摘要：“以房养老”是社会养老保障体系的重要补充，其主要运作形式是住房反抵押贷款，目前己被大多数的发达国家所采用，其中美国、英国等发达国家已经进入成熟和完善阶段。目前，我国学术界已经展开“以房养老”模式的探索和研究，在北京、上海、南京等城市也试点。由于受经济、社会、传统文化等方面的制约，我国“以房养老”的理论和实践还处在起步阶段。本文主要从四个方面阐述“以房养老”在我国实行的背景、现状、障碍及原因。
关键词：老龄化；社会养老；以房养老；住房反抵押贷款
一、 研究的目的和意义
基于目前我国养老保障体系的现状，需要补充新的养老保障形式。本文所讨论的“以房养老”模式，在以美国为代表的国外许多国家已经发展成熟，但国内对其仍缺乏足够的认识。本文重点分析了“以房养老”的本质及其理论模型，探讨国内推行这种模式的诸多障碍。试图通过讨论我国现有制度对这种模式的阻碍，以期待政府能够快速反应，制定配套的制度和监管机制，补充我国现有养老机制的不足。通过多种养老机制的配合执行，增加老年人可支配流动资金，提{养老生活的质量；减轻四二一”家庭成员构成子女赡养父母的负担；国家、家庭、个人的养老负担；通过这种反抵押贷款模式，增加金融机构收益，带动金融服务机构发展；同时大大缓解政府的养老压力，减轻养老保险基金支出的负担。
二、“以房养老”在国内外的实行情况。
在国外，“以房养老”模式已经推行了二十多年，其主要是以住房反抵押贷款模式推行。国外学者关于反向抵押贷款的研究，形成了成熟的理论基础和实践模式，并已证实该模式对于对增加老年人收入、缓解养老危机有巨大作用。
在国内，“以房养老”模式尚处理论研究的起步阶段，孟晓苏是我国推行“以房养老”模式的主要倡导者之一，他认为“以房养老”是值得我国引进和推行；张凌燕、赵京彦、李玉、张冉、范子等学者均对这一养老模式在国内实行的好处做了理论研究，并对以房养老模式在中国推行的困难做了阐述；崔少敏学者便认为在我国推行“以房养老”模式缺乏稳定合理的市场环境，我国目前缺乏监管能力和技术水平，并且“以房养老”与我国传统文化和政策法律相矛盾，缺乏相应的群众基础。
三、“以房养老”在我国推行的主要障碍。
就目前来看我国的养老模式单一，且没有相关配套完善的社会养老模式。“以房养老”从整体来看是一个很好的养老机制，笔者从以下五个方面分析在中国推行困难的原因。
1、 缺少法律保驾护航。
“以房养老”模式在国外能够成功的重要原因是有专门的法律法规为其保驾护航，如美国在《银行法》、《不动产法》、《住宅法》当中予以散置规定，法国是在《消费法典》中予以集中的规定。根据《中华人民共和国物权法》的规定，城市土地归国家所有，任何单位和个人可以向国家缴纳土地出让金以获得该土地70年的使用权，期满后的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权将由国家无偿取得。这一土地制度的规定是在我国推行“以房养老”模式的最大障碍。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条的规定，住宅建设用地使用权期间届满可以自动续约，但规定中却没有对续期的土地使用费支付标准和办法以及到期后是否续费等问题做具体规定。因此，这种模糊的概念性规定根本没有实践操作的空间，这对“以房养老”的实施任然是一个不确定的“风险”。而在我国农村，“以房养老”模式更是没有推行的可能。根据《担保法》规定，农村的宅基地归集体所有，宅基地使用权不能用作为财产进行抵押，这使得农民的房产不能作为资产来运作。虽然近来农村宅基地使用权问题受到极大关注，但是这项规定的存在使得占大部分人口的农民被排斥在“以房养老”模式之外。
2、 房产市场的不稳定性。
近年来，由于我国经济持续稳定的发展，城市外来流动人口的增多使得住房需求量增加，由于受到开发商人为因素的影响，房价出现不稳定甚至是房产泡沫的现象，而房产价格是影响“以房养老”模式最大的因素。目前政府虽然已出台宏观调控政策控制房价的过快增长，但是要想实现房产市场趋于平稳将要很长的时间，这就会使得贷款提供机构面临巨大的风险也会极大地影响贷款机构的参与积极性。
3、我国金融市场的不成熟因素。
“以房养老”模式需要有一个成熟的金融市场为依托。与发达国家相比，我国的金融市场很是稚嫩的，金融管理体制也很滞后。一方面，金融机构的内部考核机制落后。国内大部分银行和保险公司对公司业绩的考核都是按季度、年来衡量，而住房反抵押贷款则是需要经历很长的周期才能获得收益，金融机构的业务决策者一般不愿意运作这类战斗时间长、收益风险极高的且收益并不高的产品。另一方面，受房地产市场、利率波动、预期寿命、逆向选择等诸多因素的影响，住房反抵押贷款是一项复杂的系统，更重要的是它涉及到养老保障问题，所以需要健全的社会信用体系，以及大量稳定的数据来源、专业的金融从业人员和成熟的金融服务机构，而这些都是目前我国金融市场仍不具备的。所以，不成熟的金融市场使得“以房养老”很难在中国的土壤上推行开来。
4、“以房养老”制度的参与者不健全。
“以房养老”意在保障很多老年群体的老年生活，其社会性质非常的特殊，其运作需要有政府管理机构、金融咨询机构、房产评估机构、贷款机构和借款人等专门的机构的配合才能很好的施行。就目前而言，很多机构和部门都没有重视这一模式，也不愿意参与推行这一模式。其中非常重要的咨询和评估机构根本不具备这一能力，这使得“以房养老”很难实行。
5、与我国传统的“养儿防老”思想相冲突。
五、结语
“以房养老”模式在美国、英国等发达国家已经进入成熟和完善阶段，它能够很好为老年人群提供有效的资金支持，以保证其老年的生活质量，是一种行之有效的养老保障模式。虽然国外实行这种养老模式很成功，但是由于我国现有土地制度的制约、金融市场不成熟、法律不完善、传统意识的固化等因素，使得我国引入住房反抵押贷款制度存在很大的困难。虽然大量的专家学者经过长期的研究以及问卷调查、数据分析，得出结论认为在中国引进营房养老是可行的，但是“以房养老”建立的政治、经济背景起点都很高，我国又是有着几千年封建儒家思想的古文明大国，文化背景相差极大，实行起来困难重重。但“以房养老”确有其先进性，能够很好的满足国家、社会、老人多方的要求，达到共赢的目的。
2013年9月13日，国务院出台了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 》，将“如何养老”问题分解到民政部、国家发改委、财政部、国土资源部等多部委，这是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件。民政部副部长窦玉沛在接受央视采访时表示，意见的出台加大了政府在养老方面的责任。他指出，意见明确指出政府要坚持保障基本，明确政府的兜底责任，同时面对广大公众着力构建多样化、多层次的养老服务保障模式。
所以，正如计划生育和住房制度改革一样，虽然困难重重，但只有有所行动才能有所改变。笔者认为“以房养老”在我国障碍虽多，实行也很困难。但是，目前国务院已经开始主导和牵头制定“以房养老”的试点方案，相信在不久的将来，配套的法律法规、保障政策、监督体系等将会不断制定出台，养老服务业在中国必将有其肥沃的土壤，而“以房养老”模式必将是其中最耀眼的明星。
