当前,全国房地产行业市场下行,部分城市出现了大批的烂尾楼,全部是仅完成了主体结构工程,因无资金支付承建商的工程款,施工队已经撤场,各工地均无人施工。造成这种情况的主要原因是房地产开发公司的资金链断裂,项目建设资金告急。
房地产开发项目高投入,资金需求量大。大多数房企是仅靠自身实力是不能支撑起这样庞大的资金规模的。因此,大部房地产项目的融资方式是边建设、边融资、边销售的。如何在这种模式下保证工程建设资金的充足供应,维持工程建设正常进行、按时交房,需做好以下几点:
一、制定精确、全面的融资计划
在项目立项阶段,依类似项目或已结算项目数据,对项目成本进行初步测算;在施工图设计完成后,按照施工图预算,计算出工程建造成本,综合土地交易、设计、营销及其他开发费用成本、费用,编制出工程整体资金需求计划。按照工程整体开发进度,时间上以月为单位,对资金计划进行分解,形成资金时间需求计划。经公司相关部门和领导审阅批准后,作为全项目资金工作计划,指导开发项目的融资工作。
二、充分利用项目承建商的资源优势,减少开发商资金压力
信誉好的承建商在长期经营过程中,积累了较多的客户资源,施工中消耗的人工费、材料费、机械费均可以短期赊欠。具体情况是建筑用工工资,各工地每月均发给工人生活费,到年底一次性结清全年工资;建筑材料,水泥、钢材、线缆等均是在供应过程中支付部分款项,等工程竣工验收合格后结清。因此,在工程招标时,可以要求承建商发挥自身优势,先行组织施工,按工程形象进度分段结算支付其工程款,大部分房屋建筑工程主体结构付款节点为地下室、裙房、标准层每五层(或主体结构)完工;二次结构和装修工程一般为每一至两个月付一次工程款,每次付款额为所完成工程造价的50%~80%,余款在工程竣工验收合格时付至95%,尾款于保修期满后付清。工程建造费用是房地产项目成本的主要部分,发挥好承建商在融资方面的优势,可有效缓解开发商的资金压力。
三、实行切实有效的房地产销售政策
营销工作是房地产开发项目的重中之重。项目销售政策的制定要考虑到项目收益目标、市场行情、项目具体情况等多个因素。在充分调研、分析这些因素后,制定切实可行的营销计划、销售政策,销售政策一定要保证提高营销效率,快速回收资金,最保守也要做到与工程建设资金计划相同步,保障工程建设按计划顺利进行。主要的销售方法可采用促销、团购、内部认购等。制定销售政策时,应有平衡思维,切不可片面追求高房价和利润最大化,否则可能事与愿违,欲速而不达。在目前的行业形势下,坚持薄利多销,早日达到项目盈亏平衡点,加快资金周转和保障资金安全,才是一种可行的销售策略。
四、多方拓展融资渠道,保障资金供应
面对项目开发巨额的资金需求,有效拓展融资渠道是项目开发成功的重要保证。
一种方法是向银行、投资公司等金融机构申请贷款。这种情况下,一般是需要抵押的,需将开发项目评估后,抵押给债权人,才能得到资金支持。其负面作用是放大了项目的经营风险,一旦无法履行贷款合同,项目有可能拍卖变现、偿还债权人,造成巨大经济损失。因此,要客观把握项目盈利能力、仔细评审贷款合同,将其风险降至可控范围之内。对于前景清晰,预期盈利能力强的项目,可优先考虑此方案。
另一种方法是发展有实力的合伙人,共同开发项目。其优点是降低了筹集资金的难度,同独立经营相比,也降低了预期收益。对于销售情况一般的项目,合作开发还是有考虑价值的。
用房产抵顶项目开发、建设费用,也是融资方式的一种变通。例如,工程款、设计费、监理费等,均可同承揽方协商,以建成后的房产抵顶全部或部分款项。这样,可有效降低融资数量和难度,还可有效保障工程建设进度。
五、委托专业营销团队销售房产
房产销售是一项复杂的工作,最好由专业营销团队来做。
对于连续不间断开发项目的房企,要打造自己的专业团队,即建立核心销售团队,维持稳定的销售工作人员,定期专业培训、考核。此举立足长远,有利于公司战略上的长远规划和发展。其不足之处是,工作水平的培养、提高有一个积累学习的过程,不一定能与当前项目同步发展,会影响当前项目的销售工作。在不急于提高销售效率的情况下,可优先按此思路开展工作。
从加快回收开发资金的角度规划销售工作,可与专业营销团队合作,将销售工作整体外包,是行之有效的方法。专业营销团队具备营销经验丰富、人员充足、管理专业、销售资源广等优点,对项目潜在市场客户有较深刻的研究,可提高营销效率。需要与营销公司签订委托合同,佣金与销售业绩挂钩,同自有销售团队相比,营销费用支出要大一些。同营销公司的合作,要实施有效监管,对其销售计划进行审批,销售方法进行规范,避免追求短期利益和不守诚信的行为。
六、诚信融资是做好资金保障的基础
客观市场环境不景气,在时间紧、任务重的形势下融资,对融资工作提出了更高的要求。正确评估自身公司实力,结合项目建设营销统筹规划,诚信融资是有效的工作方法。
有一些小公司,在资金压力下,对借贷期限、利率、融资条件考虑不足,仓促签约。随着时间的推移,到期不能及时、足额履约,造成违约。有的公司甚至履约率极低,对企业形象的损害极大。连续应诉,官司不断,甚至进入银行黑名单。信用等级降低会造成融资难度越来越大。直至影响项目的开发建设。
经商要讲诚信,融资时难以履行的义务,一定不能承诺,要在维护签约双方的合法利益的条件下想法变通。尊重对方,信守承诺,全面履约,才能在市场上赢得好的口碑,做好融资工作。
七、杜绝非法融资
非法融资的风险时刻存在,一定要注意以下事项:第一,签约对方要有合法的工商营业执照、经营资质。第二,对签约对方进行详细调查,并评估其有关文件,确保信誉良好。第三,不搞任何形式的非法集资。第四,远离黑恶势力,不与高利贷者合作。第五,清楚对方资金来源,避免涉嫌洗钱犯罪。
融资工作不遵章守法,就失去法律保护,时刻处在法律打击之下,危害社会,给项目开发造成严重后果,甚至是毁灭性的。故从领导到员工都要规避此风险。
房地产市场项目开发周期长,涉及的市场主体多,资金压力持久,对融资工作有着更严格的要求。在工作中要全面考虑财务、投资、工程、营销、法律等专业工作,全面考虑市场各方主体的利益,尊重行业基本规则,创新融资方法,就能成功融资。