【摘 要】通过对桂林市居民的调查，了解消费者居住现状，分析目前消费者对桂林房地产市场的态度及需求，给关注桂林市楼市的所有人在制定良好的规划时提供一定参考。 【论文关键词】桂林市 房地产市场消费者 宏观经济政策 目前，在深圳、北京、上海等一线城市齐呼“拐点”，出现“价滞量缩”现象的时候，桂林楼市还会依旧坚挺、房价居高不下吗？桂林市居民究竟能承受多高的房价？消费者对未来桂林房价发展趋势有何看法？桂林市民持何种心态买房？国家宏观调控到底能否影响到桂林市民的购房计划？ 基于上述问题，调研组于7月1日至7月10日，以桂林市象山、秀峰、叠彩、七星四个区的居民为调查对象对桂林市房地产消费者的居住现状、需求状况以及消费者对桂林房地产的发展趋势的预测进行调查。
按桂林市人口特点和比例选取调查样本1600个，其调查人群是18岁到60岁的房地产消费领域的潜在客户、准客户、业主等，调查的要点主要在于消费者的需求以及对目前桂林房地产市场的看法等方面。 本次调查的目的在于通过对桂林市居民的调查，了解消费者居住现状，分析目前消费者对桂林房地产市场的态度及需求，给关注桂林楼市的所有人在制定良好的规划时提供一定参考。
本调查采用以问卷调查为主，现场访谈为辅的调查方式。为了保证调查结果的信度和效度，对调查问卷进行抽样分析，以抽样的方式过滤无效问卷，获取有效调查问卷。
1 桂林市区居民的居住现状及对桂林目前房价的看法 1.1桂林市区居民居住现状 根据调查，目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高，达18.25％；6000元以上的高薪家庭比例最小，仅占1.8%。桂林的家庭结构以三口之家为主，大部分的居民的居住现状为自购商品房，所占比例高达38.73%；其次，为出租房，占32.3%；经济实用房的占13.7%；单位福利分房的占10.27%；其他占5%。
1.2对桂林目前房价的看法 对于桂林目前房价的看法，认为房价贵的比例最高，占51.25%，41.75%的认为还可以，认为便宜的只占7%。从总体家庭月收入状况来看，我们就不难理解他们对房子售价的期望值所在。
同时，高达56.76%的人群觉得买房难，房价高出所能承受范围，23%的人群认为不难，可以轻松买到自己心仪的房子，另外，还有20.24%的人群认为买房较难，因为买房人多，看中的房源很难抢到。 2 桂林市房地产市场消费者需求状况 2.1目前桂林市的房价及消费者所能承受的房价 在去年全国房价飞涨的时候，相比北京、上海、深圳等一线城市15%甚至20%多的房价涨幅，桂林房价的涨幅一直维持在10%以内，而今，深圳等城市出现超过30%的跌幅的时候，桂林房价如何浮动呢？右图为桂林最近12个月新房价格走势。
目前，桂林在售新房均价3568元/平方米，接近最高房价水平，而且一直处于高位徘徊状态。很明显，桂林房价并没有出现“预期”的大规模降价，只是局部的“小打小闹”。
据调查，消费者所能承受的房价每平方米在2500－3000元的比例最高，占31.8％；2000－2500元的占25.9％；2000元以下的占19.55％；3000-3500元的占15%； 3500-4000元的占3.7%，5500元以上的不足1％。显然，目前高达3568元/平方米的房价远远超过80%人群的承受能力，令许多消费者望而却步。
2.2消费者预购建筑面积 消费者预购建筑面积主要集中在70－150平方米，以90－120平方米的需求量最高，占44.55%，其次为70-90平方米，占20.91%，超过七成的人群预购建筑面积为70平方米以上的房子，中户型、大户型的市场很大。而主要房屋预购者的家庭年收入在1万－5万元之间。
另外，调查发现，收入越高越倾向于购买商品房，预购的建筑面积也相对越大。 2.3消费者的购房计划及购房类型 调查显示，高达65.6%的人群选择等等，看情况，2-3年内购房的占21.7%；1年内的占7.3%；半年内的占3.65%；一个月内的占1.75%。
