摘要：房地产开发项目的可行性研究，主要是指在房地产开发项目投资决策前，对项目进行系统而全面的技术经济分析、论证，综合研究开发项目的经济合理性、技术先进性、适用性以及开发的可能性，来确定项目是否具有可行性。本文就主要对房地产开发项目的可行性分析相关问题进行了简要分析。
关键词：房地产开发；可行性；管理
中图分类号： F293 文献标识码： A
一、房地产项目可行性研究的重要性
1、房地产项目可行性研究具有预见性
房地产项目可行性研究包括对本行业历史资料的分析总结、对现状材料的研究和对未来房地产市场需求的把握，从而对房地产投资收益进行估算。
2、房地产项目可行性研究的客观公正性
“实事求是”是贯穿房地产项目可行性研究始末的最基本要求，同时也是最重要的要求，要在尊重事实现状调查的基础上，尊重科学规律和客观规律的前提下，对房地产开发项目给予科学的预估和评价。
3、房地产项目可行性研究具有可靠性
房地产项目可行性研究要针对具体的案例给予有针对性的、可靠的、可实施的方案，达到资金利用效率最高、利润收入最大化的目的。
4、房地产项目可行性研究具有科学性
房地产项目可行性研究要采用现代化的技术和科技方法，按照房地产项目的规律，对具体房地产项目的市场前景和利润收益情况进行科学性的预估，并以此作为房地产项目是否进行的重要依据。
二、现行房地产项目可行性研究报告的具体内容
房地产项目可行性研究是分析各方因素，力求将影响房地产项目可行性的因素都涵盖其内，全面分析之后得出结论，做出准确的判断和评价。
1、对房地产项目概况进行分析
对房地产项目的综合环境、背景、选址和名称进行分析研究，着重对房地产项目的规模大小、功能结构和经济影响进行分析。其中常见的因素包括项目开发所处环境的自然气候、水文地质、经济实力等。
2、对房地产项目的市场需求分析
对市场需求分析建立在两大基础之上。第一，对相关政策的分析。不仅是对当前关乎经济情势、房地产业走势的政策进行分析，更要判断在不久的将来会出台哪些政策。在政策的指引下进行房地产可行性分析是大前提。第二，对市场数据的获取和资料的收集。对将要建设的房地产项目当地的市场进行信息收集、分析整理，综合判断。其中包括房地产项目开发成本、市场定位、价格定位、受众人群、开发周期等因素。科学、高效地做出合理的分析判断。
3、房地产项目规划方案的精选升级
首先对项目规划方案进行审阅、筛选，精选出可行性最高的方案作为蓝本。在此蓝本上将其他方案的闪光点和蓝本可改造升级的项目进行合并，做出更加合理、可行的最优规划方案。方案要进行详细的说明，重点体现出房屋建筑的布局、功能、市政基础设施分布、技术参数、经济参数以及控制性规划技术指标。
4、工程进度控制
房地产项目因为工程量大、建设时间长、投资额巨大等原因，开发时一般都会分期开发。可行性研究就要对开发进度进行分析，根据资金、需求、市场环境将项目分解为前期准备、建筑主体工程、附属建筑工程、验收等几个阶段进行。同时要将大的项目期进行划分，安排为分期开发。对各期项目的具体进度也要进行系统安排。
5、房地产项目投资预算
项目投资预算是对房地产项目所有产生费用的环节进行预算。包括土地费用、建设费用、各种税费和有可能产生费用的突发事件等。在预算时要力争精确，将预算细化，将预算体现在开发各时期的具体建设项目中，努力做到预算与实际相符合。
6、房地产项目的筹资方案和筹资成本预算
由于房地产项目需求资金量巨大，在做好了项目投资预算、进度安排之后，就要对筹资方案进行研究设定。筹资方案是开发商在投资前就必须做好的，一般包括自有资金、银行借贷和引入第三方投资，筹资方案是否合理有效决定着项目是否能够正常运行。同时，筹资过程也会有费用产生，造成成本的增加。要对这部分成本进行预算。
7、财务分析评价
财务分析评价是通过对项目的收入、成本预测，预算损益表、资产负债表、现金流量表等财务财税指标的分析，依据国家法规政策，对项目盈利水平、偿还债务能力等财务状况进行分析，是项目财务可行性研究的重要途径。
8、风险分析
风险分析是对影响项目的政策、环境、经济、市场等因素的分析 同时对项目自身的盈亏分析、概率分析等。风险分析是将各种影响项目的因素进行排查，提供风险来源、风险大小等，帮助项目投资商做出决策。
三、编制房地产开发项目可行性研究报告应注意的问题
1、加强资料和信息收集，深入调查研究
为了保证可研报告的质量，应切实做好编制前的准备工作，占有充分信息和基础资料。可行性研究工作得以科学有效的进行的基础就是掌握具有一定深度和广度的项目信息。因此掌握信息资料对房地产开发项目可行性研究来说是具有十分重要的意义的。全面深入的收集和整理与项目有关的政策方面、自然环境和资源方面、社会和经济方面、地质环境以及项目工艺和产品要求方面的资料，能够为项目的可行性研究工作提供充分的依据，可以使得可研报告能够分析中肯，论证准确，从而保证可行性研究工作的科学性和可靠性。如果缺少基础资料的收集和整理，可行性研究的内容就会显得空洞，所下的结论没有项目基础资料的支持也会显得过于盲目。因此在进行可行性研究工作之前，应该使用不同的渠道和方式来收集和获取具有一定深度和广度和真实可靠的信息，并对其加以整理和加工，为项目可研提供依据。
2、准确的市场调查与预测
可行性研究的市场调查与预测是进行产品研究时的必要手段，只有对市场进行深入的研究，才能准确地预测产品的需求，从而得到准确的论证结果。若市场调查有误，则市场预测也会不准确，将导致可行性研究的失败，最终给国家和人民带来巨大的经济损失。首先，在进行市场调查时，应采取多种方式对资料进行收集，资料的内容必须真实可靠，市场调查人员根据收集到的材料做出客观公正的判断，并不受任何部门的影响；根据收集到的市场调查的资料，就可以运用各种数学方法对市场进行预测，从事市场预测的人员通常都是掌握较多信息，并且具有丰富经验的专家。在进行预测时应注意，其一，预测方法要符合客观实际，其二，仅靠预测准确仍然不够，预测只能解决需求问题，还必须要研究产品的供给，研究供需平衡的关系，只有了解了市面上该产品是供大于求还是供小于求，才能把握产品交易的生命力。知己知彼，百战不殆，将竞争对手列入调查范围，更加有利于对项目产品的供求进行研究。
3、风险分析
首先，房地产开发项目本身具有投资额度大、建设周期长以及产品市场竞争激烈等特点，其不确定性因素十分多，而可行性研究工作则是需要对这些内容进行分析预测，因此需要进行风险分析。房地产开发项目的投资存在内部风险和外部风险，如贷款风险、市场销售风险、资金成本风险等。如果对风险没有估计到位，只是走走过场而已的话，可能会导致项目的失败，从而使投资者陷入巨大的负债之中。应该说，目前的市场经济竞争是十分激烈的，对项目投资的可行性研究无论是从定性或者定量分析都必须考虑足够的风险承担力，能防止和抵抗各种风险能力的项目才会有生命力。
结束语
总之，要想提高房地产开发项目的整体管理水平，必须要做好建设过程中合同、成本、质量等管理工作，在各个阶段优化物力、人力、财力配置，从而为房地产开发商获取更多的投资效益与社会效益，实现房地产业的可持续发展。
