【摘 要】“以房养老”是当下改善养老保障体系、丰富老年人养老选择的一个热门话题。我国曾以几个城市试点仿效国外住房反向抵押贷款创立“以房养老”模式未见成效，而近期保监会正式开展老年人住房反向抵押养老保险的试点工作。文章分析了我国“以房养老”模式的发展，对此次试点工作的相关法律问题进行探讨，提出建立良好的法律制度是保障“以房养老”模式生存发展的重要基石。
【关键词】以房养老；反向抵押养老保险；试点
一、“以房养老”的概念
“以房养老”由上世纪80年代美国的一家银行创立，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指一定年纪的老人（一般为退休年龄）将自己的产权房作为抵押，由金融机构向其提供贷款，将房屋价值全部或部分转换为现金，以定期或一次性向借款人发放，在借款人去世后，该贷款到期并需要偿还，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充，可以有效解决老年人现金拮据的问题，在一些发达国家已经相当成熟。
二、我国“以房养老”模式的发展
我国自提出对“以房养老”成立课题进行调研试点之后，国内一些大城市根据自身城市特点，推出了相关举措。倒按揭模式的雏形在我国初步被人们所了解。
南京汤山“温泉留园”第一个在我国内公开推出具有倒按揭性质的“以房换养”方案。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、60岁以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后可入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。这一做法可以说是变相的倒按揭模式，但其实施效果未见理想。
2006年，上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，自愿将产权房出售给市公积金管理中心，交易完成并办理过户登记之后，中心将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心。这个方案需要老年人和公积金中心签订买卖合同和后续租赁合同。可最后，此方案没有实行起来。
三、试点引出的相关法律问题
我国现正处在“以房养老”模式全面推行的起步阶段，此次试点的结果会对我国养老体系的发展产生深远的影响。保监会颁布的《意见》无疑推进了我国反向抵押养老保险发展的进程，反向抵押养老保险涉及的相关法律问题值得我们深入探讨。
（一）抵押房产的继承权和保险公司的追偿权
反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老金保险相结合的创新型商业养老保险业务。投保人以自己的产权房作为抵押，向保险公司投保并签订保险合同。保险公司根据合同约定定期向投保人支付养老金直至投保人身故。之后保险公司对抵押房产进行处置，处置所得优先偿还保险公司所支付的有关养老保险相关费用，其剩余部分依然归法定继承人所有。与之前南京汤山“温泉留园”所尝试的“以房养老”模式转移房屋所有权，老年人只保留用益权有本质区别。此外，如果处置所得不足够偿还保险公司支付的养老保险费用，其风险由保险公司承担，保险公司不得向老年人的家属追偿。
（二）老年人合法权益的保障
此次试点的目标人群皆是60周岁以上的老年人，为了保障老年人的合法权益，保监会颁布的《意见》对参与该项目的保险公司资质审查、产品管理、业务宣传、销售人员管理、销售过程管理、信息披露等都做出了严格的要求。一是要求申请试点资格的保险公司必须满足一定的经营年限和资本条件，具有足够的偿付能力，经营状况和财务状况良好；二是要求保险公司在房产评估、抵押、后续管理等方面秉持公平公正原则，严格执行法律规定及合同约定；三是要求如实做好业务宣传，提示消费者抵押房产的后续评估、管理和处置情况；四是明确销售人员的资格，建立培训和考核制度；五是要求对参保客户做好甄别工作，确认投保人真实的意愿并给予至少30个自然日的犹豫期；六是要求保险公司每年定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息包括年金领取情况，房产评估价值变动对年金领取金额的影响等。这些要求都是为了保护老年人的合法权益，从而使试点工作在公平守信的基础上良好的开展。
（三）政府的参与度与担保问题
此次试点工作是我国在养老服务领域迈开的一大步，但早在上世纪，美国联邦住房管理局就开展了反向抵押贷款项目的“以房养老”模式。政府提供担保，授权指定金融机构向符合要求的申请人发放贷款。中国此次的试点无疑也借鉴了美国模式。但是就保监会颁布的《意见》中，并没有明示政府如何参与到整个保险合同中。如前文所说，反向抵押养老保险是住房抵押与终身养老金保险相结合的保险业务，而抵押就涉及到担保问题。在美国的“以房养老”模式中，政府明确承担起了担保的角色，降低了金融机构的风险。但在中国的试点工作中，保监会虽然给出了《意见》规范管理保险公司的运作，合同的风险还是由保险公司承担。
（四）监管机制的构建
安全、正义、秩序、效率是社会养老保险体系的价值理念。安全正义在此次试点的养老保险中包含了几个方面的理解：老年人对保险产品及合同的正确认识，抵押房产价值的合理评估，养老保险费用的公平计算，信息披露的真实完善，以及老年人参保退保的权力主张等等。这些风险的存在无疑需要一定监管制度来保障其安全性需求。在这里，监管制度的构建应来自三个方面，保监会和中国保险业协会的外部监管，保险公司的内部监管以及社会监督，并在保险合同成立前，履行中，以及完成后三个时期做好有效适度的监管工作。同时，监管机制的构建也应包括对监管结果的处理，严惩违法人员和单位，保护老年人的合法权益，对受害人给予经济救济，相关机制的制定与完善有助于提升社会大众对此新事物的认可，是大力开展试点工作的基石。
（五）房屋产权问题
抵押房产获得养老保险还涉及的一个法律问题是有关房屋的产权。中国法律规定居住用地的土地使用权限是70年，70年之后抵押房屋产权要有偿续期。虽然目前投保人的预期寿命没有超过该年限，但潜在的续期费用加上房地产市场不稳定造成的房价震荡，都造成保险公司未知的巨大风险。如果保险公司由于规避风险而对房屋剩下使用年限的补偿估值进行低估，不仅降低老年人的投保意愿，也可能导致大量合同违约的情况发生，对投保人和保险公司都会产生不利的影响，也违背了“以房养老”模式构建的初衷。
最后，我国“以房养老”模式的构建仍在摸索阶段，相信日后该话题仍然会受到广泛的关注和讨论，而相关法律问题的明晰和制度的完善是其发展的必要路径。为了顺利有效的开展试点工作，奠定完善的法制基石具有至关重要的意义。
