摘要：保障房房源区别供应，安置房居住对象特定，以及商品房库存形成等等说明住房供应不够灵活，各类房源未完全统筹有效利用。打通三类住房转换渠道对解决保障房分类供需矛盾、优化棚改安置工作、消化商品房库存具有积极的意义。去年10月我省在全国较早提出相应政策，突破了原有“一对一”的束缚。针对该政策的施行，结合我市实际，本文从政策目的、本市现状、存在问题等方面进行了分析探讨。
关键词：商品房;安置房;保障房;打通;转换渠道;分析
在2014年公廉并轨之前，保障性住房分为廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房四类，分别对应四类不同收入和住房情况的保障家庭。在做建设计划时，无法预计保障家庭的条件变化情况，房子在建，条件更在变，会出现单类房源过剩或不足的问题。公廉并轨之后，廉租住房和公共租赁住房的供需矛盾得到“中和”。但其它两类保障房仍旧存在该问题，加之棚改的不断推进和商品住房库存的增加，供需矛盾依然存在。保障房“四房合一”，安置房和商品房与其转换，是解决供需矛盾的有效办法。去年10月底，我省在全国较早提出了“打通商品房、安置房、保障房转换渠道”的意见。
一、政策由来与要解决的问题
我省《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》（下称“《意见》”）提出：统筹使用保障房建设资金，在满足公共租赁住房房源筹集需要的情况下，财政筹集的公共租赁住房建设资金可统筹用于政府组织实施的棚户区改造;公租房（含廉住房）、经适房、限价商品房和棚改安置房，可统筹用于符合住房保障条件的家庭和棚改安置户;可通过购买和长期租赁商品房作为公租房房源，也可购买商品房作为安置房房源。该政策的出台主要基于以下两方面：
（一）解决保障性住房供需结构性矛盾的需要
“十二五”以来，随着城镇保障性安居工程的大规模建设，保障性住房分类建设分类供应（我市建设公租房、廉租房、经适房、棚户区改造四类住房）的供需矛盾日益凸显，由于保障条件的动态性（每年随人均收入和人均居住面积的变化而调整）和住房建设的周期性（住房建设周期在三年以上），造成了分类房源部分过剩、部分不足的现象，一方面是一些保障家庭得不到及时保障，另一方面是一些房源空置得不到有效利用。
（二）商品房去库存的需要
房地产的开发投资以及消费直接影响到原材料、钢铁、建筑材料、装修等多个关联行业的发展，对经济的拉动作用明显。近年来，党中央、国务院高度关注房地产业的发展，要求各地把保持房地产平稳、健康发展作为当前的重要任务。习总书记在2015年12月18日召开的中央经济工作会议中明确要求“化解房地产库存”，“去库存”成为今年抓好经济工作的五大任务之一（抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务）。至2015年底，全市库存商品房约有478.57万平方米、38493套，市城区库存商品房约有169.52万平方米、15567套，“去库存”已成为当前房地产市场的首要任务。
二、我市相关工作进展情况
（一）结构性供需矛盾仍然存在
2013年下半我市相关部门对保障性住房的建设分配情况进行了专题调研，发现由于建设任务与实际需求有差距、规定户型面积偏小、分类建设供应等原因导致结构性供需矛盾较为突出。但当时省级层面无相关的统筹并轨政策，且每年的保障性安居工程跟踪审计又要求严格执行现行规定，因此，供需矛盾暂时无法解决。
在《意见》印发前，解决此问题有两项措施：一是2014年4月省级有关部门印发公租房和廉租房并轨实施意见，这两类保障性住房开始统筹，供需矛盾得到一定化解;二是2015年5月省保障办同意将闲置经适房变更为公租房和棚改安置房，经适房闲置及公租房、棚改安置房房源不足的问题得到缓解。由于以上措施，并未实现公租房、廉租房、经适房、棚改安置房的全面统筹并轨，各项补助资金如何转换使用、不同户型面积房源如何处理等均未明确，虽然我市及时执行上述规定，但仍未完全化解结构性供需矛盾。经初步统计，全市还有3400余套可售经适房、940余套建成棚改安置房需对相应保障对象进行分配或进行房源转换统筹使用。
（二）公租房廉租房建设资金已统筹使用。
《意见》出台前，保障性安居工程资金使用必须按下拨渠道用于相应类别的保障性安居工程项目，不得挪作他用，我市除按公廉并轨规定将公租房廉租房建设资金合并使用外，未用于棚户区改造。2015年底，全市公租房（含廉租房）上级补助资金结余21544万元（市本级9100万元），棚改上级补助资金结余14454万元（市本级212万元），两块资金均是按建设计划下达，因项目手续不完善及进度缓慢暂未拨到具体项目。
（三）大部分县市已开始探索统筹使用各类保障房。
大多数县市根据当地保障性住房供需情况及项目推进的需要，在《意见》出台前已进行了适量的房源转换。全市共统筹转换房源5113套，其中：经适房转换为公租房1164套，经适房转换为棚改安置房3722套，公租房转换为棚改安置房227套。随着《意见》的贯彻落实，保障房房源闲置及供需矛盾等问题将会得到有效解决。
（四）购买或租赁商品住房作为公租房、棚改安置房房源已经启动。
目前，我市购买商品住房作为公租房房源有两种情况。一是要求商品房项目按建筑面积的5%配建公租房，建成后政府进行回购，现回购配建公租房约650余套;二是纯购买市场商品住房，现已购买近300套。市城区在2015年注重了棚改货币化安置工作，共安置2107户，安置资金约16亿元，这些棚户区居民可自由支配安置资金，包括到市场上购买商品住房。关于长期租赁商品房作为公租房房源，难度还较大，经对市城区的12个房地产项目（涉及房源1096套）进行摸底，开发企业均不愿长期租赁，且库存户型偏大，均超过公共租赁住房60平方米的户型要求。
三、存在主要问题
一是资金压力加大。目前我市已有部分配建的公租房建成，按照配建协议政府以成本价回购，筹措回购资金并不容易，再以高于成本价购买库存商品房并按标准进行装修，资金压力会进一步加大。二是户型面积超标准。目前市场上的中小户型商品房都在80-120平方米左右，超出公租房60平方米的户型限制。如购买，可否使用中央专项资金，向保障家庭收取租金是按60平方米计还是以实际面积计等问题还没有明确的政策依据。三是购买价格难把握。如低于市场价格开发企业不愿意出售，积极性不高，高于或等于市场价格倒不如给予货币化保障，特别是安置棚户区居民，定价是难点。
以上问题，《意见》并未明确，结合近年来保障性安居工程跟踪审计工作要求，需有省级层面的制度支撑，因此，需探索或试点。
四、下一步工作措施
一是针对《意见》，尽快出台包括控制供地规模、取消限制性措施、改善政务环境以及落实信贷政策等具体措施，力求促进我市房地产市场健康平稳发展;二是在国家、省有关保障性住房政策的框架下，适时修改我市的有关办法细则，使工作开展有据可依;三是进一步提高棚户区改造货币化安置比例，在近几年争取达到50%以上，鼓励棚户区居民购买库存商品房，控制新建安置房规模;四是加快配建公租房回购和配租工作，有效利用在建房源，商品房库存较大的县市，原则上不再组织新建公租房和棚改安置房。
参考文献：
[1]张如军.浅谈住房保障工作[J].现代经济信息，2014，（04）：136.
[2]肖正华.河南漯河公廉并轨实践调查[N].中国建设报，2014-1-1（2）.
[3]闻之.商品房转安置房利于消化库存量[J].时代金融，2015，（3）：62-64.
