摘要：商品房预售制度，对于开发企业而言，可以加速资金周转、降低资金成本；对购房人而言，可大幅减轻其支付压力，因此，商品房预售被开发企业和消费者普遍接受，成为我国商品房买卖的一种主流形式。但是，从商品房预售的交易过程来看，预售合同履行的长期性决定了商品房预售本身具有较大风险和不确定因素；从商品房预售的交易主体来看，开发企业与购房人在交易信息、经济实力等方面的差距使得购房人在开发企业面前处于弱势地位，其权益容易受到侵害；从商品房预售的外部环境来看，立法的滞后和监管的难度更加使得商品房预售的弊端显现。在现行的法律体系和市场环境下，通过完善商品房预售制度来有效解决商品房预售中出现的问题，具有重要的现实意义。
关键词：商品房；预售制度；法律
一、商品房预售制度的起源及主要法律依据分析
1.商品房预售制度的起源和特征分析
2.商品房预售的法律依据分析
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验和借鉴一些国家及地区做法的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。《城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条规定，“房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：（一）多层建筑已完成主体结构三分之一以上；（二）高层建筑已完成地面以下的主体工程。”
二、国内主要城市商品房预售标准情况
3.其它城市情况：成都多层结顶，高层+0申请预售；武汉、郑州等地房屋结顶才能预售；南京高层七层以上，小高层三层以上才能预售；宁波提倡商品房在低层、多层建筑主体结构结顶，中高层建筑主体结构完成三分之二且不少于6层，高层建筑主体结构完成三分之一且不少于6层后申请预售。
三、商品房预售制度的利弊分析
1.预售制度的优势分析
（1）加快商品房建设和供应。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制度在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本起到了重要作用，增强了开发企业滚动开发的能力，促进和加快了商品房的建设，很大程度上增加了商品房的供应量。根据测算，预售项目比现售项目的动态投资回收期约缩短了10个月。
（2）融资作用明显。由于国内资本市场的发展滞后，除银行贷款外基本没有其他可以选择的融资方式，在现有的融资渠道无法满足房地产开发需要的条件下，预售实际上成为房地产开发融资的重要手段。根据国家统计局公布数据，2012年，房地产开发企业本年资金来源1887.8亿元，其中定金及预收款和个人按揭贷款是房地产企业的最大资金来源，共计1037.5亿元，占55.0%。
2.预售制度的弊端分析
（1）可能损害购房人利益。从近几年情况看，商品房预售损害消费者利益现象时有发生，如实际交付房屋与预售时广告宣传不符、一房多卖、逾期交房、擅自改变建筑设计、质量缺陷、面积缩水等问题，客观上损害购房人利益，容易引起一些社会纠纷，影响社会稳定。
（2）可能出现“烂尾楼”现象。从预售到房屋建成交房，一般要两年左右，这期间如果开发商资金出现问题或者开发企业携款潜逃，楼盘就可能“烂尾”，给购房人和银行带来损失。曾经在90年代初，由于房地产泡沫的破裂，海南、广东、北海等地出现过大量的“烂尾楼”问题，既给政府带来了后续处置的困难，也给购房人造成了损失。 （3）增加了银行和购房人的风险。预售制度降低了开发商的门槛，开发企业实力参差不齐，一旦开发商投资出现问题，银行和购房人就成了开发商投资风险的承担者。同时，由于商品房预售标准与商业银行按揭贷款标准的不一致，按照商品房预售标准投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可以申请预售，而按商业银行按揭贷款审批标准一般需要房屋结顶方可放贷，两个标准的不一致容易引起金融风险和法律风险。
四、完善我市商品房预售制度的建议
商品房预售制度对于国内的房地产业发展有着重要意义，经过十余年的发展，已经成为房地产市场的一项基本制度，简单取消预售不可避免会引发一系列的问题，影响房地产市场的稳定性。一是导致房地产开发企业资金链断裂问题，大量中小房地产开发企业退出市场，资金实力较强的企业也会出现开发周期延长、成本增加等问题。二是会对商品房的供应产生影响，目前杭州商品房项目一般为完成地面以下主体工程申请预售，取消预售后会导致一段时间内的供应量的减少。三是目前的法律体系尚不支持预售的取消，《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》明确了预售的条件，取消预售也需取得人大立法的通过。因此，根据杭州市房地产市场发展现状，针对当前商品房预售中存在的问题，特提出以下政策建议：
1.积极拓宽房地产开发企业融资渠道
预售制度不是引发交易风险甚至房地产金融风险的根源。取消预售可以避免购房者的部分风险，然而房地产开发活动的风险没有从根本上得到解决，开发企业项目烂尾的风险依然存在。下一步，建议通过大力发展房地产信托、投资基金、企业债券等融资方式，拓宽非银行融资渠道，既满足房地产业发展的合理需求，又有效控制和分散银行的信贷风险。
2.加强商品房预售资金监管
预售资金的监管是当前商品房预售管理中的一个薄弱环节，虽然杭州从2010年11月起已建立由商业银行为主体的商品房预售监管模式，但该模式下政府部门无法实时、动态掌握商品房预售资金的进出情况，容易产生按揭贷款不入账、工程监理单位监理不到位、资金使用不规范等问题，导致预售资金无法保证用于工程款建设。建议通过网上合同备案系统与商业银行资金结算系统的联网和数据的共享，实时掌握预售资金的进出和余额情况，发现问题及时督促开发企业进行整改，预防商品房预售资金被挪作他用。
3.强化商业银行风险管理
预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发企业资信和开发项目运营情况的审查，实施差别化的信贷政策，对于信用等级不高、项目运营状况不好的，停止发放按揭贷款。要进一步完善银行内部贷款审查管理制度，对于明显不具备还贷能力的个人，不得发放个人按揭贷款；对于申请三套以上个人住房贷款的，要按相关规定不予发放；对于销售价格明显高于市场价格的商品房预售项目，要重点核查，有效制止虚假按揭。
4.逐步提高商品房预售许可门槛
根据我们对国内主要城市的商品房预售标准的调研，目前杭州的预售标准总体处于较低水准。同时，在当前房地产市场形势下简单取消商品房预售许可短期内并不十分可行。为保证商品房预售许可标准与商业银行按揭贷款标准保持一致，建议尽快对《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》进行修订，将杭州市商品房预售标准提高到主体结顶，既可有效防范金融风险和市场风险，又不会对市场供应造成重大影响导致房价出现大幅波动。
