一、个人住房抵押贷款信用风险概述
（一）信用风险定义
个人住房抵押贷款，又称住房按揭贷款，英文Mortgage。是指金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款，借款人以所购住房作为抵押担保。
个人住房抵押贷款面临多种风险，根据国内外学者的研究归结起来，主要包括信用风险、市场风险、流动性风险、利率风险、操作风险、行业风险、提前还款风险等。
信用风险(Credit risk)。又称违约风险，是指借款人未能依约偿还贷款本息，以致金融机构遭受可能的损失。信用风险是商业银行面临的一项传统风险，也是最主要的风险。(Kuritskes and Schuermann)研究认为：美国银行各种风险程度的比较，信用风险占比最高(Kuritskes and Schuermann)[7]。在1995年美国联邦储备委员会的研究中，认为所有导致银行坏帐上升的因素中，信用风险是第一位的(Donald van Deventer and Kenji Imai) [8]
（二）国内学者对信用风险的理解
国内学者在研究个人住房抵押贷款违约问题时，对信用风险给出了基本类似的定义。
1．台湾学者李馨苹（1997）在其研究中将个人住房抵押贷款违约定义为借款人在借款期间内未能正常支付金融机构贷款本息而发生逾期或取消抵押贷款赎回权。
2．胡狭、虞晓芬（2002）将借款人的违约风险定义为：由于借款人无力按期还本付息，或故意不履行还款义务，使信贷资金的实际运作结果偏离银行预期目标的可能。
3．黄小彪 黄曼慧（2004）认为住房抵押贷款信用风险是出于借款人的违约而导致抵押贷款银行损失的可能性。
4．王重润（2002）认为所谓个人住房抵押贷款违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间。
（三）信用风险的评估
商业银行对信用风险进行评估时，会采用两种主要方法：一种是经验判断法，一种是定量或模型分析法。如果进一步细分，可以分为：主观判断法、内部评级法、内部模型法、期权模型等方法。（BASEL 2 中对信用风险的内部模型进行了专门界定）
目前国内银行对住房抵押贷款的信用风险以经验判断法为主，而国外银行已广泛采用评分法和计量模型。
二、住房抵押贷款信用风险实证研究的意义
（一）自上世纪90年代我国商业银行开办个人住房抵押贷款业务以来，到本世纪初进入快速发展的阶段，住房抵押贷款在商业银行业务中的比重迅速提高，该项业务对国民经济和社会生活的影响也越来越大。如美国的次贷危机所引发的严重经济问题。
（二）我国发展个人住房抵押贷款业务的时间不长，风险管理基本上处于起步阶段，虽然目前住房抵押贷款业务在商业银行贷款组合中属于质量很好的一块，但已呈现出信用风险不断暴露的趋势，因此防范、控制信贷风险逐渐显得重要和紧迫。
（三）国内商业银行及专家学者对公司贷款多有研究，但在个人住房抵押贷款信用风险的研究方面却几乎空白，在银行的实际操作层面上，经验判断占了主流。而从国际先进的信用风险管理经验来看，信用风险的管理正从传统的经验法、指标法等向以风险量化管理和计算机模型等定量分析的方法演进。由于市场环境的不同，国内外对信用风险的研究存在差异。在市场发达国家，基于健全的数据，对借款人的违约特征较为容易进行判别，如信用评分超过一定分数的即可提供贷款，而国内则大多出于信息不对称，很难对借款人有全面的了解，因此，在使用数量分析时变量的选择大有讲究。
三、国内外住房抵押贷款信用风险实证研究综述
（一）理论背景：资产理论与还款能力理论
根据经济学中理性人假定，每个住房抵押贷款借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。
解释住房抵押贷款违约行为有两种不同的观点（Jackson and Kasserman，1980）：拖欠还款的资产理论（equity theory of default）和还款能力理论（ability-to-pay theory of default）。
1．资产理论
资产理论认为借款人是根据对继续或终止住房抵押贷款还款的资金成本及回报的理性比较，作出拖欠还款决定。
国内外学者在研究时，又提出了理性违约假说和权益假说，其本质都是一样，认为借款人通过比较其持有的住房权益（home equity）[9]与住房抵押贷款未偿还债务额的大小，即做出是否违约的决定。
也有学者用基于期权的违约模型来解释借款人违约决策，将违约视为一个看跌期权，如果住房权益低于抵押贷款余额，借款人就会做出违约的决定。
在资产理论中，反映借款人资产状况的当前贷款价值比（又称按揭成数）[10]被视为影响还款的最重要因素。
2．还款能力理论
还款能力理论认为只要借款人的收入足以偿付定期还款额而不造成过度的财务负担，借款人都不会拖欠还款。
在还款能力理论中，反映借款人还款能力的当前收入与供款比率被视为还款的决定性因素。
