摘 要：房地产发展既关乎民生，又影响国家经济。房地产开发模式是房地产发展的重要形式，开发模式好不好直接影响整个房地产业的发展。因此，本文对房地产开发模式进行了探究。研究认为我国房地产开发模式特征可分为六类：品牌带动下的规模化开发模式、专业品牌连锁开发模式、复合型开发模式、可持续开发模式及另类前卫开发模式；所面临的问题是房地产市场调控压力加大、住房存贮消化不足以及金融风险。针对上述问题，本文提出了转变房地产开发模式及完善金融服务体系对策。
关键字：房地产；开发模式；探究
中图分类号：F293 文献标识码： A
一、房地产开发模式界定
随着我国房地产的发展，房地产研究也逐步增多，研究成果不仅对解决现有房地产发展存在问题有重要价值，而且对引导房地产向更加健康的方面发展也具有实质性的应用意义。目前，房地产领域一直在提“房地产开发模式”，研究学者对该概念也众说纷纭，尚未对其下一准确定义。学者柴强提出房地产是实物、权益与区位的结合，认为房地产包含土地、建筑物和附属，吕萍等学者认为房地产开发是房地产企业为了追求一定的经济、社会目的而对土地资源进行综合运用的一个过程。因此，笔者在此将“房地产开发模式”界定为某一开发机构为达到一定经济社会目的，运用资金、规划、销售等综合方式对土地资源进行开发和利用的一种形式。
二、中国的房地产业走规模化开发这条路是必然的
首先，中国地少人多，就土地资源占有率而言，中国是一个贫困的国家，土地资源的有效利用必然导致房地产规模化开发成为中国政府对房地产行业发展必然的政策引导方向。其次，随着中国市场经济的曰趋完善，市场竞争必然会导致资源的合理配置，市场将引导房地产走规模开发，房地产行业那些具有资金实力，规模开发实力的企业必然会对行业内其他中小型开发企业进行兼并、重组。第三，规模化开发也是房地产开发企业自身成长的需要，企业需要通过实现规模经济来追逐利润最大化；而且，辛苦创立的品牌需要不断有规模化产品来维护和提升。
三、我国房地产开发模式与面临问题
（一）我国房地产开发模式特征
我国房地产在经历了三十几年的发展后，开发模式呈现品牌化、专业化、规模化等特征。房地产开发由最初的卖地段、卖好房向卖建筑、卖环境、卖品味转变，随着房地产竞争的深入，房地产更加注重建筑的品味、风格、文化和生活等。这也反映着我国的房地产开发模式类正在逐步走向成熟。根据房地产发展的历程，可以将房地产的开发模式细分为五大类。
1、品牌带动下的规模化开发模式
这种模式基于在强势品牌的推动下实现规模化的生产和销售，这种从生产到销售的环节更加模式化、工业化，其中对于高规格的营销较为注重，但仅限于某一区域板块。这种开发模式的弊端在于品牌跟不上规模的发展，品牌影响力容易出现透支，缺乏开发模式的创新性。
2、专业品牌连锁开发模式
这种开发模式突出的是专业化的企业核心竞争力，如环境规划、室内设计、物业服务等，注重的是企业运行的规范化、标准化和流程化。其中，企业更加注重文化建设和人力资源替身，致力于可持续的品牌扩张与连锁。
3、复合型开发模式
这种开发注重与健康生活产业、社区产业的结合，如旅游+房产、体育+房产等。复合型开发模式不仅是把房子、服务卖给消费者，更主要的是引导消费者与发展商共同营造一种新的生活方式。
4、可持续开发模式
这种开发模式注重把握时代发展与要素整合，同时强调创新思路。因此，开发上占据优势的是理念，是开发商在深入把握文化、生活以及消费者的时代需求等要素基础上营造的创新思路，这种思路既握住了消费者的所需，又对消费者形成消费吸引。
5、另类前卫开发模式
这种开发模式强调的是不可复制性和超越性，开发上更加注重个性的体现。如潘石屹的“现代城”、陈家纲的“上河城”，突出了设计者的鲜明个性，其他项目难以模仿和推行。
（二）我国房地产开发模式面临的问题
1、房地产市场整体调整压力增大
