一、商业银行房地产金融风险的理论研究
(一)房地产金融风险的概念
国内外许多学者都做过如何界定房地产金融的内涵及外延方面的探讨和研究。目前广为认可的说法是,广义的房地产金融是指所有与住房的开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。狭义的房地产金融是指与居民或消费性的非营利住房机构的住房开发、建设、交易、消费和经营等经济活动有关的资金融通活动。房地产金融风险是指在房地产资金融通过程中,由于无法确定的各种现实因素,使以银行为代表金融机构的实际收益与预期收益发生了一定偏差,从而具有受到损失的可能性。
(二)国内外研究综述
国外理论实证方面,AllenandGale(1998)提出基于信贷扩张的资产价格模型。在该理论中,银行贷款是形成资产泡沫的重要原因。Collvnsandsenhadji(2002)提出了一个使房地产业和经济周期联系起来的传播机制,并强调在监管薄弱和外资流入的情况下,该机制的作用可能放大。Hofmann(2003)对20个主要工业化国家的房地产价格与GDP、利率和贷款量的关系进行了研究,指出房地产价格周期的变化在长期中会导致银行信贷周期的变化。DavisandHaibinZhu(2004)选用17个国家的样本数据,对商用房地产价格和银行贷款之间的关系进行了实证分析,得出房地产价格的上涨会导致银行信贷扩张的结论。国内理论实证方面,袁志刚、樊潇彦(2003)分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件以及泡沫破灭的临界条件,认为高按揭贷款的比例是产生泡沫的原因之一。武康平、皮舜等(2004)构建了房地产市场与银行信贷市场的一般均衡模型,通过对均衡解进行比较静态分析,得出房地产价格与银行信贷二者之间存在正反馈的作用机制。易宪容(2005)认为中国目前出现了房地产资产泡沫,并且指出我国的房地产市场是完全建立在银行信贷支持基础上的房地产市场。石长丽(2006)对房地产贷款和房地产资产泡沫进行了实证分析,结果表明商业银行房地产贷款与房地产泡沫两者存在很强的正相关关系,商业银行房地产信贷规模对房地产价格产生直接影响。
二、商业银行房地产金融风险状况分析
(一)商品房价格大幅攀升
我国商品房销售面积不断增加,到2012年我国商品房销售面积达到111303.65万平方米,其原因主要是由于宏观经济逐渐复苏。房地产年销售总额也随之大幅上涨,比2003年房地产销售总额7955.66亿元,增长了8倍多,上升到64455.79亿元。其中,住宅销售总额在房地产销售总额中所占比重持续占高位,自2003年至今,都在80%以上,反映出居民对住宅需求持续旺盛的态势。
(二)融资渠道单一,风险相对集中
在经历了20多年的发展以后,目前中国房地产业的资金来源也有多种渠道,但还是以银行贷款作为主要形式,其他的融资形式提供的资金比例很少,只能满足于少部分大企业的需求。房地产业是典型的资本密集型产业,而在中国,由于中国的国情大部分的房地产企业规模小,资源比较分散,不能形成规模效益。。据资料统计,目前中国拥有80000家房地产企业,而其平均自有资本仅17949力元,企业的自有资金远远不足以完成一般的项日开发。在中国目前的房地产市场中,各个环节中都离不开商业银行的支持和参与,商业银行在承担了房地产业几乎全部环节的风险后,又缺乏有效的风险转移手段和分散机制,造成商业银行集经营风险、市场风险和流动性风险于一身。
(三)金融市场竞争无序,信用风险增加
就商业银行本身而言,部分商业银行和其他金融机构的经营行为也存在不理性和不规范问题。商业银行的资产业务中,由于房地产信贷的规模较大,收益率较高,加之其抵押品相对优质,大多数商业银行都会努力开发与房地产相关的信贷业务,在经营业务时优先做有关房地产贷款甚至出现放松信贷条件的倾向。为了应对相对激烈的金融竞争环境,在发放房地产贷款过程中,有的商业银行为了业务量故意降低资信门坎,简化手续等。再如,对于有政府担保一些项目部分商业银行在处理的过程中盲目乐观,忽视了这些项目所具有的风险性。此外,为了争夺在市场中的份额,银行在个贷业务方面纷纷推出刺激消费的新品种,这些住房抵押产品实际上也隐藏了一定风险。