同样，与资产理论中理性违约对应的又称之为被迫违约，是因借款人支付能力下降或突发事件，而无法继续履行还款义务的行为。一般认为，影响还款能力的主要因素有：借款人收入降低，收入来源减少，失业、疾病、离婚或其他突发事件。
3．两种理论的比较
两种理论是探究住房抵押贷款违约风险根源的最基本解释，反映了贷款决策中的2个最重要因素：借款人还款意愿和还款能力。当然，一笔贷款的拖欠可能既有上述两种原因，也可能是出于其他更为复杂的因素。
资产贷款理论反映的是由房地产市场风险（房产价格大幅下跌）引发的违约，是一种系统性风险，无法完全消除，而还款能力理论，商业银行可以在发放贷款前根据借款人的特征做出一定程度的判断，可以通过有效的风险管理措施将该类风险降到合理水平。
（二）国外实证研究
一般认为，国外对个人住房抵押贷款违约特征的研究主要分成以下三个阶段：
第一阶段（20世纪70年代以前）
主要特征：主要是从贷款机构角度，识别与揭示违约贷款发放时的贷款特征和借款人特征，目的是金融机构在贷款发放前即能控制风险。
主要分析法：回归分析法
1．Jung（1962）从贷款价值比和贷款利率两个方面进行分析，研究认为贷款价值比和贷款利率与违约风险之间存在正相关关系。即贷款价值比越高，违约风险越大；贷款利率越高，违约风险越大。
2．Von Furstenberg（1969）利用联邦住房委员会的数据，运用多元回归分析研究了多个因素与违约风险的关系，结果表明贷款价值比、贷款期限、家庭收入、房产特征等变量与违约风险存在显著的相关关系，其中贷款价值比对违约风险最具解释力。
3．Herzog and Earley（1970）对美国联邦住房管理局、退伍军人管理局在1963年发放的12581个住房抵押贷款样本进行了实证分析，发现借款人家庭月收入的波动性对违约率有显著影响。
4．Williams,Beranek and Kenkel（1974）在对1962年到1972年匹兹城市住房抵押贷款样本的回归分析中，将月还款额占家庭月收入比例作为状态变量处理，发现偿债率高于30％的贷款人更容易发生违约行为。
5．Morton（1975）使用康涅格州的545个贷款样本建立了三个逐步判别函数分析违约行为，发现借款人的家庭状况、专业技能、其他债务状况等也对违约行为有显著影响。其中家庭抚养人数为最显著因素。
6．Gau（1978）用借款人特征、房产特征、贷款特征等64个变量对个人住房贷款违约风险进行了研究。采用因子分析法、判别分析法、和聚类分析法形成了六类违约因素。
第二阶段（20世纪70-80年代）
主要特征：理论基础是消费者行为的传统经济学理论，把借款人视为一个理性的决策者，在认为违约在经济上有利时，违约行为就有可能发生。
分析方法：期权理论，把违约行为看成是一个看跌期权。
1．Foster和Van Order（1984）最早运用期权理论对违约风险进行了探讨，认为违约风险是一种看跌期权，当负权益时借款人就可以行使这种看跌期权。他们使用联邦住宅委员会1960-1978年的贷款数据，建立了回归模型。研究结果表明住房权益是解释违约的重要变量，但并非在负权益发生时借款人就违约，因此，在其模型中加入了失业率、离婚率、贷款期限、偿债率等因素，但这些变量均不显著。因此，他们认为权益因素可以解释90％以上在违约原因。
2．但Deng Yongheng、Quigley John M.、Van Order 和Macfreddie（1996）用基于期权的风险模型分析违约情况时发现，失业、离婚、死亡等重大突发事件也是影响违约风险的显著因素。
3．Kerry D. Vandell（1995）在综合研究在基础上，认为借款人一般不会采用立即违约的策略，原因在于：与违约相关的交易成本以及借款人具有偿还能力。
第三阶段 80年代以来
特征：从单个借款人转向群体，对贷款集群及违约率进行研究。
分析方法：
伴随这住房抵押贷款的证券化进程，衍生品越来越多，由于违约（包括逾期归还贷款和提前归还贷款）导致现金流的改变，对投资者而言存在风险。为控制风险，正确评估违约率非常重要。因此，在该阶段的研究重要是放在抵押贷款的整体性违约概率，而不是个人借款人的决策的行为上。在整体违约率分析中，宏观经济变量就显得很重要。
（三）国内实证研究的实践
国内从20世纪90年代才开展住房抵押贷款业务，因此相关实证研究成果较少。
香港金融管理局黄学元、冯镜波、方柏荣及施建芸（2004）在《住宅按揭贷款拖欠还款风险及按揭成数》一文中，以香港按揭证券公司的贷款数据，运用Logit模型进行了实证分析，得出了以下结论：按揭成数（即LTV）是决定按揭贷款拖欠情况的重要因素，按揭息率也与按揭拖欠还款风险成正向的相互关系，此外劳工及股票市场情况对拖欠还款概率也有显著的影响，即与失业率成正向的相互关系，与恒生指数的变动成反向的相互关系。
