摘要：房地产开发项目的造价控制是一个全员的、全过程的管理，工程造价的合理确定和有效控制直接影响房地产开发企业的投资效益，如何采取有效对策，解决开发项目全过程造价控制中出现的种种问题，如何对房地产项目造价全过程进行管理是本文探讨的重点。
关键词：房地产；项目造价；管理控制；
中图分类号：F293 文献标识码： A
随着城市化进程的加快，我国的房地产建设事业也步入了高速发展期，房地产市场越来越大，竞争也越来越激烈，如何在保证项目工程质量前提下盈利更多，就要做好房地产项目全过程造价管理只有从从各个环节、各个过程、各个要素中进行考虑，做好造价控制，才能更好的节约项目工程造价，使房地产企业获得最大的经济效益。
一、房地产项目的全过程简析
房地产项目开发包括以下部分：
1.1 投资决策阶段。即房地产开发企业根据市场环境条件，企业自身经营方向、资金情况等，对项目的开发物业类型、建设标准水平、工艺评选、设备选用等技术进行科研、论证、决策，并在决策基础上对项目进行前提的论证和设计的过程。
1.4 项目建设阶段和竣工验收阶段。
1.5 房地产项目权属初始登记阶段。即提交材料由房屋管理部门核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
二、房地产工程项目在各阶段造价控制上存在的问题
1、项目投资决策阶段存在的主要问题
投资决策阶段为项目开发最重要阶段，此阶段所做的项目筹划书、、投资估算是投资决策的重要依据。由于项目投资决策阶段是以经济分析和方案设计为主，缺乏详实的资料以供提取准确工程量，所以本阶段的投资估算，准确性较差；同时由于负责项目前期的工作人员通常不是投资估算和造价控制的内行，土地开发成本所设计费用、前期工程费用、建筑安装工程造价成本、社区官网配药设施、园林环境工程费这些主客观因素都对投资估算的准确性有很大的影响。
2、项目设计阶段的造价控制问题
做好结构计算参数选取，确定结构计算结果的合理性及具体结构构件的断面和配筋；定期与设计人员进行交流，灌输成本控制的理念，并在任务书中明确了设计关键点，将成本控制根据设计过程阶段完成。
3、造价控制在施工阶段所存在的问题
此阶段存在的问题主要是施工变更签证管理。首先、站在施工方的角度，往往会向房地产企业提出一些变更要求，这些要求往往都是以方便施工、增加投资为主；这时，房地产企业要进行认真分析、论证，是否一定需要变更，把不必要的变更都驳回去。其次、很多房地产企业忽视了激发项目团队提出优化减少投资的变更管理，没有拿出相应的奖励措施，所以有时候有的地方可以做减少投资的优化方案，由于闲麻烦也没有人愿意去做。第
三、在发生不可避免的变更增加投资时，混乱的现场签证管理程序会提高施工管理难度、增加投资成本，因此，要严格执行逐级审查制，规范施工秩序，提高工程质量，帮助控制造价。必须加强设备和材料的品质与价格管理，项目目标成本（项目发展中期建立）及实际实施目标成本的管理。
4、工程竣工决算阶段的工程造价控制不力
我国大多数工程项目在工程竣工决算时，施工承包方在竣工决算时，施工承包方在竣工结算书中普遍多算，发包方千方百计乱砍一通，扯皮现象严重，工程结算一拖再拖，有的一拖就是几年，大大影响工程建设项目的使用和建设工程造价的确认。
三、房地产造价全过程管理措施
1、做好基础资料的收集工作，力求详实、准确
要做好开发项目的投资预测，定位和设计阶段目标成本目标值的合理性和限额设计情况需要收集很多基础资料，如工程所在地的地质情况、主要材料设备的价格资料及现有已建类似工程的资料等。在项目可行性研究阶段，工程造价人员就应当参与进来，与负责项目前期工作的人员一同对所搜集的基础资料的准确性、可靠性进行分析，利用造价人员的专业专长，提高投资预测、经济分析的准确性。
2评选设计方案、优选设计单位
选择好的设计单位是取得优质设计的前提。首先造价咨询机构应根据建设方的使用要求，并在听取项目的全体相关利益者各方意见，使其充分参与和深入了解建设项目的目标和要求的基础上，提出工程的设计要求，尽量使项目的范围、工期、质量和造价预算能够符合实际情况，避免项目在实施阶段再发生大的变更，力争从源头规避项目造价变更的出现；协助业主组织设计招标，通过组织专家对设计方案技术与经济进行深入分析、评审，优选设计方案；协助业主签订勘察设计合同并监督实施，实施过程中通过组织设计单位进行工程设计优化、技术经济方案比较等，实现设计阶段有效的投资控制。
3落实限额设计、积极参与设计
落实限额设计是实现投资控制的根本。限额设计是指严格按照批准的设计任务书和投资估算，在保证使用功能的前提下，控制初步设计及概算，按照批准的初步设计及总概算控制施工图设计及预算。造价咨询机构的管理人员，应该从设计一开始就积极参与进去，主动地配合设计，及时进行成本测算。在整个设计过程中，通过经常与设计方沟通，及时了解设计动态，参与项目使用功能与费用的反复比较；通过参与技术、经济分析对比和效果评价来优化设计，实现工程造价的事前控制。 4施工图预算及招标合约阶段
考虑项目特点、形状、项目开发计划、分期开发界限划分、资金投入计划及项目布局等内容，招标文件编制明确清晰。经审定的造价控制指标为限额指导，对施工图进行审查，加强施工图设计及其材料选配工作，找出施工图纸设计缺陷、错漏，制定出有利于成本控制的设计优化建议和材料/设备选配方案，并严格审核工程设计、施工单位提交的施工图预算，计算限额含量，并编制施工图预算（包括工程量清单，清单组价编制），保证差异范围在5%以内。以预算总额为依据，制订成本控制目标。进行项目合约规划，对整个项目标段划分，包括总包、直接发包的独立工程、直接采购（甲供）的标段。招标文件及工程量清单：招标范围、设计图纸及工程量清单做到三者“统一。
5施工阶段的造价管理
（1）严把签证和工程变更关
工程变更和现场签证必然会影响工程造价，所以造价管理人员必须对此进行有效控制。而建筑工程的复杂性、多因素影响性等特点，使得在施工过程中不可避免地会出现一些图纸以外的工程内容，这就要求造价管理人员随时掌握、控制工程造价的变化情况，为工程结算提供可靠的依据。同时严把签证关，实行项目造价管理负责人签字制，没有项目造价管理责任人签字的签证不得结算工程款。在控制变更方面，造价管理人员应严格控制工程变更及变更程序。工程变更的费用和变更方案是紧密联系的，因此造价咨询机构应向业主提供变更立项报告中变更内容相应的变更价款，从而使业主决策时对造价变化心中有数，避免造价失控。
（2）加强合同管理
施工过程就是一个实现合同内容的过程，合同管理对控制造价起重要作用。造价管理人员应在充分理解和熟悉合同条款的基础上，一方面利用合同条款随时解决工程造价方面的纠纷；另一方面要提醒业主全面履约，避免索赔的发生，要注意合同的严谨性。
4、结算审核阶段
结语：全过程成本控制的是一个有机的整体，是个系统性的过程只有对这个全过程进行有效的、合理的控制，才能实现房地产开发项目成本控制的目标，才能实现投资的良性循环，从而保证开发企业的永续发展。
