摘要：个人住房贷款业务是目前商业银行非常关键的信贷业务之一，但是大多数商业银行对此业务管理上重收益轻风险，给该业务持续健康发展带来了隐患。在分析个人住房贷款业务的发展现状的前提下，主要探讨商业银行个人住房贷款业务面临的开发商风险、借款人风险以及银行内部风险，同时对银行个人住房贷款业务如何进行风险防范提供了相应的建议和措施。
关键词：商业银行；个人住房贷款；风险防范对策
1商业银行个人住房贷款业务存在的风险
个人住房贷款业务风险，是指商业银行发放的个人住房贷款中所隐藏的可能给银行造成损失的因素，是由于借款人不能够准时返还贷款的本金和利息而给银行造成的损失。因为个人住房贷款业务本身特有的因素和环境等因素，其风险的产生具有可能性与必然性。详细来说，商业银行个人住房贷款业务有着以下几种风险：
1.1假按揭风险
假按揭即借款人的购房行为不真实、贷款用途不真实，其实质是为了套取银行信贷资金，危害极大。这些开发商利用与银行间的信息不对等以及银行监管中的漏洞来骗取银行资金，以达到回笼项目建设资金或者营造房地产市场繁荣景象的目的。其手段主要是假借下属、朋友、家人的名义向银行申请个人住房贷款，造成出一种正常贷款的表象，银行排查难度大，风险信号隐蔽性强。当前假按揭行为主要具备下列特点：
（1）集中发生在经营资质一般，未获得银行项目开发贷款的中小型开发商身上。
（2）开发商与借款人存在债务关系，采用以房抵债，承诺代替借款人偿还贷款。
（3）真人、真房、真抵押，开发商串通借款人进行虚假交易，套取银行贷款由开发商使用。上述种种恶劣行为势必对银行个人住房贷款业务造成负面影响，令银行处于不利地位，从而形成风险。
1.2借款人风险
银行个人住房贷款的另一个风险主体是商品房交易中的购房者，即借款人。其风险主要表现在两个方面：
（1）借款人的还款能力。由于个人住房贷款的还款期限偏长，部分借款人在取得款项时是具备按期还款能力的，但在较长期间内，借款人个人的资金状况也面临着许多不确定的因素，包括借款人工作、家庭、健康等方面的变化都可能导致其失去偿还贷款的能力，从而形成风险，导致银行利益受损。因此，很多学者认为被迫违约一般与房地产市场价格变化没有直接关系，主要是与突发事件和失业导致的收入下降有关，主要取决于借款人收入的稳定性。
（2）借款人的还款意愿。一方面是借款人通过欺骗等不正当的行为骗取银行贷款，银行因为人力、时间等条件有限没能对借款人的信用和经济情况做出有效核实，从而造成风险。另一方面是借款人在取得银行贷款后，由于自身信用观念不强而经常性的遗忘甚至故意拖欠银行贷款，导致的银行无法按期收回款项，从而形成风险。通常情况下，这种主观上的违约行为与借款人的实际支付能力并无关系，房价的大幅下跌是借款人选择理性违约的直接诱因，当借款人转让房地产的收入减少，不足以偿还贷款并收回投资和成本时，为了避免损失，理性违约的行为就可能会出现[2]。
1.3银行内部风险
随着越来越多的人开始通过贷款的方式购买住房，银行业务量大幅增加，就不可避免地会出现放松信息审查和简化放贷手续的情况，这些都可能在日后形成风险。具体主要表现在下述两个方面：
（1）银行内部操作风险。银行个人住房贷款业务所涉及的服务对象数量多、来源广，其本身对银行的监管体系就是巨大的考验。面对绩效考核，银行过分注重贷款业务的数量和金额，而放宽贷款要求，将贷前的审查形式化。为了提升业务处理进度，缺失必要的贷款手续，忽视业务流程的严谨性。具体存在以下几点问题：信贷工作人员任务繁重，能够投入到贷后管理的时间和精力有限；平时的业务培训主要注重贷款营销能力，而对于风险信号的识别和发现方面有所欠缺，使得信贷工作人员的专业水平参差不齐，受能力所限；由于每发放一笔贷款都要做很多的准备工作，非常不容易，所以即使发现了可能的风险隐患，也会先考虑好的方面，导致了工作人员发现风险的意愿不强。
（2）银行员工道德风险。贷款办理人可能因为自身或某些利益因素的驱使，知道借款人所提交的文件不真实，仍为其办理贷款。更有甚者，里外串通，编造虚假文件，欺骗银行资金。无论是以上哪种行为，都会给银行带来严重的风险。
2商业银行个人住房贷款业务风险的防范
2.1严防“假按揭”
（1）首先，要对客户的道德品质和以往信用情况进行调查。如果借款人本身道德水平低下、品行不佳，且曾经发生过数次违约行为，那么很可能在他贷款之初就没有打算要按期足额的偿还贷款。所以即使其具备足够的还款能力，银行想要正常的收回贷款也有一定的难度。因此银行对借款人进行信用评估调查是十分必要的，对防范贷款风险和减少银行损失也能够起到重要的作用。
（2）其次，要强化对房产商及其项目的风险筛查，慎重展开期房贷款业务。出现“假按揭”风险的主要原因之一，是房产商的资金不够充足、资金运转不灵。所以，商业银行在开展个人住房贷款业务时，不仅要考察房地产企业的财务状况、房地产开发资质等级、房地产开发经验等，并且也要对公司主要股东情况、公司内部治理情况、内部经营管理水平做出评价，还要对企业主要负责人的品行资历加以了解[3]。同时要对项目贷款情况进行综合分析，确定出合理的住房贷款总规模。做到对房地产项目实施实地勘察，初步确定贷款的总数额，避免多次抵押、售后再抵、抵后再售等骗贷手段。
