【摘要】 本文简述了抵押房地产转移登记的作用和意义，指出了抵押房地产转移登记存在的主要风险，在此基础上，提出通过房屋登记业务流程重组、加强信息化建设来降低抵押房地产转移登记工作的风险，以推动抵押房地产的转移登记工作有序进行。
【关键词】 抵押房地产 转移登记 信息化
抵押房地产的转让，是指基于抵押人的意思表示而将抵押物的所有权让与第三人的行为，包括以买卖、互换、赠与、清偿、以物抵债、出资入股等让渡抵押物所有权的行为。
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
一、抵押房地产转让的作用和意义
通过抵押房地产流转实现物尽其用，充分发挥抵押房地产的利用效能，以实现社会利益最大化。这有两层含义：首先，通过抵押房地产流转可以充分满足各方主体的需求。对买房人而言，能够通过抵押物转移登记实现住房需求的满足；对卖房人而言，能够将还有抵押在身的房屋转让出去。其次，有利于保持房地产市场上供给和需求在特定时期内的相对平衡，对于房地产市场的发展和繁荣具有重大的意义。
二、设定抵押权的不动产转移登记存在的主要风险
1、抵押房地产转移登记流程
抵押房地产转移登记主要包括申请、业务受理、审核、登记于登记簿、发证等五个环节，具体流程如图1所示。
2、抵押房地产转移登记存在的主要风险
《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”一方面，这一规定并未禁止抵押人转让已办理登记的抵押物，只是对抵押物的转让做出了一定的限制；另一方面，该规定要求抵押人转让抵押物时，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。但在抵押房地产转移登记过程中，容易出现抵押人未告知抵押权人或故意不告知抵押权人，或抵押人未告知受让人或向受让人隐瞒转让物已经抵押的情况，从而产生抵押房地产转移登记风险。
抵押人提供资料不全、不实影响转移登记效力，从而产生转移登记风险。在转移登记过程中，抵押人必须向登记机关提交完整、真实、准确、合法有效的登记资料，如果登记资料存在不完整，应当补正，一般情形下不会影响登记的效力。如果登记资料不真实，将直接导致登记不具有效力的后果。登记资料不真实一般表现为以下情形：抵押物存在权利争议；提供虚假证明，如虚假的抵押权人的身份证明或抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件或他项权利证书；隐瞒实情，未通知抵押权人或未告知买受人。
房地产登记机关对提交的资料负有审查义务，对不符合登记规定的，应书面通知申请人不予登记。如审查不严对不实资料予以登记的，将导致该登记无效，甚至要追究登记机关相应责任。
具体来说，抵押房地产转移登记存在的风险主要是房产证的真实性及是否存在查封、异议登记等限制；抵押信息的真实性；其他登记要件的真实性。
三、规避抵押房地产转移登记风险的解决办法
1、规范作业要求，加强收件管理
抵押房地产的转移登记必须符合《房屋登记办法》有关抵押房地产的转移登记的各项规定，抵押房地产的转移登记必须向房屋登记机关提交下列文件：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；抵押权人的身份证明；抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件；他项权利证书；其他必要材料。证明房屋所有权发生转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者是其他证明房屋所有权发生转移的材料。
登记机关应查验：申请材料是否齐全、完整；房地产权属证书或登记证明是否真实、有效；有关部门出具的权利来源证明材料、其他有关证明材料是否在规定的有效期限内且属依职权出具等。
2、进行业务流程重组，促进各房管登记业务信息的集成，推进信息化建设
登记资料不真实，尤其是房屋产权证书或他项权利证不真实会导致登记无效的结果。传统的方法是通过查阅纸质档案核实，以确定是否能办理转移登记。这种方法存在周期长、准确度低、效率低等缺点。随着抵押房地产转让在经济生活中的作用越来越重要，传统的作业模式已远远不能满足需要，为此必须进行信息集成和共享，将分散在不同业务部门的信息如产权人信息、房屋状况信息、限制信息和抵押信息等进行集成。在信息集成共享的基础上进行业务流程重构，利用计算机大容量存储和快速计算能力，发挥计算机智能功能，提高办件的准确性，可有效地避免工作人员的主观性和随意性，大大提升办件质量和工作效率。通过业务流程重构，增加计算机的预审功能，一方面，可大大增强办件的准确性和提高办件的工作效率，另一方面，又可以发挥人的主观能动性，有利于抵押房地产转移登记工作的开展。传统房屋登记方法、房产登记信息化方法对抵押房地产转移登记要件真实性的审查对比如表1所示。
3、具体实例
在受理环节，房屋登记人员通过查阅房屋电子登记簿，对房屋所有权证书等登记要件进行比照核对，具体如图2所示。
在审查环节，系统自动对房屋产权证书和他项权证的真实性进行预审，并弹出提示，如图3所示。
在审查环节，如果房屋产他项证书真实，系统自动进行预审，并弹出提示，如图
4、图5所示。
通过登记流程的预审，能有效降低抵押房地产转移登记工作的风险。
四、结束语
由于抵押人在抵押期间对抵押物仍享有所有权，因此，有权将抵押物让与他人。但又因抵押是一种债的担保方式，涉及到抵押权人的债权，抵押人在处理抵押物时应当受到一定的限制。同时，抵押物的转让还涉及到第三人买受人的利益。由此，抵押房地产在转移登记中会产生一定的风险。只有加强业务学习，依法行政，通过业务流程重构，增加计算机的预审功能，规范办件作业要求，加强收件管理，从程序和实体上保证整个登记行为的合法性，才能有效减少和控制抵押房地产在转移登记中的风险，提高抵押房地产的转移登记的准确性和工作人员的办件效率。
