【摘要】房地产行业高速发展，对地产项目管理水平提出更高要求，本文从地产项目管理特征、管理内容、管理措施等方面浅析了如何加强房地产项目管理，提高企业及社会效益。
【关键词】项目管理；特征；措施
一、项目管理的含义
房地产开发项目管理是以高效率的实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。
二、房地产项目管理的特征
1、目标明确：具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要有成果性目标和约束性目标，成果性目标指投资汇报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标以及项目内外部功能要求；约束性指标指建设工期、投资限额、质量标准等。为了实现目标，项目管理的一切活动都要围绕总目标进行，从这种意义来说，项目管理又是目标管理，即在限定的时间和限定的资源消耗范围内，确保高效率地实现项目目标。
2、管理复杂：房地产开发项目涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、通信、银行、文教、卫生、消防、商业、政府主管部门等几十个部门，近百个单位以及最终用户消费者的相互制约和影响，还涉及专业技术、经济、法律等多种学科知识步调一致的进行工作；另外，时间跨度长，外界影响因素多，受到投资、时间、质量等多种约束条件严格限制，因此，房地产项目管理是一项复杂的系统工程。
3、具有创造性：建设项目具有一次性的特点，因此项目管理者在项目决策和实施过程中，必须从实际出发，结合项目的具体情况，因地制宜地处理和解决工程项目实际问题，因此，项目管理就是将前人总结的建设知识和经验，创造性的运用于工程管理实践。
4、应建立专门的组织结构：建设项目涉及资金、人员、材料等多种资源的优化配置和合理使用，并根据实际情况不断进行调整，协调调动各参建部门解决项目建设工程中随时遇到的各种问题，所以必须根据具体项目有针对性的建立专门的组织机构；
5、建立保障体系：基于项目管理复杂、周期长、目标实现难度大等特点，必须要有一套完整、规范和科学的管理保障体系，来统筹和协调项目的全过程和确保总体目标的实现。
6、管理成效是客户满意度：一个项目能否成功关键在项目管理，项目成功的衡量标准是客户满意度，客户是指项目利益的相关方，包括建设单位、施工单位、也包括建设行政主管部门、还包括购房小业主，项目管理就是要充分考虑相关客户利益，最大限度地满足客户要求。
三、项目管理的内容
按项目实现过程，项目管理包括以下内容：①项目的定义、目标设计、可行性研究；②项目的系统分析，包括外部环境调查分析和内部项目结构的分析等；③项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、工期计划、成本计划、资源计划等；④项目的组织管理，包括机构设置、人员组成、工作与职责的分配、规章制度的制定等；⑤项目的信息管理，包括信息系统的建立、文档管理等；⑥管理实施控制，包括进度、质量、成本、安全文明、风险等；⑦项目后期管理，包括验收、移交、项目后评估、项目物业管理等。
四、加强房地产项目管理的措施
1、建立科学的管控、协作模式：因为地产项目管理是涉及多部门、多专业的复杂的系统工程，所以必须根据企业及项目特点，有针对性的对内各职能部门管控、协作，对外对接、沟通必须建立科学高效的管理模式，保证管控有章、协作有序、沟通有效。
2、先进管控方法的运用：地产开发项目管理体系复杂，专业性强，致使一批专业咨询公司诞生，比如赛普、百锐等，从人资保障及绩效驱动体系、流程管理体系、组织管控体系、战略规划体系全方位的为地产企业提供咨询服务，作到有效、有序、有责、有道；另外专业管理软件的运用，比如明源ERP、CRM、POM等先进管控系统，能够流程化、精细化、动态管控。
3、提高项目管理人员综合素质，高效实施项目管理。要使项目实施优质管理，快速实施，其管理人员一定要具备卓越的管理素质。特别是项目经理，一定要具备与时俱进、不断创新的观念和懂得领导和管理艺术，要深知在项目管理中必须突出以项目为中心的思想。只有具备一支高素质的项目管理队伍，才能使项目各项工作在正常、有序、高效开展。在搞好管理的同时，应加强企业管理人员的技术培训和专业水平的提高，以及对新技术产品的了解掌握。培养施工人员的敬业精神与细致的工作作风，施工中不遗琐碎，不留后患。
4、做好项目实施阶段工程管理。进度控制是工程管理主线，其实更多是基于销售、成本等方面考虑。加快展示区进度可以为蓄客争取更多时间；加快预售节点可以抢占有利销售时机分更多周边竞品的蛋糕，同时减少市场或政策性风险；提前封顶可以加快回款保证现金流、加快资金周转；缩短总工期减少财务及管理成本；质量控制是根本，强调工程师宏观质量控制意识，重点把握人员质量意识及过程质量控制，对影响工程质量的人、机、料、法、环等因素严加控制；安全文明施工控制是前提，充分认识安全文明施工的逆向作用，加强安全文明施工管理；成本控制是核心，在施工阶段必须规避施工管理无效成本的产生，同时提出合理化建议、优化设计及施工方案以节约成本。
5、落实动态管理。因为地产项目开发周期长，计划执行过程是复杂的动态过程，容易受到内外部各种复杂多变因素的影响，在施工计划实施中经常会与原计划有出入，只有落实好动态过程的管理，才能有效的把控整个项目的进程和变化节奏，坚持对计划执行过程进行跟踪和控制，及时调整纠偏才能取得实际效果。
6、认识协调重要性，保证协调有序。项目组织协调需要采用相适应的组织形式、手段及方法，良好的组织沟通与协调是项目组织管理的润滑剂，同时组织协调贯穿在整个项目和项目管理的全过程中。
①技术协调：提高设计图纸的质量，减少因技术错误带来的协调问题；②管理协调：协调工作不仅要从技术下功夫，更要建立一整套健全的管理制度；③组织协调：建立专门的协调会议制度，定期举行协调会议，解决项目开发中的协调问题；④对外事项的处理与协调工作也很重要。
7、认识计划管理的重要性：凡事预则立，不预则破，可见计划之重要，有效的计划管理能够帮助企业合理分配资源、顺利达成目标，地产企业投资规模大、周期长、对各专业协同作业要求高的特点，必须转变“计划没有变化快”的思想误区，更应该强调计划重要性。
8、要把激励约束机制，作为加强工程项目管理的保证。企业要想保证项目生产经营的良性运转和健康发展，必须发挥好企业管理层调控和服务的两大职能，建立健全有效的激励、约束、调控机制。
全面推行项目考核制度。做好项目关键节点、年度、终结考核工作。对实现经营目标和超额盈利的，要严考核、硬兑现，最大限度地调动积极性；对出现项目亏损、发生重大质量安全事故和经营越权行为等责任问题的，要给予相应的经济、行政或法律的处罚。
五、结束语
综上所述，房地产开发项目管理是一项庞大而复杂的工作。既要分清主次，抓住重点；又要各项兼顾，协调推进；既要统筹全局，又要重视细节。只有通过挖掘潜力，提高项目管理水平和项目管理人员素质，不断运用新技术、新工艺、新方法、不断开拓创新，在实践过程中不断学习、体会、丰富和提高，只有这样才能更好的做好房地产开发的项目管理工作。
