[摘 要]开征房地产税并对房地产税基进行评估有利于解决现行房产税征税环节存在的“重流通、轻保有”以及重复征税的问题，同时也为房地产税的开征提供合理的税基值，有利于发挥税收的积极作用，保证财政收入，缩小贫富差距，抑制房价过快增长。
[关键词]房地产税；房地产；税基评估
1 房地产税收概述
在我国现行房地产相关的征税环节中，存在着“重流通，轻保有”的问题。在我国，与房地产有关的税费主要包括营业税、企业所得税、个人所得税、契税、城市维护建设税及教育税附加、耕地占用税、房产税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、资源税。针对开发商的税种，按照不同的征收环节可分为土地占用环节、房地产开发环节、房地产流通交易环节、房地产保有环节。其中，土地占用环节包括耕地占用税、资源税等；开发环节则主要有土地使用税、契税、印花税等；流通环节包括营业税，城建税，教育税附加，企业所得税和土地增值税；保有环节包括城镇土地使用税、房产税。房地产相关税收主要集中在流通交易环节，从购买新商品房所缴纳的契税（契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承租人征收的一种财产税，具体包括土地使用权的出让、转让以及房屋的买卖、赠与、交换，实行3%～5%的浮动税率），到购买或者出售二手房所需要缴纳的营业税、契税、印花税等，以及个人在租赁住房的时候所需要缴纳的房屋租赁税等税费。保有环节的税种较少，负担较轻，促使投资者在低成本的情况下长期持有土地和房屋，等待价格上涨，然后抛售，从而谋取暴利。一方面迫使房价不断上涨，造成“供不应求”的假象；另一方面严重影响了市场的供需平衡，对房地产市场形成极大地冲击；同时也造成了税收收入的减少。因此，推进房地产税的改革成为发展的必然趋势。
2 房地产税基评估
针对房地产税基评估的研究，国外的相关机构和学者起步比较早，较早地形成了一套评估程序。税基评估程序包括价值类型的选择、评估的有效性周期、税基评估方法以及数据库的建立4个方面。
2.1 选择价值类型
选择价值类型时，美国通常选择市场价值。市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。除此以外，各州还根据自己的实际情况，选取相应的标准，比如重置成本和销售价格来确定税基。在评估发展相对发达的加拿大，也是以房屋的市场价值作为房地产税的计税依据。而日本则是以房屋的重置成本作为计税依据。相比美国、加拿大采取的市场价值来说，两者都考虑了时间价值因素和通货膨胀等因素，都可以以现行的房地产价值作为评估依据。在我国，由于经济快速发展，房地产价格不稳定，以及通货膨胀等因素，可以充分借鉴美国和加拿大以及日本的做法，采用与市场价值相类似的价值类型，不仅有利于解决房地产评估税基随时间波动大的问题，同时有利于与国际房地产评估接轨，促进房地产评估业的发展。
2.2 选择税基评估有效性周期
税基评估有效性周期的选择同样需要借鉴国外的做法。在美国，有效性评估周期分为全周期评估周期、部分评估周期和年度评估周期。全周期评估就是在一定时间内评估房地产的一个合理值，在未来房地产基本保持不变的前提下，评估值不需要改变。部分估价需要在一定时间内对部分房地产的价值进行更新评估。年度评估就是对房地产进行“一年一估”。在一些房地产价格变动较大的州和地方实行“一年一估”，变化相对小的地方进行“三年一估”等。可以在不同地域建立不同的评估周期，比如在一线城市和二线城市等房地产价格变动较大的地方，可以一年一评估，在小县城或者房价变化不大的地方可以三年一评估或者五年一评估，这样有利于税基的现实性、准确性。但同时还应该考虑到区域内房地产价格的差异性，考虑建立浮动机制，供评估人员以及相关机构人员选择。
2.3 选择评估方法
选择合理的评估方法。国际通用的评估方法主要有市场法、收益法、成本法和批量评估法。加拿大采用批量评估的方法，批量评估法是应用价值评估的基本方法，根据资产的特征，应用统计学多元线性回归分析等方法以及计算机技术和地理信息系统的技术，对资产的价值做评估。其步骤如下。
（1）要确定被评估资产的特征。
（2）确定被估资产的市场区域。
（3）确定该市场区域中影响供给和需求的因素。
（4）建立各个影响因素之间的关系模型。
（5）根据模型结论做推论判断。
（6）检测结果的准确性。
可以借鉴加拿大的经验，采用批量评估的方法评估税基。随着经济的发展，该项技术得到了长足的发展，各地加快了不动产的登记，为批量评估法提供基础；随着房产交易量的增大，依靠人力并不能完全解决评估中遇到的问题，可以借助计算机等先进技术，改善工作环境，减小压力，同时提高工作效率。
2.4 加快不动产登记工作速度
必须加快不动产登记的工作速度，为评估税基以及合理应用批量评估法提供一个充足的“数据库”。这个数据库包括区域房地产的流通交易、成本价值、增值收益、房地产产权人、产权人纳税信息、所有权变动情况、土地类型、建筑物种类、所有权变动情况、房屋改造装修情况以及房屋具体尺寸面积等。推进不动产电子登记的实施，建立不动产的综合信息管理平台，对不动产信息进行统一编号，可以实现在管理平台上依据编号来查询相关基本信息。
