关键词：房地产信托基金；融资成本；投资者；房地产商
一、推出H-REITs的意义和重要性
近年来在国际资本市场迅速发展的[房地产产业投资基金]，[房地产投资基金]，又或在香港称为[房地产投资信托基金](Real Estate Investment Trust，以下简称“REIT”，在本文中众数以REITs表示，H-REITs中的“H”是指Hong Kong)，都是指专门从事房地产投资经营活动的集合信托投资计划。其构思源自共同基金(Mutual Fund)，香港证券及期货事务监察委员会(以下简称“香港证监会”)更把REITs视作单位信托及互惠基金(即共同基金)的一种。REITs的出现不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定增长、高收益分配和较低风险等优点的投资产品。
二、H－RElTs存在的一些问题和不足
由于REITs在香港是新型投资工具，作为一种新生事物，REITs的发展无可避免地要经历一系列的 法律 、体制和意识等方面不明朗因素和障碍的考验。
(一)发展PElTs的相关法律规范仍有改进余地
市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而现有相关法律与其它国家相比在市场主导方面略显逊色。这一方面反映了对新兴的REITs市场风险监控的力度有待加强，另一方面也应对于相关法规的进一步调整，适合市场发展的需要。
(二)投资者风险防范意识不足——“无风险”悖论的误区
任何一项投资都是有风险的，这是资本市场运作中的一个公理。任何一个理性的投资者都会做出对自己最有利的选择，这意味着，越是需要长期投入、前景不明的投资品，对于投资者本身的风险越低，因为他们会给予风险更多的关注与 研究 ；而那些在短期内需要大量投资、并很快看得到成败的投资，投资者往往会由于短期的收益表现忽视对于风险的慎重考虑——这一悖论当然会给正在积极投资新兴投资产品的投资者带来风险。
REITs在欧美等地的发展历史已经有四十多年。直至最近这种资产证券化概念才在香港萌芽，令香港业界和投资者对这种新颖投资工具产生了无限的憧憬。在不足两年内，从零开始，至2007年4月底，香港已上市的6只REITs的市值合计已超过660亿港元。由于机构投资者，特别是国际性对冲基金的不断追捧，使到REITs市场的表现炽热非常。目前，在香港较早上市的三只RETIs各有自己的代表性：领汇代表的是香港特区政府房委会资产的一种私有化融资工具，泓富代表了大型香港房地产商套现部分其持有香港地区物业的例子，而越秀REITs则是第一家以 中国 为主题的房地产投资信托。
香港的REITs市场虽然比新加坡的发展稍晚，但房地产业作为香港经济的主要命脉，整体的商业房地产规模远比新加坡市场大，成交量远超新加坡。此外，香港作为中国境外的国际金融中心，香港市场也将在未来 自然 成为内地房地产商的国际融资市场。以中国主要城市投资房地产回报率7％-12％ 计算 ，远高于新加坡的REITs的平均回报率4％－6％，因此，内地房地产商会倾向于在香港发行REITs。 当债券、银行借贷都已经不再是房地产界的关键词时，“REiTs”在炒家和媒体的双重追捧之下，如同上一波的“dot.com”概念般炙手可热，不但所有相关的政府机关部门给予拟上市的REITs很大的配合，而且香港持区政府更罕有地“身先士卒”，率先推出全球最大的REIT上市。
从投资者的角度看，在一开始，他们中的一些人就被引入一个“误区”。按照基金经理惯用的推销辞：一旦REITs上市，就给普通民众一个投资商场、写字楼的机会。同时，REITs本身的运作也需要符合透明度高的原则，需要派发除税后净收入中最少90％的金额与信托单位持有者、借贷比率不得超逾资产总值的45％、物业由独立受托人持有、不会参与竞投土地和地产 发展 的业务，因此从投资的角度，REITs在财务上的可预测性会比一般房地产 企业 高，另外，由于透明度和流通量高的原因，REITs的一般市场价值会比物业的总净资产值高。一时间，香港大批的散户投资者被REITs的规范的运行制度、REITs股票的派息能力和升值潜力所吸引，甚至有人接受了REITs将会是一种低风险、高收益的理想化投资产品。
自香港推出REITs开始，散户和机构投资者的投资比例不断改变，反映了REITs市场正趋向于成熟。以越秀为例：认购越秀REITs的投资者构成中，一开始散户和机构投资者的投资比例为5:5，但是现在，这一比例已经改变为4:6， 目前 这一比例还在持续下降。 从目前市场收益表现来看，香港上市时间较长的REITs只有4只，息率由5厘至7厘不等，但股价得到支持的并非息率高的REITs，而是较低的领汇，以国内物业为卖点的越秀REIT(0405.HK)亦有不俗表现；相反冠君REIT及泓富REIT(0808.HK)纵然息率高，上市后的表现仍然欠佳，原因是它们都凭借利率掉期等财务技巧，即使息率短期提升至6厘至7厘，但投资者的长期担忧并不能消除。
三、结语
无论是受到宏观 经济 变量的影响、REITs自身的运作方式影响，还是一些具有投机心理的散户投资者退市的影响，REITs在香港市场上所表现出的这种大起大落都值得人们对于REITs风险的关注。