内地研究人员刘春红、刘可新、吴晨（2000）将影响个人住房抵押贷款的微观因素分为经济因素、非经济因素和中间因素三大类。在实证分析中，根据样本实际情况，构造了借款人个人情况、贷款变量、房屋变量和衍生变量等4个变量。利用上海某银行一家支行为研究对象，选取部分数据对违约因素进行了分析，是国内最早对个人住房抵押贷款进行实证研究之一。但由于样本很小（容量仅为170个），且样本反映个体特征的信息不足，因此得出的结论出现了很多失真现象。
国内学者王福林在《个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证分析》中利用杭州某商业银行数据（样本容量为1861个）对个人住房抵押贷款违约因素进行了较为全面的分析。认为房产投资特征、区域经济、建筑面积因子对贷款质量影响最大，年龄婚姻、财务负担比率、贷款期限因子影响较小，学历职业因子对贷款质量影响不显著。
赵淼在《商业银行信贷风险管理-模型、方法与建议》一文中，也运用了实证分析方法，但由于缺乏历史数据，而只能随机模拟。
总之，国内对于住房抵押贷款信用风险的实证研究仅处于起步阶段，很多研究还不成熟。
（四）国内外实证研究的实际运用和局限性
从上述国内外研究情况来看，国外对于该领域的研究相对成熟的多，并且相当多运用了期权理论等金融工程方法进行分析，具有很强的实践指导意义。信用风险实证研究的相关结果，已经在国内外银行商业实践中得到了运用：最典型的如贷款成数、收入偿债比等，商业银行将这些指标作为控制信用风险的最重要依据。中国银行业监管管理委员会在2004年发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中，首次将偿债比引入规范性文件，规定“商业银行在发放个人住房贷款时应关注借款人的偿还能力，将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％）”。此前中国人民银行也出台过7成按揭的指引。
从信用风险实证研究发展历史来看，即使国外有较为成熟的研究方法，但研究结果往往并不完全相同，差异性反映在一是信息不完全性，数据样本存在差异；二是影响违约的因素具有复杂性；三是借款人违约同时受阶段性、宏观经济变量的影响。
同时，由于借款人特征、区域特征、贷款特征等因素，国内、外实证研究也存在很大差别，因此国外的研究方法可以借鉴，其研究结论并不一定完全适合国内环境。根据还款能力理论，住房抵押贷款的信用风险主要取决于借款人的还款能力，而还款能力又受到借款人的收入、职业、家庭状况、负债等因素的影响。在国内住房抵押贷款市场上，银行与借款人在拥有借款人风险状况的信息方面存在很多不对称，银行往往无法全面、确切了解借款人的真实收入和信用状况，或者不了解借款人的资产负债情况。银行需要在贷前从多个方面对借款人的还款能力进行调查，从而进行贷款决策。
从国内研究现状看，尤其是内地学者对于该领域的研究而言，存在的主要问题是，一是实证研究相当少，即使有研究也缺乏大样本的数据；二、变量难以采集，研究结论往往与实际情况不尽相符，很多在实践中没有运用价值。因此，在国内，个人住房抵押贷款信用风险的实证研究还有很大的空间。
参考文献
[1]Kuritskes and Schuermann “What we know, don’t know and can’t know about bank risk： a view from the trenches” Wharton conference on The Known, The Unknown and The Unknowable” 2006
[2]Donald van Deventer and Kenji Imai《Credit risk models and the basel accords》
[3]刘春红、刘可新、吴晨：《上海市个人住房抵押贷款违约因素实证分析》，上海金融，2000年第1期
[4]杨星、麦元勋：《个人住房贷款信用风险管理实证研究》，南方金融，2003年第3期
[5]胡侠、虞晓芬：《国外住房抵押贷款风险防范研究及实践》，国外房地产博览，2002年第3期
[6]黄学元、冯镜波、方柏荣、施建芸：《住宅按揭贷款拖欠还款风险及按揭成数》，香港金融管理局网站
[7]Kuritskes and Schuermann “What we know, don’t know and can’t know about bank risk： a view from the trenches” Wharton conference on The Known, The Unknown and The Unknowable” 2006
[8]Donald van Deventer and Kenji Imai《Credit risk models and the basel accords》
[9]住房权益应指扣除交易税费后住房市场净价值
[10]当前按揭成数=贷款余额与当前房产市场净值
