一、引言
营业税改征增值税，是我国税制结构变迁历史上的一次具有重要历史意义的优化，主要是因为国家通过将营业税改增值税，降低了企业的纳税负担，避免了重复征税，在后金融危机时代，是保证我国的经济持续稳定健康发展的一剂良药。在这一背景之下，企业的财务管理者应及时抓住机遇，根据企业自身的情况，结合营改增的契机，为企业的经营和发展、转型升级提供更多的建议和帮助。对房地产开发企业来说，税改对企业产生了巨大的影响，颇有牵一发而动全身的效果。房地产开发企业有其独特的经营缴税特点，通过对企业本身的特点与经营情况进行深入透彻的分析之后，在对营改增制度加以分析，可以针对性的对那些税改之后会对企业产生消极影响的财务措施予以规避，对可以降低企业税负的财务措施予以支持，才能最大程度的使营改增政策的效益惠及房地产开发企业。
二、营改增对房开企业财务管理的影响
(一)对房开企业资产负债表的影响
在资产负债表层面上，房开企业受到营改增政策影响较大的是固定资产这个科目，这一科目在营改增前后的波动情况较大。具体表现为营改增之前，房地产开发企业是以原值作为固定资产和累计折旧这两个科目的入账金额的。在税改之后，房开企业可以计入这两个科目的入账金额有所下降，致使房开企业的资产数额会产生一定的波动。除此之外，随着企业应纳税额的降低，企业的纳税总额会产生变化，进而使企业的负债也会发生一定的波动。从较为长远的角度来看，随着营改增政策的执行与推进，企业内部的资金运作程度有所提升，流动资产和流动负债也出现了规模的增长。这对房地产开发企业这种资本密集型企业来说，是十分有益的。
(二)对房开企业利润表的影响
房开企业的收益情况在税改前后也有较为明显的变化。可以通过近期和长期的角度来对这种变化予以解读。在长期来看，实施营改增政策会有利于房开企业进行资本积累，提高企业内部的资金数量。企业进行日常经营的自有资金数量增加，主要来源于营改增之后，企业节省的税费收入。这些节省的资金可以为企业提供低成本的发展资金，增加新项目的投入，对企业的长远发展是十分有利的。从短期来看，在利润表层面的变化使财务数据有所优化，企业的经营成果也有所体现。在利润表层面，营改增为企业的报表数据优化提供了一个合理的契机。
(三)对房开企业现金流量表的影响
现金流量对房开企业这种资本密集型企业的重要性如同血液对人体一样重要。现金流一旦断裂，即使房开企业的资产很多，利润表也十分不错，企业的经营也难以继续下去。营改增政策降低了房开企业的成本，使得企业节省了大笔的内部资金，这部分资金会反映在现金流量表中，使房开企业的现金流压力得以一定程度的舒缓。从长远的角度来看，营改增对房开企业的经营是存在一个利好的趋势的。这是因为随着国家在房地产市场的宏观调控日趋严格，在供给侧对房开企业拿地提出了诸多限制。有的城市提高了房开企业支付土地款的比例，有的城市直接对房开企业的现金流量提出要求，购买土地的价款来源不可以是银行的信贷资金。在这诸多的限制之下，如果企业没有充足的现金流储备，就很有可能丧失商机。营改增从国家的层面对税制进行了改革，为房地产开发企业提前储备了现金流，使得房地产企业的融资和负债压力降低。
三、房地产开发企业在财务管理工作方面应对营改增的有效策略
(一)结合自身情况改进财务处理手法，健全会计核算制度
营业税改征增值税之后，原来征收营业税的账务处理方法要进行调整。企业的财务人员需要根据政策要求，结合房地产开发企业自身的经营特点，结合增值税的征收要求，调整财务处理手法，以求在合法的范围内为企业降低谁负成本，增加利润，提升企业的盈利水平。健全的会计核算制度可以保证企业税务资料的准确性、真实性、可靠性。房开企业需要增强企业的内部控制，降低税务风险，通过及时与税务机关进行信息交流，来为完善自身的财务处理手法提供一定的指引，也可以避免在政策变动时，因为缺乏指引而导致的一些业务确认不当的现象。
(二)紧密结合营改增政策，改进企业的税收管理方式
房地产开发企业的税收统筹管理是应对营改增政策的一个有力的抓手。企业的税收管理要与当前的税收政策紧密结合，房开企业在进行财务管理工作的过程中，需要充分结合当前的经济形势与企业的自身特点，充分考虑营改增政策对企业带来的积极与消极的营销，进行综合的考量之后，才能制作出合理的税收筹划。针对房地产开发企业来说，因为其上下游客户都具有一定的特点，企业本身也是负债率比较高的，在与上下游进行交易往来时，会开具一些增值税发票，企业应该从更高的层面来选择供应商，在交易中争取占据主动，充分利用营改增政策为企业带来的税收减免优惠，以获取更多的利润。房地产企业业务特点导致税收管理复杂程度较高，房开企业如果可以做好纳税统筹，将会产生一系列有益于公司发展的成果，如企业利益最大化等。在税收管理和纳税统筹方面，需要考虑的因素较多，除了税务机关和企业自身之外，还需要考虑当地的政府机关，在每一个环节，都要尽可能的保证其合法合理，才能最大程度的降低房开企业的税务风险。在尽量降低税负的税收管理过程中，主要需要考虑营改增之后房开企业应该如何利用税收杠杆来进行抵扣，以增加税盾效应。
(三)深入研究纳税政策，为企业争取更多的利益增长
营改增政策是为了避免重复征税而出台的，对我国的税制结构有了很大程度的优化和提升。我国的税制在不断地优化完善，经过一段时间的试点与推广，营改增对企业的影响已经有了较为明显的体现，房地产开发企业也是受益良多。营改增政策的执行，为企业提供了一些可以合理提升收益的方式，例如企业可以在合理的范围内申请延期纳税。延期纳税既可以使企业通过资金的时间价值来获取一定的货币收益，同时也可以降低企业整体的资金成本。用这种自由资金进行经营周转，其成本是远远低于其他融资成本的。这些提升收益的前提是要对营改增政策有一个充分透彻的了解才可以实现的。房开企业可以通过聘请外部的专业税务人员来结合其自身的经营情况，对纳税方案予以调整，也可以通过组织培训，提升公司从事相关业务的人员的专业素养来实现这一目的。营改增政策实施之后，房开企业的财务管理工作将会更加复杂，面对的税务风险也会更加严峻。房开企业要提升相关人员的素质，加深对营改增政策的理解，才能为企业总体经营利润的提升做出一定的贡献。
四、结语
营改增政策的执行，对房地产开发企业的影响是全方位、多层次的。在新常态的背景下，房地产开发企业为了应对营改增带来的机遇与挑战，应该从企业自身的情况出发，结合自身情况改进财务处理手法，健全会计核算制度;紧密结合营改增政策，改进企业的税收统筹管理;深入研究纳税政策，为企业争取更多的利益增长。房地产开发企业只有审时度势，抓住机遇，不断提升财务管理水平，利用政策红利，为房地产开发企业的发展提供不竭的动力。
