摘 要 目前物业纠纷呈现纠纷产生原因多、纠纷类型多、纠纷难以解决和反复发生的态势。造成此种态势原因多样，可主要归纳为两大原因。一是当前有关物业和纠纷处理的法律尚不够完善，二是目前物业管理体制不能适应物业管理发展和纠纷的解决。文章提出分权制衡式管理模式，为解决当前物业纠纷问题提供借鉴思路，同时期望该模式可以对法律的完善起促进作用。
关键词 分权制衡 核心思想 基础条件 解决机制
作者简介：姚家、邰秋，上海工程技术大学管理学院。
当前物业纠纷问题有复杂性，多样性和反复性的特点。本应服务于人的物业管理却成为造成困扰的“疑难杂症”，无法根本医治。但随着城镇化建设的加快，物业纠纷的解决成为不得不面对的一只“拦路虎”。物业纠纷产生的原因多样，可主要归纳为法律不完善和管理模式不适应两大原因，结合当下实践看，现有的管理模式对物业纠纷的产生和物业纠纷的有效解决的影响最大。文章把“三权分立”的主要思想，即分权制衡的思想应用到管理模式中，以权力约束权力的想法，均衡权力，构建新的管理模式，并对该模式的运用条件和对主要物业纠纷问题的解决机制做了探讨。
一、当前物业纠纷解决中的难点
当前物业管理中纠纷存在的主要问题在于现有管理机制的不适宜和不完善。具体表现是：物业管理公司独霸管理权能，管理服务缺乏标准，权力思想和官僚作风盛行；业主没有适度让渡权利、权利意识缺位，维权陷入误区；业主大会、业主委员会法律性质不清，诉讼资格尚无定论；政府公权力渗透私法领域，抹煞业主自治的私法色彩，最终导致物业管理权利游移。总之，各个主体角色定位模糊，物业管理混乱。由此可见管理体制中的权力问题是造成当前物业纠纷问题的一大因素。而文章就从“分权制衡”角度出发，即从通过权力来约束权力的角度展开探讨解决物业纠纷的可能途径。
二、分权制衡解决物业纠纷问题的设想
（一）分权制衡解决物业纠纷的核心思想
1.分权制衡。业主、物业管理公司、业主委员会在物业纠纷解决中均具有一定的权力，但因各方权力划分和界定不清晰，物业纠纷解决中出现权力的不明智使用的情况。文章提出加强和完善政府职能，实现各方权力的制衡：政府主管部门监督和约束业主委员会，物业公司的管理活动；业主委员会和业主互相监督。
从表面看，监督和制约各方权力可能使各方权力分散，降低效率。但实际上，制约和监督各方权力可以杜绝胡乱行为，避免侵害行为的发生；即使发生侵害行为，制约和监督机制也可以作为一种纠错机制而起作用。从长期看，一方面在制约和监督权力的情况下物业管理活动效率更高；另一方面，制约和监督权力使权力循着合理合法的轨迹行使，避免在非法的轨道上浪费能量，从而保证正常物业管理活动的实现，保证办正事的效率高和反方向的效率低。总之，无论是为了发挥权力的能动作用还是防止权力的破坏性，都有必要制约和监督三方权力。通过合理分权，建立健全决策权、执行权、监督权既相互制约又相互协调的权力结构和运行机制，从而达到预防和减少物业侵害纠纷发生和将物业纠纷解决在萌芽状态的目的。
2.申诉自由。“申诉自由”是对分权制衡思想的补充和完善：业主，物业管理公司拥有申诉自由的权利。当物业管理活动侵害到业主合法权益时，业主可以通过申诉通道向政府部门或业主委员会申诉；当管理活动侵害到物业公司的合法权益时，物业公司可以向政府部门或业主委员会申诉。
“申诉自由”从表面上看让业主和物业公司获得了“自由”，与分权制衡的原则相悖，其作用在于，首先加强了业主委员会、物业公司、业主三者间的整体性和约束关系，使得三者互相监督、互相制约；再者，可以发现权力行使过程中出现的问题和绩效；最后，可以实现信息在管理体制中的双向交流，使得管理活动参与各方及时了解管理动态，及时纠正和处理问题。
（二）分权制衡式管理模式
在分权制衡式管理模式图中，由政府主管部门出发的箭头表示政府主管部门的监管作用，即物业管理公司、业主委员会二者受到主管部门的监督和管理；物业管理公司获得自由申诉权利，向政府主管部门和业主委员会提出申诉，维护合法权益；业主委员会、业主双向监督；业主获得自由申诉权利，向政府主管部门提出申诉，维护合法权益。
（三）分权制衡式管理模式运用条件
1.规范政府主管部门的监管作用。政府主管部门在物业纠纷的解决中应该扮演重要而且必要的角色。一是政府要从实践中出发，从法律方面加强和完善主管部门在物业纠纷解决过程中的职能和角色，法律上确定政府主管部门在物业纠纷解决过程中的合法性，职能性和和行政力，使得主管部门能有法，有效地监督和管理业主委员会和物业管理公司；二是在确定和加强主管部门作用的同时，做到严格界定政府主管部门的权利范围，赋予主管部门足够权利的同时，防止主管部门的权力私用，对权力进行制衡。
