摘 要：“营改增”是国家为完善税制，消除重复征税，促进经济结构调整而实行的重要税制改革。同时，也是加强房地产行业有效调控的重要举措，对遏制房价大幅上涨，促进房地产企业健康可持续发展具有重要意义。
关键词：营改增；房地产；企业税收；影响；筹划对策
中图分类号：C29 文献标识码： A
引言：当前我国正处于经济加快转型的关键时期，为了改变经济结构不合理、产业发展不健全的现状，我国不断加快经济结构调整和产业升级的战略部署。在税制改革上就是将过去的营业税改征增值税，从而健全和优化我国税制结构。2013年8月1日，“营改增”方案正式向全国推广。“营改增”的直接目的在于，以减少重复征税、结构性降低企业税负的方式，促进产业的升级与专业化分工，发展现代服务业。但结构性减税并不意味着所有行业、所有企业的税负降低。此外，税务因素的变化将改变行业及企业的盈利水平，引发上下游企业间新一轮的价格博弈，进而在长期内改变行业的供求关系，并对行业的竞争格局带来深远影响。
1、“营改增”对房地产企业开发成本的影响
房地产企业开发成本的重要组成部分是建筑安装成本，建筑安装工程是由具有相应资质的建筑施工企业来完成，建筑施工企业也是“营改增”的重点行业，按现行“营改增”的试点情况，建筑施工企业“营改增”后很可能适用11%的税率，其税负会明显上升，依据税负转嫁性原理，使得房地产企业作为建筑业下游企业建安成本增加。
由于建筑施工企业材料采购品种繁多，除钢材、水泥等大宗产品比较容易取得增值税专用发票外，还有很多价值不高但用量很大的零星材料，这些材料的供应商是个体工商户、小五金店、小规模纳税人等，大多采用核定税额方式缴纳税款，其销售材料根本无法开具增值税专用发票，致使建筑施工企业增值税进项税额无法有效抵扣，造成应纳增值税增加，税负上升。由于税收政策原因导致税负增加，建筑施工企业常用的材料如：建筑用的和生产建筑材料所用砂、土、石料；自来水、商品混凝土（仅水泥生产的水泥混凝土），以上材料现行增值税政策规定按简易办法6%税率计算缴纳增值税，建筑施工企业即使取得了可抵扣增值税专用发票，销项税率大于进项税率5%，加大了建筑施工企业的税负。
由于建筑施工企业属劳动密集型企业，人工费占工程造价的比例较大，劳务用工大都来源于临时招聘的农民工或部分劳务公司，农民工所提供的劳务无法开具增值税专用发票，进项税额无法抵扣；劳务公司提供劳务没有进项税额可抵扣，造成税负大幅增加，只有通过向建筑施工企业收取高额劳务费，人工费增值税进项税难以抵扣，迫使建筑施工企业整体税负上升。此外，建筑施工企业很多机械设备的租赁在“营改增”后税负明显上升，以上这些原因导致建筑施工企业税负上升，成本增加，直接转嫁给房地产企业，使房地产企业开发成本增加。
2、营改增对房地产企业的税负影响
我国房地产行业一直以来实行的是土地增值税与营业税并行的征税制度，土地增值税与营业税同属于价内税，由于房地产项目特色的定价机制，随着房地产开发项目的进行，会出现税上加税的复征现象，这种现象会随项目环节的流转逐步加深，加大房地产项目开发的税负率，给房地产企业带来一定的开发成本压力。与营业税和土地增值税不同，增值税从价税关系上看属于价外税，可随着商品的流通层层抵扣价税，上一环节的增值税可以扣除。
增值税以增值额作为计税对象，且扣除上一环节已经缴纳过的税款，假设房地产企业取得的都是增值税专用发票，那房地产企业的税负应当呈下降趋势。
假设某房地产企业出售的一栋收入总额为10000万元的标准住房，在建设过程中的支出如下：土地成本1000万元，房地产开发成本4000万元，其中取得税率11%的增值税专用发票3500万元，税率为6%的增值税专用发票500万元，建设过程中其他费用1500万元。
3、营改增制度下房地产企业的税收筹划建议
3.1重视与学习“营改增”政策
房地产企业要加强工作人员的管理，并开展相关财务人员的培训；财务人员要认真学习相关改革方针，仔细领会改革的核心要点，并根据改革政策调整原有的核算方式，提高其核算质量，确保每一笔账都有目可索；在企业内部设立专门的税务人员，对企业总体的税收筹划进行统一管理；此外，还要提高企业的纳税意识，在材料采购与劳务建设中及时索要发票。
3.2开发成本的税收筹划
由于房地产开发具有长期性，在这期间如果将各个环节产生的工程项目成本以最大限度平均摊开，便可对增值额度进行平均抵消，从而实现成本税收的节约。一个房地产项目的税收筹划应从项目立项开始，对工程建设进行合理设计，科学选择建筑方法。从实际情况来看，营改增的税收制度转变会给房地产开发带来不可避免的成本增加，要从根本上减小对房地产项目成本的影响，关键还是要从材料供应商和施工企业的选择上入手。 3.3物资材料的税收筹划
在对材料供应商进行选择时，最好的方式是通过招标，首先把能够提供增值税相关发票作为依据，其次结合竞标企业的报价、材料质量、材料价格等方面的条件进行全方位考量，选择综合条件最为符合的厂商。在劳务的选择上，应尽量避免采用零散的劳动力，确保企业能取得劳务方面的增值税发票。
3.4销售方式的税收筹划
房地产的销售主要涉及两个税种，即土地增值税和营业税。以土地增值税来讲，假若房地产的增值率越高，相应的税率也就越高。如果将房地产的销售分开来进行，把销售额分解为房地产售价与装修费用，这就扩大了税收筹划的范围，可以降低房地产的增值率，大大减小了所要缴纳的土地增值税额度。
结论：营改增税收制度的实行，对房地产企业的影响是不可避免的。房地产企业要做的就是以这次税改为契机，加强企业内部管理，推进企业的转型升级，趁早做好房地产开发项目的税收筹划，尽量避免由营改增制度改革带来的盈利损失，实现企业的跨越式前进。
