【摘 要】房地产经济目前是我国的重要经济，对经济的增长和社会的稳定起着关键性作用。因此房地产经济的变化不容忽视，需要充分认识房地产经济周期波动对经济的影响和如何找出应对措施。本文主要对房地产经济的周期性波动的原因进行了分析，希望通过分析其影响因素，充分认识房地产经济，因而提高对于房地产经济的调控的水平，促进经济的健康发展。
【关键词】房地产经济；周期波动；影响因素
我国当前已经进入了经济转型的新时期，房地产经济虽然在一定的时期内是国家的重要经济支柱，但是其历史终究是短暂的。随着经济的转型以及住房的需求趋于平稳，房地产经济对国家经济的影响有将逐步降低。正是在这样的时期，我们更需要研究房地产经济周期波动的规律，来调控房地产经济对市场经济的过多影响。
一、房地产经济波动
所谓的经济周期性，是指经济变化的现象有一定的周期性特点，会呈现反复的上升、下降的现象。房地产经济的周期性是指房地产市场供需情况的周期性波动。有关学者通常将房地产的一个周期划分为五个阶段：第一阶段，政府采用扩张性财政政策，此时的失业率高，国家采用通货膨胀措施，银行贷款的利率较低，收入有上升的趋势，居民对住房的要求增加；第二阶段，房地产市场交易量增多，房价有所上调，建筑商盖房的成本也相应的增加，房地产销售的局面形势较好，银行贷款的利率仍然较低，居民对房子的需求持续增大，房地产商不断开发新的楼盘以适应市场的需求；第三阶段，居民对房地产需求量的增长趋于稳定，此时由于前期房地产商的过度开发，导致此时房产空置率的增加，出现了很多存货，房地产商投资的利润降低，此时的通货膨胀率开始上升，贷款的难度有所增加，房价开始出现了下跌的趋势；第四阶段，房地产项目的开发速度放缓，现有房的销售出现了困难，房屋空置率持续增加；第五阶段，宏观经济发生了衰退，房地产行业的供求状况出现了较大的改变，促使房地产价格迅速的下跌。
二、房地产经济周期波动的特点
中国房地产经济的特点有一个周期性的波动，呈现交替高速和低速的过程中，当前房地产开发呈现转型的趋势。目前，从房地产行业的相关数据指标可以看出，中国的房地产行业仍然呈现出上升的趋势，变化是在增长，增长幅度波动的过程中，所以中国的整体房地产周期的增长速度，保持增长势头。自1998年以来我国之前对房地产市场发展缓慢，不够成熟。住房制度改革1998年实施，房地产市场已经在原有的基础上大发展，从而使房地产市场的变化根据房地产市场呈现的操作可以看出， 1998年，房地产销售形势现在并不好。自1998年中国取消福利分房居住单位，中国累计发布，这个时候人们开始改变房屋价值，使房地产市场景气需求的量，房地产开始快速发展。在未来一段时间内，房地产开发过程中将会放缓，对住房的需求将趋于稳定。因此，后房地产销售的快速增长，房地产的供应和需求将出现平稳状态，因此反映了我国房地产周期性的变化。
三、中国的房地产经济周期波动的影响原因
1.土地政策决定了房地产供应
房地产开发离不开土地，我们可以看到土地用于房地产的重要性。没有土地就无法发展新的建筑，可见土地是非常重要的，在房地产周期性的变化。对使用土地的用途和使用权出让权的政府发挥了重要的作用。事实上，政府预算紧张和追求GDP的压力，更依赖于房地产开发商受益，因为它能够满足政府开支增长，从而导致了大量的贪污和其他社会问题，盲目建设，房地产市场过热，甚至农业用地也出现大量新建筑，将中国的金融风险到一个新的高度。
2.资金是房地产行业的经济周期波动的一个重要原因
资金主要包括房地产开发投资，项目开发资金等。根据房地产投资相关的数据显示，目前我国的补充投资和房地产规模系数之间的关系是0.975，房地产价值表明投入多少房地产开发项目，实力的大小直接影响，投资变化量将直接影响到房地产经济的资金链。在我们目前的房地产市场情况来看，很大一部分是投资金额取决于项目。目前，成长日新月异，房地产行业的竞争是激烈的，很多房地产企业的需求得不到满足。
3.复杂的市场因素对房地产经济周期波动产生重要影响
市场是主要的房地产项目，在房地产行业中扮演了关键的角色。市场主要包括商品房空置率和价格。通过商品房空置率，投资研究房地产经济学家的详细报告表明：房地产投资的波动会导致商品房空置率，空置率持续增加，房子会刺激新的房地产开发项目。面对复杂多变的市场因素，这种影响并没有完全凸显。在房地产空置率上升的情况下，投资收缩举动远远超过了投资扩张走高。
四、总结
房地产经济周期波动的原因是多方面的，如果要防止房地产经济周期的剧烈波动，就需要掌握房地产经济周期波动的规律与相关机制。并且制定相关的调控政策。加快住房改革，促成房地产经济变化平稳，减少对国家经济的影响。更甚至可以合理利用房地产经济周期波动的规律，加快改革发展步伐。