由此可见，消费者的观望心态占主体。 在购房类型方面，桂林市消费者中大部分人倾向于购买普通住宅，所占比例高达67.55%，购买高档公寓、别墅、商铺写字楼的分别占19.08%、 9.12%和 4.25%。
2.4 未来购房目的及购房时主要考虑的因素 表1所示，桂林市消费者购房人群45.23%的人买房的原因是改善住房条件，30. 5%的人为满足居住要求，投资房产的较少，只占8.27%。由此可见，购房者的主要购房目的是为了拥有自己的房子，首次置业明显。
在购房时考虑的最主要因素方面，最多人看重的是地段，占62.5%，其次是价格，占54.25%。 3 消费者对桂林未来房价走势的看法 调查表明，大部分消费者认为近期房价会略有上涨或基本不变，所占比例分别为47.76%和31.74%；认为大幅上涨的人群较少，占9.28%；而认为大幅下跌的更少，只占3%；另有8.22%的认为略有下跌。
从长期来看，有42.26%的消费者认为桂林房价会比现在稍高；31.24%的人认为基本不变；19.25%的认为比现在高很多；而认为比现在稍低占5.35%；比现在低很多的只占1.9%。由此可见，大部分消费者对长期桂林房价看涨，同时，对长期房价的看法与近期的看法有相当的一致性。
4 宏观调控政策对消费者购房计划的影响 据调查，53.25%的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响，而46.75%的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购房计划。 面对当前的宏观政策，有购房计划的消费者人群中，42.75%的选择延缓购买计划；看准就买，不受宏观政策影响的占47.25%；同时，有10%的人则认为以后房价更高，趁别人犹豫赶紧买。
消费者认为对桂林市目前房价影响最大的因素依次为：通货膨胀，占33.5%，调查过程中，很多消费者反映，目前通货膨胀严重，物价大涨，存钱不如买房，因此购房需求大。其次为钢铁水泥等建材价格，占23.5%。
再次为大都市房价变化，占22.5%。最后才是宏观调控政策，占20.5%。
5 结论 近年来，国家相继出台了一系列针对房地产业的宏观调控措施。以2007 年8 月国务院关于解决中低收入家庭住房困难问题的24号文件为代表的新一轮房地产业宏观调控措施出台一段时间后，房地产市场出现了逆转的迹象，甚至出现“拐点”、“冬天”之说。
由于经济发展不平横及产业结构的特征不同，全国各地房地产的发展呈现不同态势。在一线城市房地产市场被炒的热火朝天的同时，一些经济欠发达地区房地产市场还处于“冬眠”状态。
同样，在一线城市目前遭遇“动荡时代”的冲击和洗礼的时候，像桂林这样的二三线城市房地产市场调整迹象不是太明显。究其原因，在频频出现的调控政策的影响下，虽然投资、投机性需求所占份额较大的一线城市房地产市场着实被打了一剂“退烧”针，出现明显成交量下跌的状况，但这对以正常的自住需求和改善住房需求为主的桂林的房地产，似乎并无太大影响。
尽管如此，一线城市的房地产的弱市也给桂林市房地产带来山雨欲来风满楼的连锁效应，消费者普遍存在着“追涨杀跌”的心理预期，当全国房市整体上涨，促使消费者由观望变成了行动，早投资意味着少花钱；而全国房市下跌的时候，越来越多的消费者选择持币观望，等待房价的进一步走底，市场短期观望气氛较浓。不少消费者将购房需求的部分延后及刻意减少，市场受到心理因素影响，需求放缓。
但是，不管是从近期还是长期来看，大部分的消费者认为桂林房价将会稳中有升。桂林市房地产业到底会坚挺依旧还是会接下一线城市的弱市接力棒，让我们拭目以待。
参考文献： 郑华.桂林房价会否已出现拐点[N]. 桂林晚报， 2007-12-20
（29）. 中国人民银行伊春市课题组. 房地产热浪下的冻土层——对伊春市房地产现状的调查[J]. 中国金融， 2007，
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