以房养老就是住房反向抵押贷款或者倒按揭，是指老人抵押自己的产权房，定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。2013年9月国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出 开展老年人住房反向抵押养老保险试点0 2014年6月中国保监会发布了《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、广州、武汉试点。2015年3月27日保监会批复了幸福人寿的《幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险(A款)》的保险条款，国内首个保险版以房养老产品正式出炉。实际上，从2003年开始部分城市已试点以房养老，但是其发展非常缓慢，到目前为止金融机构和消费者对此比较冷淡。尽管如此，以房养老是改善养老保障机制的一项重要补充，具有客观的发展前景。因此，应积极推广以房养老，发展养老金融，带动银发经济的发展，这对社会、经济的发展具有深远的意义。
一、 以房养老:对接?
美国政府推动场运行树立了标杆。国外金融如何以房养老，为市政府成立保险基金，构，制定专门的法律法规和详尽的实施细则。政府的公信力强化了承办机构和申请老人两方的信心。另外，多种多样的资金领取方式满足了老人的不同偏好，保证了老人规划晚年生活的自由度，更容易获得接受和认可。
美国的住房反向抵押贷款以62岁及以上的老年人为服务对象，主要有三种形式:第一种住房权益转化按揭(HECM,Home Equity Conversion Mortgage)，第二种住房持有者贷款(The Home-Keeper Program )，第三种是财务自由计划(Financial Freedom Program) (前两种由政府主导，后一种则由金融机构主导)。第一种适用对象为拥有较低价住房的借款者，不管其收人水平和借款用途，第二种主要针对不符合HECM条件的借款人而设计，如房产价值高于限额规定、共有房产等情形，更适合拥有中档住房的老人;第三种适用对象是拥有高档住房的老年人，由老年人财务自由基金公司提供(私营机构)，专门为净值超过40万美元的住房提供贷款。第三种贷款对象资格不需要政府的认可，属于个人理财产品。联邦政府为HECM双方提供担保，消除了借贷双方的后顾之忧。因此，HECM计划运作较为成功，是美国最主要的住房反向抵押模式，约占据了95%的市场份额。
二、我国以房养老:金融的机遇和难题
日益剧增的养老压力和不完善的养老保障机制需要发展新的养老保障模式， 以房养老就是很好的突破口。我国人口老龄化的加深不断增加养老压力。我国从2000年开始已进入老龄化社会，2014年末60周岁及以上人口数为21242万人，占总人口比重为15.5%;65周岁及以上人口数为13755万人，占比10.1%，首次突破10%。在2025年之前，老年人口将每年增长100万人，今后我国社会养老负担十分沉重《中国老龄事业发展报告2013》。
老年人自身养老储备普遍不足，社会保障机制不完善，养老保障资金需求巨大。2010年《中国城乡老年人口状况追踪调查》数据显示:城市老年人领取退休金(养老金)的比率为84.7%，城市老年人平均月养老金收人为1527元，即年均18324元。然而，我国的社保基金缺口大，部分城市已空账运行。加之，目前我国养老机构和设施严重不足，劳动力短缺和医疗技术发展，养老成本快速上涨。因此，需要开辟新的养老融资渠道。
高的住房自有率、养老观念和养老模式的转变必将推动以房养老金融产品的发展。城市居民自有住房的拥有率为85%，不少居民的资产大部分固化在住房上。我国正在经历人口结构转变时期，老龄化进程快。尤其，421家庭结构的养老压力非常之大，不给子女增加养老负担是祖辈、父辈的主要心愿之一。
三、 政策建议
修缮法律法规，明确土地使用权的续期间题。为保证居民财产的保值，居住用地使用权年满}o后，可以无偿续期使用或低价有偿续期使用。在低价有偿续期使用时，可以实施土地年租制，促进土地市场的可持续发展。
稳定房价、动态调整。以房养老在发达国家的成功推行建立在完善的房地产评估体系，健康稳定的房价和物价的基础上，我国以房养老的推进也应以相对稳定的我国房地产市场为前提。另一方面，如果房价和物价的变化幅度较大，应适时 (比如每隔7年)重新评估房地产价值，适当调整养老金金额。
完善相应的商业性和政策性金融支持手段。如培育和发展以房养老信贷二级市场，比如，个人抵押贷款证券化，促进资金的流动性，解决单向资金流问题。再如政府提供保险担保，让更多的低收人老人以房养老，安享晚年。借鉴新加坡的屋契回购计划，发展经济适用房和共有产权房的以房养老。.
