加强房地产市场信用建设的思考 加强房地产市场信用建设的思考 加强房地产市场信用建设的思考
摘要:建立和完善房地产市场信用是整顿和规范房地产市场秩序的重要举措,是健全适应社会主义市场经济要求的社会信用体系的重要组成部分,也是房地产业改革和发展的重要保证。文章通过分析我国房地产市场信用建设的现状,参考一些国外发达国家的信用体系建设经验,从法规建设、中介机构等五个角度对加强房地产市场信用建设提出了建议。
关键词:房地产市场;信用;建设
自1998年以来,随着住房分配货币化政策及相关配套措施的推行,我国房地产市场的规模大大拓展。增量房购销两旺,存量房交易活跃。然而,房地产市场在不断扩大的过程中却暴露出严重的信用缺失。信用缺失直接导致市场运转的摩擦力大,成本增加。首先,信用的核心是商品和服务质量,信用本身便传递了消费者所要搜寻的重要信息,房地产市场的信用缺失意味着这些信息的不足,结果,消费者即使付出很高的搜寻成本也不一定能找到合意的住房;其次,在信用缺失的市场环境下,住房消费者为了规避房地产企业不讲信用而导致的风险,只好遵循“契约订得越细越好”的原则,增加了签约成本;最后,房地产市场信用缺失,必然导致住房纠纷大量出现,在解决纠纷的过程中,住房消费者和房地产企业都要在财力或精力上付出代价。
房地产市场信用的缺失对我国国民经济和投资建设效益都造成重大影响,不但加大了企业的经营成本与风险,败坏了社会风气,更使全社会资源利用率低下。为此,从国情出发,加快建立和发展以法律为保障、以行业协会为纽带,由政府推动引导的房地产市场信用体系,已成为当务之急。
一、加强房地产市场信用建设的必要性
(一)国家大环境的需要
温家宝总理在十届全国人大二次会议上作政府工作报告时强调:“要加快社会信用体系建设。抓紧建立企业和个人信用信息征集体系、信用市场监督管理体系和失信惩戒力度。”这表明,中央政府开始下决心在全国范围内建立社会信用体系。同样,在房地产企业内部也应该根据自己行业的特点,顺应社会潮流,建立房地产市场信用管理体制。
(二)市场经济体制良好运行的需要
着名经济学家吴敬琏认为,现代市场经济是一种以信用交易为主的信用经济,当然也包括房地产市场的产品的交易在内。没有信用的市场是不可想象的,信用体系不健全的房地产市场其运行效率必然也是低下的。一个能对资源高效利用和有效配置的房地产市场必然要求加强信用的建设。
(三)促进房地产市场健康发展的内在需要
促进房地产市场的持续健康发展,需要规范有序、信用净化的运行条件。因为:第一,现代市场经济是法制经济,也是信用经济,信用在现代市场经济中,是世界通行的商业经营原则,是促进生产力发展的根本要求;第二,房地产业关联度高、带动力强,其信用度对整个社会经济尤对相关产业和行业的发展影响较大,社会需要在信用准则下公平竞争,相互促进,有序发展;第三,房地产市场涉及面广、影响面大,在城市建设和发展中,从旧城改造到小区建设,从项目开发、行政管理到中介服务等,都与人民群众生活息息相关,人们需要诚信的市场交易,呼唤着建立和完善房地产市场规范、信用、优质的服务平台;第四,房地产市场的信用建设,既是落实科学发展观、执政为民、情系百姓、诚心诚意为人民服务的体现,也是促进房地产市场发展的内在需要。
(四)房地产企业走向世界的需要
房地产企业由于先有销售,后有产品,其信用建设就显得格外重要。在没有产品的情况下,要想预先把产品销售出去,客户购买其产品的唯一参照就是企业的信用。在世界房地产市场竞争日益激烈的今天,我国房地产企业要想在房地产市场上占有一席之地,就必须有良好的信用;而房地产企业要有良好的信用,就必须健全房地产市场信用体系。
二、房地产市场信用建设的现状
经过近二十年的积累和市场淘汰,我国的房地产企业的综合实力有了一定程度的提高,并出现了一批规模较大、素质良好的房地产企业集团,但大多数房地产企业仍存在规模小、资质差、失信严重等问题,很多企业还处于低层次竞争的状况。也正因为房地产企业数量多而散,导致其不诚实行为不易被及时发现并受到相应惩罚;又由于大部分房地产企业规模小,加上经营管理差,导致其预期寿命不长,从而造成企业追求长远利益并进行重复博弈的倾向不足。
