一、房地产行业营改增相关政策分析
营改增政策是我国税制改革的重要内容，自2012年1月1日开始试点至今，目前营改增的范围已经覆盖交通运输业、部分现代服务业、铁路运输、邮政服务业、电信业等行业。国家税务总局前不久指出，在2015年营改增政策将力争扩围到建筑业和不动产、金融保险业、生活服务业。当前，我国的房地产业营业税税率是5%，建筑业营业税税率是3%,在营改增政策实施以后，按照财政部、国家税务总局联合下发以营业税改征增值税试点方案》中的相关关规定，预计建筑业和房地产业营改增后的税率在11%的水平。从表面上看，增值税税率11%，远远高于建筑业3%和房地产业5%的营业税税率，但是具体影响还需要考虑到各种抵扣项来确定。
二营改增政策对房地产开发企业财务的积极影响分析
首先了营改增政策的实施，有可能一定程度上降低房地产开发企业的税务负担。由于房地产开发企业的项目开发成本较多，涉及到土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等较多的成本支出项目。在营改增政策实施以后，如果这些成本支出内容能够全面的进行抵扣，形成完整的抵扣链条，将会有效降低房地产开发企业的税负。特别是，如果国家政策允许房地产开发企业以土地专用收据等作为抵扣凭证，则可以有效的解决房地产开发企业的进项税抵扣问题，这对于降低房地产开发企业的税负优势明显。
其次营改增政策在一定程度上可以提高房地产开发企业的资金流动性。对于房地产开发企业而言，企业经营发展的命脉就是资金问题这也是企业财务风险出现的根源，房地产开发企业必须具有较强的融资能力以及现金流才能实现自身的正常运转。因此，很多房地产开发企业在营销上大多采取期房销售的形式，这就要求在预售收入的当期就要按照5%的税率缴纳相应的营业税，资金支出数额较大。而房地产开发企业实施营改增以后，由于对于房地产项目土地购置、前期工程等业务在前期阶段会产生较大的进项税，因此在商品房的预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税，这非常有利于减少企业的资金支出，确保企业资金流的充足。
最后廿营改增政策有利于提高房地产开发企业的财务核算水平。在营改增政策实施以前，房地产开发企业的税率主要是营业税，按照销售额乘以5%税率，税务业务处理的非常简单。但是在房地产开发企业的营改增政策实施以后，需要房地产开发企业准确核算进销项，进项税中还涉及17%,11%,6%等不同的税率，对于房地产开发企业的财务核算提出了更高的要求。这就要求房地产开发企业的财务部门必须提高自身的财务核算水平，尤其是必须及时对销售、工程招投标等环节提出合理的涉税建议，进而降低房地产开发企业的税负成本。
三、房地产开发企业营改增对财务的不利影响
第一，税负同样有增加的的风险。房地产开发行业属于资本密集型企业，利息成本占总成本的比重很大，利息成本能否成为抵扣成为税款抵扣的难题之一。如果房地产开发企业销项税率设定为11%，由于国家在土地出让金、相关规费等方面的进项税抵扣上，仍然没有出台相关的政策，就会造成房地产开发企业的进项税抵扣不足，必然造成企业税负的增加。
第二，增值税专用发票的获取具有一定的难度。对于营改增政策而言，降低房地产开发企业的税负关键就在于获取增值税专用发票，但是房地产开发企业支付土地出让金，国土部门一般开具财政监制专用票据，但是能不能作为进项税抵扣的凭证，仍然是未知数。此外，在房地产项目建设中，对于一些公共配套设施等政府规费，在房地产项目投资成本中所占的比例相对较高，但是这些政府规费的票据能否作为进项抵扣，同样存在较大的不确定性，这也造成了房地产开发企业税负升降的不确定性。
第三营改增政策实施前的业务抵扣问题。由于房地产开发企业的项目建设工期一般比较长营改增后出现试点前开发项目未完工情况将会很普遍如果工程设备。
四、面对营改增政策房地产开发企业的应对策略分析
第一，依据营改增政策要求明确财务及税务管理的重点。房地产营改增以后，很有可能会造成房地产开发企业项目建设施工成本的增加，因此，企业财务管理部门应该进一步的强化自身的纳税意识，特别是要确保在房地产项目建设过程中保证原材料的采购以及劳务接受等环节，必须取得相应的增值税专用发票，以便于进行后期的抵扣;其次，全面加强对项目建设决算的管理，尤其是与施工企业决算的过程中，必须要确保能够及时足额的取得相应的发票，避免由于拖延造成税务筹划的被动;紧接着，还应该进一步的强化自身的会计核算工作，不断地提高会计核算质量，确保实现账目、原始依据合法合规齐全，发票抵扣合理，并尽可能的提高会计核算的及时性。同时，在营改增政策实施以后，由于房地产行业的税负根据分析可能会出现一定程度下降，随之也可能会带动造成房地产价格的下降，因此房地产开发企业应该注意避免大量的采购原材料的现象，以免在房地产行业市场出现竞争劣势。
第二，进一步提高房地产开发企业的财务管理水平。适应营改增政策以后对企业财务管理工作带来的影响，房地产开发企业应该积极的采取措施进行应对。首先，应该完善财务管理部门的设置，整合房地产开发企业的财务部门与税务部门等，共同制定营改增的应对措施。同时房地产开发企业应该对自身营改增前后的业务运行进行差异分析，发现销售、供应链、结算及发票管理、会计处理、内控制度、业务流程、计算机系统等方面的增值税风险点，制定系统完善的应对策略。此外，应该加强对房地产开发企业财务管理流程的优化，特别是完善房地产开发企业的增值税会计核算制度及流程，发票及申报管理及流程、定价策略以及增值税的主要税务以及会计处理等工作流程。
五、结语
房地产行业的营改增，将会对房地产开发企业的财务管理、经营模式、市场行为等产生巨大的影响，要求房地产开发企业在进行财务管理以及税务处理中，必须充分考虑到营改增政策实施后的新的形势分析，并有针对性的完善房地产开发企业的财务管理措施，以确保房地产开发企业的长远稳定发展。