三、商业银行房地产金融风险的实证研究
1、指标选取与基础数据。本文选取商业银行房地产贷款不良贷款率(NPL)作为商业银行房地产金融风险的衡量指标。不良贷款率指金融机构不良贷款占总贷款余额的比重。不良贷款是指在贷款风险五级分类中次级、可疑和损失三类之和。金融机构信贷资产安全状况的重要指标之一就是不良贷款率的高低,不良贷款率低,说明金融机构收回贷款的风险小,反之则风险大。其计算公式为:房地产不良贷款率=(房地产次级、可疑类、损失类贷款总和)/贷款总量。宏观经济周期,房地产市场价格变化,房地产信贷政策变化等因素均会对房地产金融风险产生影响。本文将选取国内生产总值(GDP),货币供应量(M2),房地产价格指数(P)三个相关指标作为自变量。考虑到数据的可获得性,本文选择全国2003年到2012年共10年各项指标的数据。2、数据处理。为了使数据具有持续可比性,对基础数据进行了处理,商品房销售价格(P)、国内生产总值(GDP)和货币供应量(M2)均以2003年的数据为基数,记作100,处理后的数据整理如表1:实证检验结果用Eviews8.0软件对因变量指标与3个自变量指标进行多元回归分析,以求出因变量与自变量的回归方程,掌握变量之间的函数关系,结果如表2:由上表可以看出,不良贷款率与GDP指数、货币供应量指数、房地产价格指数3个指标相关性较高,其判别P值分别为0.0202、0.0034、0.0093,均小于显著性指标0.050,所以可以认为因变量与自变量之间存在线性关系。判定系数R2为0.95,说明模型拟合效果较好。采用最小二乘法来计量不良贷款率与GDP,房地产价格,货币供应量三者之间的关系,得出如下线性回归方程:由上述回归方程可以看出,货币供应量指数(M2)、GDP指数、房地产价格指数(P)对对房地产不良贷款率的影响较均为显著。房地产不良贷款率和GDP指数、房地产价格指数的关系是负相关性的,房地产不良贷款率和货币工供应量指数具有正相关性。房地产金融风险的高低与宏观经济周期呈反向关系。房地产金融风险的高低与房地产价格指数呈反向变化。
四、防范房地产金融业务风险的对策
(一)稳妥推行住房抵押贷款证券化
抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险,提高资产的流动性,解决银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题,与此同时抵押贷款证券化也对刺激抵押贷款一级市场有积极的促进作用。首先,要培育抵押贷款证券化市场。发行抵押贷款证券必须建立完善的、流动性较强的抵押贷款二级市场。因此,要制定相关的法律法规,深化金融体制改革。其次,建立完善的抵押市场担保体系。开展住房抵押贷款证券化必须先解决好抵押证券的安全性和清偿能力两个方面的问题,因此必须稳妥推行住房抵押贷款证券化,设立专门的证券化担保机构。最后,探索新的住房抵押贷款的证券化途径。途径的创新关系到住房抵押贷款证券化的可持续发展,是防范流动性风险的长久之计。
(二)发展房地产信托,完善房地产金融工具体系
信托具有独特的制度设计功能,能够起到避税、财产隔离的功能,而且其所具有的创新性、灵活性、收益性三大特点,使信托的应用范围广泛,可用于货币市场、资本市场、产业市场等多种市场,同时信托适合管理长期资金的特点,使其天然地具有了便于和房地产相结合的特性,而广泛的市场兼容性,又为房地产信托开拓了广阔的发展空间。首先,要大力发展“股权+贷款”形式的房地产投资信托基金。其次,要为我国房地产投资信托基金进入实施运作创造必要的法律环境。最后,应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。
(三)完善房地产金融的体系建设与立法工作
纵观发达国家,为了保证本国房地产市场和房地产金融的健康发展,不仅在机构建设上趋于完备,而且都有着较为完善的房地产金融法律体系。这些机构和法律体系的建立对房地产企业与个人所涉及的各项房地产金融业务都做出了详细的指导和规范,减少了各种违法违规现象的发生,从而降低了房地产金融风险。我国也应学习发达国家的进成功经验,不断完善房地产金融的机构建设与立法进程。
