——兼论我国著作权法中的合理使用制度 美国Napster案评析——兼论我国著作权法中的合理使用制度 【内容提要】本文从美国不久前发生的N......
现行土地征用制度存在的问题探析
发布时间:2023-07-21
[摘要]依据市场 经济 理论 、公共管理理论和管 理学 理论,我国现行土地征用制度在实践中存在着供地与用地脱节,土地价格严重扭曲,政府职能越位,管理缺乏 科学 性,政府的宏观调控机制难以实现等诸多 问题 。而解决这些问题的关键在......
构建版权合理使用制度的方法
发布时间:2023-03-28
互联网技术的迅猛发展使人类进入数字化时代,传统的版权管理制度随之面临新的挑战。科技的发展固然能给人们的生活带来巨大便利,但世界范围内的版权侵权现象日趋严重,因版权侵权造成的经济损失亦同步增多。英国政府上世纪80年代关于版......
美国行政法法官集中使用制度研究(1)论文
发布时间:2022-12-17
【论文摘要】:行政法法官是美国行政法中颇具特色的制度,上世纪40年代,加州试验将部分行政法法官集中合署办公,由此掀开地方行政法法官集中使用制度的序幕。行政法法官集中使用制度的理论、地方实践、成功经验和推行行政法法官集中使用......
我国土地管理制度现状及问题探讨
发布时间:2023-01-09
1.前言土地管理制度是国家为了使土地资源得到最大化的利用、科学合理的调整土地管理而制定管理制度,是一个国家合理使用土地资源的准则与规范。土地管理是政府机构通过行政手段、法律等方式对单位、社会团体的土地资源进行管理的一个过......
物权法应当规定海域使用权制度(9)法学理论论文(1)
发布时间:2023-05-03
事法律体系中,既可以使海域使用权制度适得其所,还可以使其在物权法制定过程中得到进一步完善。至于其后的《海域使用管理法》将成为一个纯粹的行政管理法,更有利于其有效实施。相反,如果物权法不规定海域使用权制度,或者仅以个别条款......
我国农村土地承包经营权流转制度探析
发布时间:2023-06-07
我国农村土地承包经营权流转制度探析 我国农村土地承包经营权流转制度探析 我国农村土地承包经营权流转制度探析 [摘 要]农村土地流转机制是制约农村经济发展的一大瓶颈,促进农村土地承包经营权的......
浅析我国农村土地承包经营权流转制度
发布时间:2023-04-19
浅析我国农村土地承包经营权流转制度 浅析我国农村土地承包经营权流转制度 浅析我国农村土地承包经营权流转制度 [摘 要]解决我国农村土地问题需要建立完善的土地流转制度,但目前关于农村土地承包......
办公楼地下室大体积混凝土温度裂缝控制
发布时间:2022-10-28
【摘要】房建工程大体积混凝土施工中,最容易产生温度裂缝,应从设计、原材料、配合比、施工过程控制等方面综合考虑,才能有效减少裂缝的产生。 【关键词】大体积混凝土;施工;裂缝;控制;实践 前言 近年来,随着经济的发展,......
日本土地登记制度_司法制度论文(1)
发布时间:2022-12-21
1. 日本登记制度的现状 ① 登记所 在日本,登记事务是由隶属于法务省之法务局主管,包括法务局所属派出机关,全日本各地计約有550个登记所存在。而由以法务局長为顶奌,统括登记官、登记官、登记专門职员等国家公务员接受申请人所提出......
文明出行,让生命之花永远灿烂
发布时间:2015-09-15
生命只有一次,因此对于任何人都是宝贵的。青少年是国家的希望和民族的未来,理应珍惜花儿一般的青春年华,为成为合格的接班人积蓄力量。然而有不少青少年朋友不知道交通安全知识,不懂得遵守交通安全法规,常常让自己处于危险的境地......
处理房地产烂尾项目法律问题思考_法学理论论文(1)
发布时间:2023-01-31
【论文摘要】 房地产烂尾项目难于处理,除了项目本身面临的种种困境外,现行法律制度不能为处理工作提供有力的支撑是一个重要原因。对于房地产烂尾项目,政府应当以市场监护人的身份,积极干预,综合运用行政手段和法律手段,分类处理,......