2.确立业主委员会的法律地位。业主委员会应由法律赋予其法人资格。一是赋予法人资格后，业主委员可以对物业管理公司的侵害行为进行诉讼，法院可以依法裁定，解决法院因业主委员会法律地位问题对纠纷难以裁定的困境；二是业主委员会具有法人资格后，承担民事责任，受到政府主管部门的有效监管；三是将物业管理费收取和管理权划归业主委员会所有，物业管理费的收取和支出由业主委员会进行独立支出和核算。另外，业主委员会的诉权行使范围也有待于明确。一旦业主委员会诉权的权利来源于法律的规定和业主的授权，则其诉权行使的范围也应如此。但由于有关业主委员会诉权行使的范围并没有相关法律的规定，所以，其诉权行使的范围主要来自于业主的授权。综上所述，明确业主委员会的法律地位，赋予其民事诉讼主体资格既有利于业主委员会大胆地开展工作，从而更好地履行自己的职责，也有利于全体业主对自身利益的维护，同时，也将对物业管理企业的物业管理活动起到促进和监督作用。 3.完善对业主及物业公司的约束。完善对业主、物业公司的约束一是从法律角度将签订合同中的合同义务改为法定义务，对业主、物业公司不按照合同约定承担义务的行为，可以依照法律处理；二是完善对业主、物业公司违反合同行为的处罚力度，现今纠纷处理的相关条款对侵害行为的处罚尚不够完善，造成侵害易发生且反复的局面。
4.完善法律。完善关于纠纷处理的法律。完善有关纠纷处理的法律条款是非常必要的，一是物业纠纷的难以处理和法律的不完善有关，如小区公共设施的权属问题；二是法律是纠纷处理的基础和依据，不论是政府主管部门，业主委员会，业主和物业公司在纠纷处理中必须秉承有法可依，有法必依的原则。
三、分权制衡式管理模式解决纠纷的机制
（一）物业管理费的纠纷解决
物业管理费纠纷目前存在乱收费、费用使用不透明、拒交或延迟交费等几大难题。分权制衡式物业管理模型解决机制如下：
模型中不再由物业公司直接对业主收取物业管理费用，物业管理费由业主委员会收取和管理，并进行独立支出和核算。物业公司使用费用，须向当地物价主管和房产管理部门提交费用使用清单，由主管部门审查核准后下发业主委员会，由业主委员会独立支付给物业管理公司。整个过程中，主管部门帮助业主委员会监督物业公司的收费行为，同时监督业主委员会，防止业主委员会和物业公司“联手”侵害业主权益，起到权力制衡的效果。主管部门严格按照当地的物价水平对费用清单进行审批，保证合理收费；业主委员会独立支出费用，保证费用使用透明；管理费用由业主委员会独立支出，解决个别业主拒交和延迟交费的现象。此外，对于模型中可能出现的业主委员会私用费用或与物业公司“联手”侵害业主权益的情况，模型给出了“申诉通道”，即业主可以直接向政府主管部门提出审查申请，合理有效维护自身权益。此处也是分权制衡思想的运用。
（二）业主侵害物业公司类纠纷解决
业主侵害物业公司常见纠纷类型有违规装修、乱停乱放、私搭乱建，占据公共区域等。模型中解决机制如下：
物业公司可向主管部门或业主委员会提出申诉。完善相关法律条款后，对乱停乱放、私搭乱建、占据公共区域已有明确法律规定，且由于合同义务已经改为法律义务，政府主管部门查实后将依据法律对侵害行为进行打击和处罚，维护物业公司权益。对业主的约束加强，由如今的模糊约束上升至法律约束，加大了处罚力度。在完善的法律前提下，将合同义务改为法律义务不仅保障了业主享受合法权益，也严格的界定了权利的范围，解决业主“乱作为”的问题，实现业主的分权和制衡。
（三）对业主委员会的纠错机制
物业管理活动中，涉及到业主委员会的主要有“无力作为”、“不作为”、“欺压个别业主”、和物业联手“暗箱操作”损害业主权益等几方面。模型的解决机制如下：
业主拥有自由申诉通道，通过绿色申诉通道向政府主管部门提出维护合法权益。由于业主委员会具有法人资格，承担民事责任，受到相关法律的明确约束，政府部门可依法对其行为进行纠正和处罚，合法保障业主权益。出现的以权力“欺压个别业主”、“不作为”、“暗箱操作”等行为必将得到监管控制和处罚，制衡了业主委员会的权力；再者，获得法人资格后，业主委员会获得集体诉讼权，在业主授权下可依法对物业管理公司侵害行为提起诉讼，有效维护业主集体利益，解决了业主委员会“无力作为”的困境。
四、结语
理论上，分权制衡式管理模式的设想对当前几大典型物业纠纷问题处理效果是理想的，但需要改善模型运用的基础条件。目前由于模型应用受到实际情况的制约，如法律环境的完善需要条件成熟才可实现，因此模型的运用尚不能推行，但希望文章提供的思路可以为当前的物业纠纷研究提供借鉴思路。