目前，国际经济总体趋势错综复杂，国内也正处于调结构的关键时期，前期房地产调控政策虽然对科学指导房地产良性发展有一定的积极作用，但长期效果尚未显现。如今，随着房地产政策稍微松动以及国内城镇化发展带来的住房刚需预期，房地产开发模式所承载的消费价格又出现上升趋势，调控压力进一步增大。
2、房屋存量增加，消化压力增加
目前，经网络曝光的各地“鬼城”已不新鲜，住房存量不断增加，消化压力加大。以武汉市为例，2011年商品房上市量为1585.46万平方米，同比增加35.46%，而商品房销售面积为1085.34万平方米，同比减少6.39%。尤其是大城市周边的地带以及人为开发的重点城镇，原本该地域住房居民数量很小，但经开放商开发与宣传，房地产变得如火如荼，大批新建楼房在住房投资等因素的烘托下如今只能冷冷的伫立在黑暗之中，而房价又显新一轮飙升，市场消化压力巨大。
3、房地产开发承受潜在财务风险
房地产开放商早期因为获取土地使用权较为容易，且价格低廉，因此在拿地方面较为轻松，房地产收益也随着土地增值不断提高，对于开放商来讲融资渠道单一并无大碍。但是，随着政府公开土地使用制度，加之土地稀缺，土地出让金不断提升，开放商用于前期的投入不断加大，这就给融资渠道狭窄的房地产开放商带来了困境，目前虽然股票、债券、基金等渠道正在发展，但为房地产融资路程依然遥远，资金来源也只能靠银行借贷。由于房地产商前期投入增加、后期开发过程的生产要素也随国内物价飙升，房价成本自然也抬高，房地产商对于房子的销售价自然也迫于提升，但是现在国内部分地区房价过高，泡沫十分严重，房子销售不掉，开发商就缺回笼资金，单一靠银行的资金进行运作已难以破解当前房地产开放商所遇到的问题。
（三）我国房地产开发模式的转变对策
1、转变开发模式
对于传统的、粗放的房地产开发模式要逐步转变，提倡开发节能环保的现代化住宅产业。房地产开发应以国家资源政策为基础，对住房进行科学规划，尤其是针对中小户型，既要有普通商品房的功能，又要把创新产品和技术融入其中，对于国家命令禁止的技术设备一律禁止使用。国家应鼓励房地产商加大对保障性住房的开发建设，特别强调突出房地产企业与相关企业的接洽以降低建房成本，但房子质量需得到保证，这样让房价能够走回合理状态，增加市场消化能力。积极提倡商业、旅游、体育等形式结合的房地产开发模式。在国家产业结构调整过程中，强调对第三产业的发展，服务业在居民消费意识上得到加强，房地产开发应深入把握这一政策，在统筹地产姿态、消费需求、生活文化等要素的基础上创新旅游、体育、产业园等综合房地产开发体系。
2、加快完善房地产金融体系
房地产就是耕地，资金就是锄头，两者缺一不可。当前房地产金融困境严重阻碍了房地产开发模式的推进。因此，完善房地产金融服务体系迫在眉睫。一方面，国家应鼓励商业银行等非专业房地产金融机构进入房地产行业，提供住房信贷，另一方面推进专业性金融机构在住房融资担保等方面运作进程。通过专业金融机构与非专业金融机构的双向结合，为房地产提供贷款担保、安全保障等服务。大力发展金融市场是完善房地产金融体系的又一重要环节，房地产企业在资金短缺，融资困难的困境中很难短期走出来，国家应建立健全房地产商利用住房抵押贷款的二级信贷市场，推进房地产商的融资，同时国家监管部门在履行监管职责的同时应做好配套服务工作。
结语
不管任何开发形式都是为了完成利益的最大化，在房地产商场疾速开展，商场竞赛日益剧烈的今日，旧型的开发形式已然无法完成开发利益的最大化，无法招引消费者的投资目光，将逐步退出竞赛。复合型主题地产开发形式在中国的应用远景非常可观，将变成往后房地产开发的干流。这篇文章经过对复合型主题地产特色的研讨，以及实践比如的剖析，来找出复合型主题地产的成功的地方，成功是能够仿制的，旨在为往后房地产开发供给一些粗浅的定见。