目前,我国社会信用中介机构大约有500家左右,其中信用评估机构大约有40家左右,信用征集与调查机构大约有50家左右,信用担保机构大约有400家左右。信用中介机构普遍规模不大,其服务市场规模偏小,经营分散,行业整体水平不高,综合实力不强,市场竞争基本处于无序状态,缺乏竞争力;而具有一定规模、运作规范、有广泛影响力的信用中介机构很少,特别是没有具有国际影响力的中介机构。而国外的中介机构都已形成很大的规模,如邓白氏、TransUnion、穆迪、标准普尔、菲奇等国外信用中介巨头每天就能发出上百万份信用报告,客户也已经遍布整个世界。并且,这些企业有很强的信用产品的制造能力,并不断进行信用产品创新。
在法律法规方面,我国的《城市房地产开发经营条例》、《民法通则》、《合同法》、《担保法》、《保密法》、《刑法》和《反不正当竞争法》中虽都有诚实守信的法律原则,但这些仍不足以对房地产市场的各种失信行为形成强有力的法律规范和约束,立法仍然滞后。而在对一些失信和诈骗案件的处理中,还存在严重的地方保护主义倾向,失信行为得不到应有的经济惩罚和道德惩罚。
三、房地产市场信用建设的基本原则
(一)统一规划原则
在行业主管部门的统一领导下,开展我国房地产市场信用体系的建设工作,避免分散管理、重复建设。要进行全面、科学的规划,制定统一的建设方案,与行业协会步调一致,共同建设。
(二)信息安全原则
数据交换和数据中心系统所处理、传递和管理的信息,涉及到行业主管部门、房地产企业和业主个人的商业秘密、个人隐私等秘密或敏感信息,此类信息处理和传递的任何环节如果出现漏洞,其损失都将是巨大的。数据交换和数据中心系统承受着大批量的关键性数据的流转、交换和存储,系统的可靠性将是系统安全的重要保证。
(三)兼容性原则
作为社会信息体系的一个分支,必须保证信用数据上传顺畅,在系统设计、数据格式等方面,要与社会信用体系保持高度的兼容性,确保信息资源共享。
(四)经济适用原则
在IT产业高速发展,高端产品层出不穷的时代,既要考虑投入,又要考虑经济效果,在保证系统性能达到要求的前提下,尽量使系统投资最省。同时具备较好的开放性、可靠性及可扩展性。
四、加强房地产市场信用建设的建议
(一)建立和完善房地产市场信用法规体系
加强房地产市场信用建设必须立法先行,完备的信用管理法规体系是信用行业健康规范发展的基础和必然要求。房地产领域要根据国家信用法规,结合房地产行业特点,颁布和实施相关的信用法规和条例。尽快出台与信用制度建设密切相关的法律法规如《信用法》、《公平交易法》、《信用中介管理条例》等一些法律法规,并对一些过时的、不适应市场经济和信用制度建设的法规,特别是保护部门利益的规章及时予以废止或修订。另一方面要加大执法力度,严格执法,严惩失信者,迫使其为失信付出巨额成本费用,以保障信用制度的建立和实施,建立和完善失信的惩罚机制。
(二)政府应在信用制度建设过程中加强引导和监督
政府应当建立统
一、规范、公开的征信体系,加强和完善信息的披露、联合征信制度、信用公示制度、信用评级制度,组建或者确定联合征信机构。联合征信机构应当依据国家和房地产行业规定的标准与规范,整合信用信息资源,建立涵盖面广、权威性高、可靠性强、查询便捷的信用信息数据库,增强数据透明度,公开信用信息,实现信用信息资源共享。同时政府应当有组织地培育房地产信用服务市场,对各种评估评级活动进行清理,制定有关评估、评级规定,规范信用评估、评级活动,防止和纠正各种评估、评级活动中出现虚假评估报告和乱收费现象。
(三)培育和发展信用中介机构
信用中介机构是信用体系建设的重要组成部分,加强政府对各类社会中介机构的监管,保证社会信用服务机构的健康发展,建立和完善信用中介机构的市场准入机制和退出机制。加强资源整合力度,规范和充分利用政府信息渠道。限制数量,规范发展,重点培育几个大型综合性的信用中介机构,选择一些综合实力强、有较高知名度和一定的信用产品制造和创新能力的综合性信用中介机构进行重点培育是必要的和有一定可行性的。政府对其进行部分资金支持、信息一定程度上的开放都是可以考虑的。也可考虑制定资格认证标准,确定哪些评级机构和征信机构有资格使用信息等。而从长远来看,政府则应重视企业的市场化运作,为其创建制度环境和体制保障。
(四)推动行业协会建设,充分发挥行业协会的作用