土地出让金审计中的审计重点分析
发布时间:2023-03-27
【摘要】随着我国经济建设水平的不断提升和土地出让工作整体水平的持续进步,土地出让金审计中的审计重点得到了越来越广泛的关注。本文从对土地出让金审计进行简析入手,对土地出让金审计中的审计重点进行了分析。 【关键词】土地出......
箱型现浇混凝土空心楼盖地震作用分析
发布时间:2022-10-20
摘 要:现浇混凝土空心楼盖是相对于普通楼盖结构来说的,它是一种在楼板中布置一定数量的箱体、块体来代替部分混凝土而做成的无梁楼盖结构,空心楼盖结构在室内没有凸出底板的主次梁。文章首先建立这两者结构模型,通过模型数据分许,......
论土地承包经营权之转让
发布时间:2022-08-17
论土地承包经营权之转让 论土地承包经营权之转让 论土地承包经营权之转让 [摘 要]新通过的物权法草案在土地承包经营权一章中将该权利明确规定为用益物权,对特定的农地赋予其长期、稳定的支配权,......
网络环境下著作权“合理使用”制度探讨(1)论文
发布时间:2013-12-17
[摘 要]因特网带来了著作权人和以社会公众为代表的作品用者之间新的利益平衡的问题,著作权合理使用制度在网络环境下受到了新的挑战,需要重新确定著作权合理使用制度的具体内涵和外延,以适应网络环境下维护著作权人利益和使用者利益平......
土地使用的行政规制及其宪法分析
发布时间:2022-10-28
一、引言: 土地合理利用的宪法要求与土地法律制度改革 土地制度改革方向日渐清晰,被解读和期待的重点之一是农地入市。集体所有的土地通过使用权出让用于城镇建设,这将可能引发土地法律制度的重大改革。顶层设计中,符合规划和用途管......
农民权益保障视野下的我国土地征收制度重构(1)论文
发布时间:2023-01-15
【摘 要】 农民最大的权益就是土地权益。但是,近年来伴随大量农村土地被征收征用 ,侵害农民土地权益的问题也日益突出,矛质纠纷冲突不断加剧,已经成为影响社会稳定的一个重要因素。本文以我国土地征收制度在保护农民权益方面的缺陷为......
论我国宅基地使用权处分权能的扩张
发布时间:2022-11-08
一、宅基地使用权处分权能扩张的理论基础 另外,农房及其宅基地使用权是农民合法的私有财产及财产权利,原则上应当可以自由处分。《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理办法》等赋予了城镇居民可继承、转让和抵押房地产,包括了......
完善我国农村集体土地所有权制度的思考
发布时间:2023-02-13
完善我国农村集体土地所有权制度的思考 完善我国农村集体土地所有权制度的思考 完善我国农村集体土地所有权制度的思考 [摘 要]基于我国现行农村土地制度存在的种种缺陷和弊端,学界对以所有权和使......
让好制度改变中国
发布时间:2022-11-28
□好的制度扬善惩恶,那么它的基本前提就要假定存在“坏人”。不一定假定大家都是坏人,但是只要有一个坏人存在,就要有制度存在,否则这个坏人做了坏事不能受到惩罚,下一个人就会学着也去做坏事,结果就是“劣币驱逐良币”,世风日......
国企所有权转让的法律和现实
发布时间:2023-04-11
国企所有权转让的法律和现实 国企所有权转让的法律和现实 国企所有权转让的法律和现实 民营化(privatization)是一个在世界范围内广泛存在的现象。我们很难为它找到一个统一的定义,甚至界定民营......
如何预防和控制现浇钢筋混凝土楼板裂缝
发布时间:2023-04-11
【摘 要】近几年来,为了提高建筑的整体性和结构安全性,现浇钢筋混凝土楼板的应用越来越普遍,但同时也出现了个别楼板产生裂缝的现象。这些裂缝的出现不仅会影响楼板的抗渗效果,同时也极易侵蚀楼板内的钢筋,降低其耐久性。所以在建......
