摘要：房地产合作开发作为当前房地产开发的主流模式之一，涉及多方利益主体，合作方式具有多样性和复杂性，因而涉及的征税情形也不尽相同。房地产合作开发过程中涉及营业税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税等，本文以房地产合作开发的方式作为切入点，简要分析了营业税、土地增值税、企业所得税以便于准确计算应纳税额，同时以土地增值税为例介绍了房地产合作开发中的纳税筹划方法。
关键词：房地产 合作开发 涉税业务
一、房地产合作开发方式与涉及税种
房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目，是一种房地产开发的联合经营行为。在实践中，主要有三种方式。第一种是甲方提供土地，乙方提供资金，成立合营企业，合作建房，双方风险共担，利润共享;第二种是甲方提供土地，乙方提供资金，成立合营企业，合作建房，甲方分配固定利润或提取固定比例的销售收入;第三种是甲方提供土地，乙方提供资金，以甲方为主体开发房地产项目，双方按约定比例分配房屋。
二、房地产合作开发涉及的土地增值税探讨
在第一种方式下，甲方作为土地的投资方，且甲乙双方成立了房地产企业，所以甲方在投入土地时应该缴纳土地增值税。合营企业将建成房屋出售时也应该缴纳土地增值税。
在第二种方式下，与第一种方式类似，甲方同样应该按照增值额计算缴纳土地增值税，待合营企业建成商品房销售时参照第一种方式计算缴纳土地增值税。
在第三种方式下，甲乙双方一方出地，一方出资金合作建房，建成后按比例分房自用，则根据财税字[1995]048号，甲方在初始投入时无需缴纳土地增值税。若分房后转让，则按照转让收入减去取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用、有关税金及其他扣除项目之和据以计算缴纳土地增值税。
三、房地产合作开发涉及的企业所得税探讨
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]第031号）规定：
在第一种方式下，甲方将土地投资入股时，应将其投资业务分为转让财产、投资这两个业务进行所得税处理，转让土地使用权的收入一次性计入当期应纳税所得额中，如果甲方的土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。合营企业销售房屋时按销售收入计入应纳税所得额中。
在第二种方式下，甲方在投资时的税务处理和第一种方式相同，甲、乙从合营企业分配固定利润或提取固定比例的销售收入时按股息、红利计算缴纳企业所得税。合营企业接受土地使用权投资，应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
在第三种方式下，甲方应当在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。合营企业应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。
四、房地产合作开发纳税筹划――以土地增值税为例
（1）筹划前
销售普通商品房收入：4200万元
允许扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用+与转让房地产有关的税金+其他扣除项目
增值额=4200-3426=774万元
增值率=774/3426=22.59%
应纳土地增值税额=774×30%=232.2万元
（2）筹划方法1
现丙公司将房价由每平方米4200元降低到每平方米4125元，其他资料不变。
销售普通商品房收入：4125万元
允许扣除项目金额：450+2025+225
应纳土地增值税=703.12×30%=
210.94万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
税前利润比筹划前降低1036.8-987.19=49.61万元
虽然单价下降，总收入下降75万元，但实际税前利润只比原来降低了49.61万元，税前利润降低的金额低于销售收入的减少额，主要是由于筹划后比筹划前缴纳土地增值税少。
（3）筹划方法2
现丙公司将房价降到每平方米4100元，其他资料不变。
销售普通商品房收入：4100万元
允许扣除项目金额：450+2025+225
+4100×5%×（1+7%+3%）+（450+
2025）×20%=3420.5万元
增值率=679.5/33420.5=19.87%
20%
应纳土地增值税=0万元
税前利润比筹划前增加1174.5-1036.8=137.7万元
（4）筹划方法3
现丙公司将房价提高到每平方米4275元，其他条件不变
销售普通商品房收入：4275万元
允许扣除项目金额：450+2025+225
+4275×5%×（1+7%+3%）+（450+
2025）×20%=3430.13万元
增值额=4275-3430.13=844.87万元
应纳土地增值税额=844.87×30%
=253.46万元
税前利润=收入-成本-费用-税金
