摘要：我国老龄化趋势日益严重，国务院提及开展住房反向抵押养老保险试点。本文借鉴中外经验，通过金融机构、政府及老年群众三个角度，从正面价值和负面影响两个角度来充分分析住房反向抵押贷款在浙江省开展的可行性。
关键词：住房反向抵押；养老保险；浙江省；金融业
1、浙江省推行“以房养老”的必要性
1.1 浙江省老龄化现状严峻
住房反向抵押养老保险也称“倒按揭”，指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给正规的金融机构或者保险机构，由其对投保老人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将房屋价值化整为零，按月或按年支付现金给投保老人，直到老人去世。老人可以在获得贷款现金的同时，将继续享有房屋的居住权。相应的金融机构或保险机构在老人去世后获得房屋的产权，另作他用。
反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。
1.3 住房反向抵押国内经验
在国内，早在2004年底，中国保监会计划在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房逆向抵押贷款的寿险品种。2013年国务院对外发布了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，介绍了加快养老服务业发展的有关政策和情况。
2.“以房养老”各地试水
南京：倒按揭南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后人住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
上海：上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
香港：内地热议以房养老，通过将自有房屋抵押贷款，用作支付退休金。类似措施香港政府在2011年即推出安老按揭，又称“逆按揭”计划，允许年龄在55岁以上的香港居民，将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。计划推出至今，香港按揭证券公司共接获459宗申请，借款人平均年龄为69岁，每月领取的年金平均为13700港元。
3.从三个角度探究浙江省推行“以房养老”的利弊
2.1 抵押住房来养老，老年人能否获益
在浙江省，举例而言假定有一个富翁老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得1万元。目前，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，能满足大部分老人的日常生活需求。
此外，根据国外的标准计算：如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。这足以很好地维持一对老年夫妇的晚年生活。
一旦老年人与人寿保险公司订立有效合同并执行，那么无论投保老人人的实际寿命为多长，保险公司一律要按月付款；同理，不管投保人的实际寿命为多短，一律应由保险公司收回房产，进行销售或拍卖。如果房屋实际增值较大，保险公司还可以将增值多出的部分返给其家人。
2.2 以房养老市场大，金融、保险业大力介入
目前，浙江省的保险业虽然有长期的可利用资金，但资金来源渠道狭窄，流通并不通畅。利用我国保险业来开展住房反向抵押贷款是合适的。因为其不但可以得到一条新的长期人寿保险资金渠道，而且保险公司里的专业精算人才都可以得到充分的业务训练。
如果住房反向抵押贷款业务开展良好，完全可以成为保险公司一个新的利润来源。虽有风险，但是和收益并存。只要我国保险业本着谨慎的原则来开展住房反向抵押业务，也许能成为在“以房养老”领域上第一个吃螃蟹的金融机构。
2.3 住房反向抵押，为房地产市场创商机
形成房地产二级市场，稳定房产市场价格。
近年来，在浙江省，房产价格快速上涨，制约了居民买房住房的普遍愿望。在此背景下，若及时推出住房反向抵押贷款，可以有效地缓解目前浙江省房地产市场供需矛盾，减少由于信息不对称、由散户相互博弈而形成较易失衡的非理性局面。
住房反向抵押贷款一开展，会有相当多的住房落到住房倒按揭机构手中，这些机构将通过租赁市场或二手房买卖交易将房屋再次投入房地产市场，在政府的政策配合下，对二级市场形成强影响力。有效地抑制房价上涨，促进房地产市场健康稳定发展，从而起到调整住房结构失衡、平抑房价的作用。
促进住房反向抵押贷款衍生品牌地产的开发
现在买房的年轻人，二、三十年后才可能会退休，如何让房子在几十年里最大化地保值增值十分关键。较为可行的办法是，购房者会尽量买品牌开发商的住房，因为品牌开发商的楼盘质量过硬，技术含量较高，配套成熟，后期的服务好。老年以后，可以凭着房子价值高而贷款到更多的钱来养老，保障晚年生活的高品质。这样通过促进消费者的更理性选择实现房地产商的市场选择和淘汰，促进开发商建立更好的房子，形成更良好的品牌和消费市场。
促进住房消费
住房反向抵押贷款可以激发更多的年轻人将手头的储备金拿出来投资在住房上，提前消费，在增加了年轻人的购房意愿同时，也增加了住房需求，促进了房产消费，推动房地产市场的发展。