土地承包经营权抵押的法律制度构建(1)论文
发布时间:2022-12-13
摘要土地承包经营权的抵押在法学界是一个有争议的话题,它牵扯政府和农民许多重要的利益。本文分析了土地承包经营权抵押的困境和可行性中做出选择,并提出了我中国关于土地承包经营权的制度设计。 关键词土地承包经营权 抵押 物权说 ......
安徽省农村土地使用权流转情况的调查与分析(1)论文
发布时间:2023-07-17
近年来,农村承包地的抛荒、闲置和流转已成为一个日益引起关注的问题。这主要是由于土地的第二轮承包所导致的。本文以同时进行农村土地流转试点(安徽省芜湖县)和农村税费改革试点的安徽省为案例,可以为研究其他地区农村的类似问题提供......
农村土地制度的物权法视角浅析
发布时间:2023-02-07
农村土地制度的物权法视角浅析 农村土地制度的物权法视角浅析 农村土地制度的物权法视角浅析 [摘 要]我国农村集体土地制度混乱和缺陷,严重阻碍了经济的发展和社会的稳定。农村土地的物权立法必须......
土地产权制度改革与发展现代农业的关系研究
发布时间:2022-08-07
关键词:现代农业 土地产权制度 集约化经营 内容摘要:农业发展史表明,现代农业发展过程是改变传统粗放型农业增长方式,将现代科学技术应用于农业生产,从而实现农业发展形态的变革,即由过去的自然农业、经验农业转向科学农业、生......
土地出让金改革的财政学研究
发布时间:2013-12-18
土地出让金改革的财政学研究 土地出让金改革的财政学研究 土地出让金改革的财政学研究 近年来,我国的房地产市场一直处在舆论的漩涡下,房价居高不下的问题饱受诟病,中央政府针对房地产市场实施的较为严厉的宏观调控政策,基......
永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革
发布时间:2013-12-19
永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革 永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革 永佃权与我国农村土地承包经营制度的改革 [摘 要]永佃权制度源远流长,在大陆法系国家呈现出勃勃生机,究其根......
中国封建土地制度、流民和农民起义之关系及反思
发布时间:2022-10-10
摘 要 在中国古代土地是一种特殊的商品,因为中国历来以农立国,对于一个农业国家,土地和土地制度对国家而言非常重要,土地关系的变化甚至影响到朝代的更替。本文论述了中国农民的土地情感,土地的私有制产生土地兼并继而导致古代流......
农村宅基地使用权抵押的立法嬗变与制度重构分析
发布时间:2016-09-19
2013 年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出: 赋予土地承包经营权抵押、担保权能; 保障农户宅基地用益物权,并选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。2015 年1 月......
1950年代初期农村土地使用权流转的实征考察
发布时间:2023-03-04
" 摘要:农民土地使用权是否顺利流转是农地资源能否实现合理优化配置的关键所在,而土地租佃是促进土地使用权合理流转的一种比较合理且可行的方式。土改结束后,租佃关系因为符合当时农村生产力发展的客观需求而继续存在,并有了一定......
我国宅基地使用权资本化运行机制的法学探究
发布时间:2016-09-13
十八届三中全会报告指出保障农村宅基地用益物权,改革完善宅基地制度,选择若干试点,慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让,探索农民增加财产性收入渠道。这是我国为提高农村土地利用效率及增加农民财产性收入做出的重要指引,......
土地发展权的理论基础与制度背景
发布时间:2013-12-19
土地发展权的理论基础与制度背景 土地发展权的理论基础与制度背景 土地发展权的理论基础与制度背景 文 章 来 源 自 教育网 关键词: 土地发展权 土地发展增益 征地补偿 土地管理法 内容提要: 征地纠纷的本质是各方对土地......
探析商标性使用在商标侵权中的地位(1)论文
发布时间:2023-06-16
论文摘要:本文从商标的价值提出商标性使用的确切范畴,并通过对法条的理解以及侵权推理逻辑的内在分析,提出商标侵权应当以商标性使用和混淆以及联想判断为标准,前者是后者的必要前提。同时认为,商标性使用的判断应该是对被控侵权标识......
