关键词：房地产 市场风险 政策
一、关于房地产市场的现状。
目前我国房地产市场的现状是首先，由于房价持续高位运行加上经济减速、预期收入下降的多重影响，已建商品房空置面积很大，成交量严重萎缩，导致房地产投资商的资金流动不畅，从而恶性循环，抑制房地产商的投资热情。其次，保障性住房的建设力度在一定程度上也是对商品房市场的冲击，虽然一定程度上，缓解了消费者的购房压力，但是也造成了已建房屋的库存压力。面对房地产市场的价格波动和金融危机逐步扩大的影响，消费者也暂时搁置自己的购买意愿。再者，国家针对房地产市场的法律规定不是很详细，更多的是依靠政策的引导和调控，而政策作用的显现总是需要一段时间，结果是即使房地产商降价售房，消费者还是等等再出售，质疑房价是否会再降，而房地产商看到一家降价了，为了竞争，也会降价，而这种降价并非是市场 规律 作用下的价格波动，是非正常的人为的降价，这就打乱了市场规律调节市场的作用，因此不管是投资者还是消费者都对市场保持观望态度，这也就抑制了市场的流动性和稳定性，更加剧了房地产市场的恶性循环。
二、国家关于房地产市场的优惠政策。
面对以上现状，国家积极探求有效的政策，以拉动房地产市场的消费需求和投资热情。
国家的政策导向主要在于保持房地产市场的流动性，解决居民的基本住房需求。为了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建设力度，以及廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，因为中低收入者的住房需求在我国住房需求比例中占据最大比例，而且中低收入者的住房需求从来是很大的，只是住房的供给是否满足中低收入者的要求。当然国家也没有遗忘对商品房的调整力度，体现在购买第二套自住房的优惠，以及转让环节的税收优惠，这些政策都致力于保持房地产市场的流动性，市场只有充分的调动起来了，才能维持保持市场的稳定性。对消费者的优惠政策的实现，最根本的是给予房地产商优惠，从而实现供给和需求的合理互动。房地产商面临的最大困境就是资金的流动性和政策导向，关于资金的流动性保持，国家鼓励金融机构对房地产商的融资支持以及税收机关的税收优惠，同时国家的政策明确的引导房地产商将资金投向中低价位、中小套型普通商品住房建设，这也就给房地产商指明了出路，利用金融机构的信贷大力投资中低价位、中小套型普通商品住房。
三、房地产优惠政策的经济学分析
我国房地产市场中，中低收入者的购房需求从来都不缺乏，关键是看市场的供给量和供给种类是否与消费者的需求相适应，即消费者对房地产的消费偏好问题。从我国整体水平来看，目前我国房地产市场潜在的最大的住房消费者群体是中低收入者，其最需要的是能满足基本生活需求的普通住房，因此这类群体对住房的偏好体现在价格合理，中小户型、地段适中的普通住房。因此对于房地产商来说，投资此类住房应该是大有市场的，关键问题在于房价问题。什么是合理的房价？这也要区分不同水平的城市来看。一线城市房价本来就已经走高，中低消费者的购房压力比较大，在面对金融危机下的房地产市场，一线城市的房价下降是必然趋势，这些城市房价本来就已经很高了，因此在政府调整的作用下其下降幅度会很大。二三线城市的房地产市场本来就受金融危机的影响较小，本身房价并没有超出消费者可以接受的合理的价格范围，因此房价相比过去几年会下降，但是不会下降太多。
四、政策导向的房地产市场的走向
通过分析国家出台的积极的政策，我们可以看到，国家积极的引导金融机构给予房地产商融资支持，引导房地产商投资中低价位、中小套型普通商品住房，因此，对于房地产商来说，虽然受到金融危机的影响，但是投资还是要继续的，结合政策的导向，将资金更多的投向中低价位、中小套型的普通商品住房。
由于国家加大保障性住房建设、棚户区改造、廉租住房建设，这在一定程度上是对商品房的冲击，加上 金融 危机的影响，商品房的价格会下降，但是下降幅度依不同城市会有所不同。一线城市的下降幅度会大些，二三线城市的下降幅度会小些。
因此，通过对这些积极政策的 经济 学分析，可以看到这些政策的初衷是很有利于房地产市场的繁荣，关键就在于在各个市场主体实施的效果，因此尽管房地产市场受到影响，房地产商还是应该沿着政策导向的方向，积极投资，避免恶性循环。
参考 文献 ： [2]沈艳兵.金融危机下我国房地产金融风险分析.消费导刊.2009
（2）.
[3]刘保奎、冯长春.我国房地产调控的政策演变与趋势展望.中国房地产.2007
（11）.