（3）最后，要完善银行内控管理机制，改正重指标轻管理、重形式轻内容的错误观念，对借款人的审核评估必须落到实处，在审批过程中还要严格审查各方面的意见资料，根据具体情况对合同条款做出适当调整，尽可能的细化和分散风险。
2.2逐步完善个人信用制度
个人信用制度，是个人采取信用方式获取支付能力时进行的一种消费、投资和经营的制度，是利用个人信用来达到提前消费、投资和经营的目的。在发达国家，己经建立起了较为完备的个人信用制度，包括收入、纳税、信用状况等，当借款人向银行贷款时，就能够利用已知的信息来评定这个借款人的信用状况，从而决定能否贷款给他。
（1）要建立起包含个人身份、固定收入来源、银行账户、其他资产等个人信息的个人信用档案，同时以税收、财政、审计等部门为主导，对使用信用卡、个人支票的用户进行信用评价，并建立起多层级的个人信用调查和评级机制，以评价借款人的还款能力和信用度，为建立个人信用信息共享平台提供有力支持。银行在分析借款人的信用状况后，可以根据不同的信用水平，制定不同层级的贷款条件[4]。
（2）完善个人信用制度的法律环境。首先，我国在个人住房贷款的程序法方面缺乏一定的统一性和严密性，使银行在个人住房贷款业务中面临着极大的风险。针对现有法律体系的不足，可以从以下几个方面加以完善：一是制定专门的住房抵押贷款法律，为银行处置抵押房产、合法有效地收回贷款创造条件。二是对开发商和个人的权利与义务做出明确规定，使企业和个人的行为都受到法律法规的约束，明确还款职责，建立良好的银行与企业、银行与个人客户的合作关系。三是通过健全抵押物产权审查登记制度，以遏制无权抵押、重复抵押等违法行为。其次，由于目前国家还缺少对不良信用借款人更为高效的制约机制和惩罚措施，所以在建立起法律的手段来维护个人的信用系统的正常运行之外，还要制定出相关的法律法规，建立起一个失信成本高于守信成本的惩罚机制，对于那些违背诚信原则的人们给予教导或者是惩罚，来达到降低个人住房贷款业务信用风险的目的。对于信用恶劣的借款人，银行可以根据情况的不同来规定相应的执行办法，包括在银行系统里无法再获得借贷、开立信用卡等在内的任何信用支持，不得在任何金融机构从事有关信用活动等[5]。对情节严重的更要运用法律渠道进行解决，来保障银行资金的安全，为完善个人信用制度营造良好的外部环境。
2.3提升银行内控管理水平，形成有效的风险防范机制
银行内部管理是预防风险的首要防线，是各个银行亟待解决的最重要的内部问题。
（1）增强贷前审查，充分发挥贷前审查在防范个人住房贷款业务风险中的作用。贷前审查主要针对借款人贷款的真实用途，借款人现在的财务状况以及借款人的工作性质和收入水平等等，还包括借款人所从事行业的现状、发展前景以及盈利情况等问题，方便对借款人职业的稳定性和收入的可靠性进行判断。为了防止某些借款人试图通过虚报收入的方式来获取额度更高的银行贷款，还要对其收入证明等材料的真实性和准确性加以审核，确保借款人具备足够的还款能力按期足额偿还银行贷款。
（2）增强贷时审查，降低信用风险。通过严格把关个人住房贷款的审批流程，并对借款人提供内容的真实、完整、准确和合法性加以审核[6]。强化对借款人的信用情况、贷款合规性的检查，加大对贷款抵押物价值的评定和管控.银行要做到贷前审查、贷时审批相分离的原则，明确不同部门的职责和岗位分工[7]。落实双人见客和面签制度，在办理个人住房贷款时，贷款审查员和信贷经理应当做到共同面见借款人和其配偶，对借款人的实际情况进行现场核对，杜绝让房产商或律师事务所代办各种手续。
（3）加强贷后管理，规避偿还风险。贷后管理重点是对已经借出的款项进行贷后监督。首先，在贷款开始发放至贷款结清的这一期间内，贷后监管人员需要对每一笔个人住房贷款进行跟踪检查并登记台账。一旦发现借款人出现多期违约，应该特别注意违约原因，并加强对违约贷款的监控力度，制定出初步的解决方案。其次，完善逾期催收管理。主要包括：到期前短信提示，逾期后短信催收；客服中心t+
5、t+
10、t+
1
5、t+
20、t+30电话催收；经营行属地电话催收和上门催收。在当前基本催收策略的基础上，要对不良贷款进行司法清收，其目的主要包括：强化贷前道德风险预防、督促客户按时足额还款、强化逾期贷款催收、推动不良贷款核销处置。
3结论
综上所述，随着国内房地产市场的不断扩大，商业银行个人住房贷款业务也会有更大的发展，但个人住房贷款业务的风险是客观存在的，并且随着经济社会的不断进步而不断变化着。商业银行在应对巨大机遇的同时也要做好随时面对危机的准备，要在重视个人住房贷款风险的前提下，做好防范工作，把可能出现的损失尽量掌握在可控的范围以内，以促使其向更好的方向发展。
参考文献：
[1]中国农业银行年报里的数据
[2]汤擎宇.我国商业银行风险管理研究[D].南京：东南大学，2013.
[3]张献奇.个人住房按揭贷款的信用风险及管理策略[J].中国农业会计，2014
（3）：52-58.
[4]孙伟艳，刘思博.商业银行个人住房按揭贷款风险防范的探讨[J].新经济，2015
（14）：53-54.
[5]杨利军.论商业银行个人住房贷款风险防范对策[J].中国集体经济，2014
（30）：96