间投助词「ね」的出现位置和使用场合考察
发布时间:2023-07-09
基金项目:本文系南昌大学社会科学校研究基金项目“日语间投助词使用心理研究”(项目编号:06XYY01) 摘 要:间投助词的使用与否不改变句子的意思,且在句中的出现位置具有任意性和选择性,相对较自由。但间投助词不是可以随意出现......
论中国担保物权制度的现代化
发布时间:2023-03-30
论中国担保物权制度的现代化 论中国担保物权制度的现代化 论中国担保物权制度的现代化 摘要:担保物权制度既是保障市场交易安全的基本手段,也是社会经济的有效调节工具(现代化的担保物权制度必......
中国土地制度改革市场化路径选择
发布时间:2023-03-08
摘要:以分析土地管理制度所处的耕地保护红线、快速城镇化和生态文明建设三个时代背景为逻辑起点,研究了在既有制度框架下市场化配置的三种策略:城乡土地流动、耕地资源异地占补平衡和 “飞地工业模式”。在此基础上,提出新一轮土地......
浅谈关于建立农村宅基地使用权流转法律制度的构想
发布时间:2016-09-14
一、农村宅基地使用权流转的概况 在《物权法》第152条这样界定:宅基地使用权就是指农村集体经济组织成员依法享有在集体所有的土地上建造个人住宅和其他附属设施的权利。将宅基地使用权由主体转移至另一受让主体,实现主体之间的转移就......
马克思土地产权理论对中国农村土地所有制改革的启示
发布时间:2015-09-10
摘 要 本文主要介绍了马克思土地产权理论,详细的说明了我国现阶段的土地所有制改革状况,最后分析总结了马克思土地产权理论对于中国农村土地所有制改革的一些启发。 关键词 土地产权理论 中国农村 土地所有制 Revelation of Mar......
现代中国的土地问题
发布时间:2013-12-17
" “每当权利失去均等,土地转移到少数人手中的时候,社会与政治,必起绝大的变异,中国历史显示多数朝代的覆亡,皆以此为主因。”意大利特来贡尼(C.T.Dragoni)教授对中国土地问题这样说。他应全国经济委员会之聘,由国联来华专意指导......
多种所有制并存是我国土地制度创新的现实选择
发布时间:2014-01-07
[摘要]关于我国 农村 土地制度创新, 目前 理论 界主要有三种观点:一是继续坚持集体所有制,但要加以完善;二是国有化;三是私有化。三种主张各有其优点,也各有局限。选择土地制度创新路径首先要明确如下几点:第一,不同地区的土地......
农村土地承包经营权抵押制度的完善
发布时间:2023-02-07
农村土地承包经营权抵押制度的完善 农村土地承包经营权抵押制度的完善 农村土地承包经营权抵押制度的完善 一、引言农村的土地承包经营权是指农民或农村集体经济组织在法律规定的范围内,依据承包......
农业现代化转型进程中的土地制度调整
发布时间:2023-04-20
内容提要:从坚持集体所有权不变和家庭经营方式不变的前提出发,我国应选择土地股份投包制作为农地制度创新的目标模式。这一模式是希图在较易得到政府和农民双方接受并支持的基础上,建构起土地合理流转和有效集中的机制,从而实现从传统......
土地承包经营权抵押制度构建的分析
发布时间:2016-09-21
具有资本化性质的农村集体土地一直处于沉睡的状态,2013 年中央全面深化改革浪潮将其苏醒。各地试点实践不断深入,推动了规模化、制度化的土地承包经营权抵押形成。宁夏同心县模式通过采取农户以土地承包经营权入股的模式,形成担保和......
中国商品低价出口现象分析与对策(1)论文
发布时间:2023-03-30
论文关键词:低价出口商品;反倾销;贸易壁垒;可持续发展 论文摘要:面对全球化经济的迅速发展,商品低价出口不再适应当前的国际贸易发展形势,除了国外反倾销外,各种贸易壁垒对我国商品低价出口的制约也日益突出。所以,运用WTO规则应对......