摘 要：我国房地产业是一项伴随着高风险的产业，房地产业能够涉及到千家万户的住房需求，对我国社会经济以及政治也有非常重要的影响。房地产项目开发过程中，需要进行固定的投资，并且在室外作业、施工过程中都存在风险，也存在着投资建设环节较多，所用资金较大等情况。近年来，因为房地产业的快速发展，投资建设之后就不能再进行投资转移，所以人们对房地产项目开发的运作模式也越来越关注。本文就将对房地产项目开发的运作模式进行分析。
关键词：房地产项目开发；运作模式；分析
目前，我国的房地产业的发展还处于发育阶段，有许多地方因为受到多方面因素的影响，需要对其进行逐步的完善。其中，房地产项目的开发工作是房地产企业发展的重要内容，但是在进行房地产项目开发时，因为较多因素的影响，它存在着许多风险，只有采用合理的房地产项目开发运作模式，才能有效的避开风险，提升房地产项目的品质与质量，同时也可以提高房地产项目开发过程中的工作效率。
一、我国房地产项目开发运作模式的现状
我国房地产市场因为社会经济的不断发展，以及我国相关政策的调控，房地产市场的竞争越来越激烈。
1、房地产企业的现状
自从房地产行业的发展以及高收益的影响，促使许多企业或者是集团也开始涉入房地产的投资[1]。但是因为后者大多是临时想要涉足房地产的投资与开发，所以这些企业派出的工作人员，都是临时的进行组合，对房地产项目的开发运作模式了解有限，没有实战经验与基础，对房地产项目开发过程里面，房地产项目的设计，监管，施工以及售后等各个阶段，对其没有进行系统，专业的控制，房地产项目开发管理的体制建设不完善。还有，近几年以来，许多大型房地产企业逐年增加，其中房地产企业的总投资过亿，建设房屋超过百万平方的企业有很多。虽然有一些房地产企业成长过程良好，但是最后的收益情况却非常的落后，这种房地产企业并不能够维持一个稳定，人数较多，水平较高的房地产项目开发管理队伍，与房地产项目开发的工程匹配。
2、房地产管理现状
随着人们生活水平的不断提高，与住房条件不断的改善，还有房地产项目开发的规模逐渐扩大，建设时需要考虑小区功能的规划，完善小区的公共设施，运用最新的技术，工艺，材料，管理，改变了传统的经销策略，也改变了传统的融资方式，房地产企业之间的竞争越来越激烈，我国房地产企业知识面涉及较广，专业性能更强，应变能力也有了提升。我国现在房地产企业在房地产项目开发运作模式都是采用自主管理的模式，也就是房地产企业自己开发组建房地产项目管理的部门，然后进行招标，选用建设的相关设计，进行监理，再推动房地产工程的实施与测试运行，同时还选择物业管理，分担过渡期间房地产项目开发建设后的物业与售后服务。正是因为房地产企业的管理现状，导致房地产项目开发的质量，所需的成本，完成的进度，以及完成的效率都不是很高，出现了房地产项目开发的时间越来越长。
3、房地产项目开发过程中利益的现状
由于近年来我国土地资源的不断占用，导致房地产项目开发所需的土地资源出现短缺现象，但是人们的购房需求却在不断增加，最终导致房地产项目开发的商品出现短缺，也导致我国房产的价格不断增长，使得房地产企业追逐的目标变为建筑施工，建筑的设计以及房产的购买者，逐渐形成了市场的主体与利益的核心。房地产企业垄断整个房地产市场，对房地产的项目开发模式实行封闭形式与自主形式的管理，房地产企业与购房者之间的房地产项目开发信息不对称。
4、房地产项目质量现状
目前我国房地产项目开发建设的质量受到了人们的关注，因为出现了太多房地产企业为了缩短工程建设时间，节约成本，而造成房产建设交付使用以后，出现了太多质量问题，进而引起了人们对其质量广泛的关注[2]。房地产企业在房地产项目开发的过程中，注重房产的外在美观设计，目的是增加它的吸引力，提高人们的购买欲望，但在实际建设的过程中，选择施工材料，设计人员，监理时，一般大多数是进行最低价格的投标，在投标成功之后，对需要进行支付的建筑工程进度款又拖延，往往造成房地产项目开发的质量没有经济方面的支持。专业设计不完善，施工设计图纸中，内部结构的设计，空间的设计，整体方案的设计都缺少针对性的研究，质量验评只是走过场，质量问题没有进行解决。
二、建立我国房地产项目开发运作的新模式
上面已经提到，我国现在许多房地产企业都是采用，封闭形式与自主形式的运作模式，这种房地产项目开发的运作模式，影响了房地产企业的发展，所以要引进市场化，社会化以及专业化的运作模式，对房地产项目的开发进行有效的管理，也是解决封闭形式与自主形式管理的重要手段。
我国政府投建的大型工程项目，使用的专业社会化管理项目，所带来的经验，可以借鉴到房地产项目开发的管理中。可以使用项目开发管理进行投标，再把项目的管理与开发分开，在房地产项目开发过程中，可以对房地产项目的运作管理进行业务外包。房地产企业为了加强项目开发运作的控制能力，可以找在管理方面有经验的人员，与有关的项目管理企业一起组成房地产项目开发的运作团队，对相关人员的要求，写在项目管理的有关合同里面。房地产项目开发运作管理就是指相关项目的管理人员，在一定条件的约束之下，经过与其他项目企业中有关经理的合作，应使用统计的方法，观点和理论，把所有房地产项目开发涉及到的工作，实行有效管理，然后达到房地产项目开发最好的效果，房地产项目开发的运作模式不仅仅包括建筑实施阶段相关的管理，还包括建筑设计的前期阶段，试运阶段以及售后服务等阶段。房地产项目开发的运作模式，管理的任务就是将房地产项目开发的管理团队组织起来，对项目开发的融资，规划，销售等提出建议，并对其做出技术方面的支持，协调政府有关管理部门和房地产企业之间的关系，收集关于房地产项目开发的相关资料。
还应发挥房地产项目开发管理公司的管理优势，包括对房地产项目开发建筑的规划设计，建筑施工管理，建筑质量，建筑成本等方面的管理，应用最新的工艺，技术，管理方法，材料，进一步提升房地产项目开发运作模式的管理效率和水平[3]。实行社会化的房地产项目开发运作模式管理方法，节约了我国的社会资源和成本，提升了整个房地产行业的水平与效率，将房地产项目开发建设过程透明化，确保购房者的相关利益，将原来的房地产项目开发核心从房地产企业转变为购房人员。尽可能的降低资源，使得各方的利益达到最佳。把房地产企业在运作的过程中，出现的风险降到最低，避免出现不必要的损失，房地产企业与项目开发企业共同承担风险。
结束语：
由上述文章我们可以看出，房地产项目开发的运作模式存在许多问题，需要对其进行研究，找到解决这些问题的方法，为此本文提出了几点建议，只有改善房地产项目开发的运作模式，才能更好的发展我国的房地产行业，使之能够又快又好的推动，房地产项目开发过程中建筑质量的发展，也使得房地产项目开发的运作模式，能够在我国房地产项目开发中发挥最大优势。
参考文献：
[2]王鹤飞. 房地产企业管理运作模式研究[D].沈阳建筑大学，2012.
[3]王铁钢. 大中型房地产开发企业项目组合优化研究[D].西安建筑科技大学，2009.
