【摘 要】本文从房建施工项目的开发管理、房建施工项目的规划管理以及房建施工的成本管理三个方面对房建项目管理工作进行了深入的介绍以及分析，以证明房建项目管理工作的重要性。
【关键词】房建施工项目；开发管理；规划管理；成本管理
引言
房建项目的管理工作在整个项目的实施过程中起着举足轻重的作用，这是由于该管理工作所涉及的范围广、种类多，涵盖了项目开发管理、项目评估、项目实施过程中成本的管理以及建设管理等多个环节的管理工作。由于房建项目的管理对于项目成功与否具有决定性的作用，所以对于该管理工作的深入研究还是非常有建设性意义的。
1 房建施工项目的开发管理
房建施工项目的开发管理的执行者是房地产开发商，他们通过规划管理以及施工管理这两种常见的管理模式对整个项目的主要环节进行监管和控制。开发管理的主要特点是控制范围广泛，主要涉及人力、工程建设、机械维护、经济财务、销售等部门，它的特点同时也决定了它的实施手段――系统、全面的管理措施以及制度的制定。
1.1 工程建设部门
工程建设部门在整个开发管理阶段占据着十分关键的位置，这与工程建设部门所涉及的施工内容以及施工项目数量繁多有非常大的联系。由于工程建设部门所处位置的特殊性，所以对于该部门的开发管理工作的成功与否对于整个房建施工项目无疑具有决定性的影响。整体来说，工程建设部门需要管理的环节包括：原材料的购进、项目计划的规划与制定、施工过程的监管、项目成本以及造价的控制等。
经济与财务是任何一个房建项目建设和发展的基础和保障，所以同工程建设部门一样，经济财务部门的开发管理工作的合理实施也是十分必要的。从财务设计的来源和用途角度可以把财务经济部门的开发管理工作规划为三个方面，那就是建筑工程项目的融资、项目建设过程中的经费以及工程款的预付。
1.3 销售部门
销售部门在开发管理工作中不仅要做好房屋的售卖，更要做好销售信息的优化、销售渠道的拓展、销售方法的丰富等工作。
2 房建施工项目的规划管理
2.1 房建项目规划管理的作用
房建项目的规划管理工作是在开发管理工作的基础上生成的，它的实现需要项目管理责任书以及相关责任分配制度的帮助。把房建项目的规划管理工作从作用角度不同可以分为以规划功能为主的施工项目管理规划细则和以监察为主的管理实施规划两个方面，这两个方面是互为补充作用的整体，不可分割。总的来说，在整个房建施工项目的过程中，规划管理对于项目战略管理目标的制定、项目责任的明确与合理分配、项目组织以及规划工作的完善都起到了重要的作用。
2.2 房建项目管理规划的主要内容
（1）工程概况
工程概况是指要对房建项目进行一个简要的概述工作，概述工作要尽量全面，尽可能多的涉及设计项目的关键点，例如项目规模、投资总额等等。
（2）施工条件分析
施工条件要从不利于施工的恶劣条件分析以及施工的必备条件分析两个方面进行。其中恶劣条件的分析要根据施工现场的实际情况给予准确合理的分析；而对于施工单位的资质、施工人员的技术素养以及施工设备的使用等施工必备条件的分析，同样不可忽略。
（3）施工项目管理目标
施工项目管理目标包括施工合同目标以及企业目标两个方面。施工合同目标主要包括：项目的工期、质量、功能、成本以及安全等，企业目标主要包括：企业的形象、成本控制等等。
（4）施工方案描述
施工方案描述所要设计的环节和细节是非常广泛的，主要包括：施工计划的制定、施工技术的组织以及创新、施工设备的选择、施工重点环节的规划等等。
（5）工期目标规划和施工总进度计划
招标文件的工期要求及工期目标的分解、施工总进度计划主要的里程碑事件、保证工期目标实现的技术组织措施。
3 房建施工项目的成本管理
项目成本从表面上看虽然是指项目建造的价格，但是项目成本的管理绝不仅仅是围绕资金而展开的。对项目成本的合理管理，实际上就是对整个项目的运作以及发展的管理。
3.1 项目立项阶段成本的管理
在房建施工项目的立项阶段完成后，参照资料可对整个项目的成本进行估算。这个估算作为成本管理的第一步，要尽量把误差管理到最小。房建施工项目要以降低成本、创造利益价值以及体现科学设计理念为目的进行设计。房建施工项目的资金要切实地花在有改进需求以及优化价值的环节上，尽量降低成本的预算。随着项目的开展，房建施工项目具体的实施方法也将随之确定。
3.2 设计图审核阶段成本的管理
（1）相关人员在进行联合审图的时候首先要对项目规模的大小进行审核，只有把项目规模的大小最为合理地规划，房建施工项目的成本才能从根本上得到管理。
（2）相关人员在联合审核图纸的时候，还要对图纸在现实项目施工过程中需要占用的住宅、道路等进行审核。因为占用面积越大，赔偿金额就越多，项目成本就越不容易被管理。所以，在图纸审核的时候，把土地征用赔偿金管理在合理范围内，对后期施工成本的管理有着现实的意义。
（3）在联合审核工作人员在审核图纸过程中，一旦发现问题，要立即开会研究解决方案。当图纸审核完毕以后，一套完整、合理的项目成本预算也应该被整理、规划出来。
（4）在功能齐全的情况下，可以购进质量优、价格低廉的设备以及材料。开发项目的企业可以寻求政府的帮助，向有关部门申请减免相关设备和材料的费用。在房建施工项目建设的过程中也可以通过建立招标制度，招商引资，解决设备和材料的支出费用问题。
3.3 施工阶段成本的管理 由于项目施工所需的材料和设备已经占据了支出总资金的一大部分资金，所以现阶段要严格管理资金的输出。
（1）合同、协议的制定
在房建施工项目实施的过程中，建筑公司要和员工签订关于项目的合同和协议。合同要由专业法律人士审定，确保合同要在合法的基础上，要求相关工作人员对项目进度、项目施工机密的保护、项目支出预算以及一切项目的要求严格执行。
（2）对施工过程中的项目成本进行监管
如果在施工阶段发现支出资金严重超出预算，应该及时分析、排查影响的因素，进而以最快的速度进行调整，确保项目成本在可控的范围内。
（3）基于图纸修改下的项目成本管理
如果一定要对已设计好的图纸进行修改，企业的审计部门一定要集合有关单位进行开会协商如何最小限度的对图纸进行改动。协商完成后，项目工程师要秉承管理成本的原则修改图纸，审计人员也要为合理确定项目成本提供依据。项目施工过程中所发现的原设计中不科学、不合理的地方一定要进行全面的修改，不能留下任何隐患。项目图纸全部完成并通过有关部门的审核以后才可以进行施工，一边设计一边施工的施工方法是不可取的。设计图纸在变更以后，有关部门要对项目成本进行再次的核算，尽量把它管理在安全范围以内。要对需要变更的环节进行全面、彻底的了解。
3.4 竣工阶段成本的管理
房建施工项目在竣工后要进行结算。为了避免施工单位虚报成本，在房建施工项目结算的时候，要以结算清单作为依据进行结算。而结算清单要由项目建设单位把关，并且聘请有资质的权威审核机构进行结算，以展现一个真实的项目成本。
4 总结
目前，我国房建项目的管理工作还存在许多不足，需要广大管理者从理论和实际出发，细致地对管理工作的具体内容进行论证分析，切实地把房建项目的管理工作规范化、系统化。
参考文献：
[2]陆博困，林奇.建筑工程的管理[M].北京：中国建筑工业出版社，2001.
