摘 要：当前小产权房出现热销趋势，而其属性与现行法律政策之间存在一定冲突，成为当前主要的民生问题。通过对小产权房法律问题的研究，明确当前存在的主要问题，并提出有效解决对策，从而实现交易市场的规范性，保障广大农民的土地收益，并实现规范管理，从而促进社会实现稳定发展。
关键词：小产权房；法律问题
近年来小产权房在我国城中村或者城郊地带得到广泛发展，并成为重要社会问题，针对小产权房热这一问题，政府对城市居民购买小产权房持反对态度，另一方面政府严令禁止在集体建设用地上建造和出售小产权房。而在我国住房保障体系还不完善的情况下，市中房价一直呈上升状态，而房子又是生活必须品，所以小产权房问题一直存在。本文将小产权房存在问题的分析，明确小产权房各种关系，从而保证城市建设，实现稳定发展。
1 小产权房的法律问题与现实风险
1.1 小产权房的法律问题
通过对我国现有的相关法律法规的分析可以看出农村集体经济中组织成员可以按照相关法律规定以户为单位申请宅基地建造房屋，并且法律法规中允许所有人可以进行出售和租赁给本集体经济中的其他人员，但是法律中明确规定宅基地房屋不能转让以及出售给集体经济以外人员以及城市居民。也就是说城市居民购买小产权房是违法法律法规的行为。并且根据《中华人民共和国合同法》中相关规定小产权房购房合同属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，所以从法律层面讲合同是无效的。这一问题的出现的主要是因为农村宅基地使用权是农民对机体土地享有的使用权，土地并不归个人所有，而是属于集体。所以农民个人是不能对土地的使用权进行处理的。另一方面，大年我国法律法规中将农村宅基地的使用权划分在集体经济组织成员中，是本集体内成员所享受一种社员权，这一权利是不能转让给集体成员以外第三人享有的。
在当前房地产市场中，很多村集体组织或者开发商在销售小产权房时会给客户承诺该套房产具备由村民委员会或乡镇政府根据购房合同颁发的房屋使用证或乡产权证等相关证件，这一行为在一定程度上可以有效避免后期出现的产权纠纷问题。但是我国实际法律法规中又规定不动产产权应当以登记为原则，没有登记的产权是不受法律保护和认可的。也就是说小产权房销售中所提供的村民委员会或乡镇政府颁发的相关证件在法律上是无效的，并不能用此证明房屋产权归属问题。同时小产权房在乡镇政府或村委会办理的转让手续也不具备法律效应，无法得到法律认可。
通过以上对小产权房法律问题的分析，农村集体经济组织成员以外第三方虽然根据购房合同付款并对房子进行占有和使用，但是实际上，在法律上并不具备房屋所有权，简言之无论是从法律层还是从实际情况讲小产权房对购房者而言相当于无产权房。
1.2 小产权房存在的现实风险
1.2.1购房者的权利难以得到保护
小产权房因为地位和法律性质的特殊性，在流通和转让方面存在诸多限制，并且我国是颁发的商品房相关法律文件并不适用于小产权房，人民法院也不同拿处理商品房的手段处理小产权房案件。一旦出现小产权房纠纷和诉讼，只能根据法律规定判处房屋买卖合同无效，购房者只能主张销售方退还购房款。另外从司法层面看，如果购房者事先知道所购房屋属于小产权房，那么在判处时即时开发商违约，也不会同意购房者的赔偿需求，所以购房者的利益是很难得到有效保障的。
小产权房不受法律认可，所以并没有在房产管理部门进行备案，也就是说购房者无法获得产权登记或过户登记，不能在法律上成为房屋的主人，也无法对房屋进行转让。购买后也并不能实现合法过户，对房屋的保值和升值产生严重影响。
1.2.2对国家粮食安全与农民基本生活保障产生不利影响
我国作为农业大国粮食安全与人民生活质量有密切关系，为实现粮食安全必须保护耕地，所以控制农村集体土地的建设具有重要作用，这也是当前我国不成人宅基地建设建设小产权房合法的重要原因。我国目前所实行的土地管理体制，将集体土地征收为国有土地是实现房产开发的前提，而这一过程中人民所获得的补偿是非常有限的，在这一现状下，小产权房建设中农民是直接受益人，所以小产权房逐渐兴起。但是农民们并没有意识到这一行为将会失去生存的基础，并且大量开发小产权房会造成耕地流失，给农民生活保障带来威胁。
2 解决小产权房问题的有效对策
2.1 规范城市房地产市场，建立完善的城市保障性住房制度
槌沟捉饩鲂〔权房问题，政府相关部门加强对房地产市场的宏观调控，从而将商品房价格控制在合理范围内。近年来随着市场变化，我国出台部分房地产宏观调控措施，但是都没有达到控制房价的目的，而这一问题的存在导致小产权房受到中低收入人群的关注。从市场角度分析，如果不彻底解决放假上涨问题，也很难解决小产权房存在的问题。所有，国家必须对我过房地产市场进行综合分析，根据市场发展状况制定有效对策，实现房价控制。
另一方面，制定完善的保障性住房制度，可以保障广大人民群众实现住有所居，在不断发展环境下，市场经济逐渐完善，同时由于社会公众经济状况和住房需求的不同，住房体系也体现出多层次性。商品性住房与保障性住房在住房体系中占有重要地位，甚至保障性住房所占比例更高，所以制定完善的保障性住房体系，保证住房可以满足市场实际需求，并将中低收入人群的关注点吸引到保障性住房上，逐渐改变住房消费习惯，利用这一手段降低购买小产权房人群数量，从而控制小产权房发展。
2.2 在条件成熟时实现小产权房的合法化
针对小产权房问题，我国相关部门应当加快推进《土地管理法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规的修订和完善工作，在社会发展到一定环境下，逐渐实现农村集体土地使用权的有偿流转，从而实现小产权房开发建设的合法性。同时当购房者购买小产权房时给予登记，从而保障购房者的土地使用权和房屋所有权，从法律上给予认证。另一方面也可以提高用地补偿标准，在进行开发建设时，将具备农村集体土地使用权的农民或者家庭作为用地补偿对象，同时建立有效制度，给予广大农民更多保障。
当前存在的小产权房问题涉及方面众多，在解决这一类问题也应当根据实际情况进行区别对待，如果是没有造成严重不应影响，但已经投入使用并且形成一定规模的小产权房可以组织其补办相关手续和补缴一定费用，在各项条件符合情况下，为购房者补发产权证，从而实现合法化，并使其受到相关法律的保护。同时这类购房者也可以实现房屋的买卖和租赁等活动。而对于严重违法并产生严重不利影响的情况，相关部门应当严加管理，依法严肃查处。
3 结束语
在城市化快速发展以及城乡土地二元制背景下，小产权房出现，这是社会发展到一定阶段的产物，也是不可避免的时代潮流。城市和农村是我国独有的形式，在管制制度和法律上缺乏借鉴之策，所以在对小产权房问题上需要在不断实践中进行完善。小产权房存在有其一定意义，并不能一味否定，在社会不断发展环境下， 应当辨证的看待问题，在保证各方利益的基础上引导其向正确方向发展，从而保证社会发展的稳定性。
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