我国现阶段正在进行的物权法的制定，是中国历史上开天辟地的重大事件。这是自清季修律标志中国正式走上大陆法系以来民事立法史上的里程碑，也是改革开放以来我国民事立法趋于体系化、完善化的重要一步。物权法的制定，也是我国自合同法颁布以后再度制定的另一部重要法律。但与合同法比较起来，合同法是规范财产的交易关系、流转关系的法律，而物权法是规范财产的归属关系、利用关系，以及交易安全之确保的法律。因此从这个意义上说，物权法的制定较之于合同法，其意义更加重大。更重要的是，由于我国人民长久以来淡漠财产所有、财产私有之观念，加之国家长期实行公有制的经济制度，所以，对于什么是物权、什么是物权法等等一系列问题，人们的观念也就很淡薄、很模糊。这恐怕是造成物权法直今迟迟难以出台的重要原因之一。2004年10月15日，全国人大出台了《中华人民共和国物权法（草案）》（委员长会议审议稿）（以下简称“物权法草案审议稿 ”），标志着我国的物权立法进入了一个新阶段。本文拟结合该“物权法草案审议稿”的若干内容，对正在进行的物权立法提出若干新建议。
一、物权总则方面
在物权法之始即开宗明义规定物权总则，是近现代多数国家的做法。物权总则，是关于整部物权法的总的规则、总的原则，是整部物权法的“纲”之所在，“灵魂” 之所系。“物权法草案审议稿”参考多数国家的做法规定了物权总则，包括“一般规定”、“物权的设立、变更、转让和消灭”，以及“物权的保护”等。这部分的立法问题很多。举其荦荦大者，主要有：
1、是否需要全面详细的规定物权的客体——物？
这一问题在学者中有两种不同的意见。一种意见认为，物权的客体属于民法总则的内容，不宜纳入物权法中规定，待将来制定民法典时将它置于总则中规定；另一种意见认为，我国现在只有民法通则，而民法通则没有规定权利客体——物，而且在民法典现阶段一时尚难以出台的情况下，趁制定物权法之机，将其率先规定下来未尝不可。况且，权利的客体主要是“物”，而“物”是物权的基本客体。
在立法上，由社科院起草的物权法草案建议稿在“总则”之第二章中规定了物权的客体——物。全国人大 “物权法草案审议稿”未详细、全面的规定物权的客体，只在第2条第2款概括地规定：“本法所称的物，包括不动产和动产”，接着说不动产指什么、动产包括哪些内容等等。笔者认为，这样做堪称允当。因为在民法法典化的国家，是不宜在民法典的物权编中详细、全面的规定物权的客体的，而是应当将物权客体（权利客体）之规定置于民法典的总则中。考虑到我国是“分批”的采取“零售”的方式制定民法典，所以可以考虑今后修改民法通则、制定民法总则时规定物权的客体—— 物。这样可以维系物权法本身的逻辑性、体系性和整合性。
2、怎样规定物权的定义？
在条文中明确规定物权的定义，这可以在 1811年的奥地利民法典中找到其踪迹。该法典第307条：“物权，是属于个人的财产上的权利，可以对抗任何人”。这里所称的“物权”，虽然同80余年后的德国民法典所称的物权概念存在差异，但它是立法史上首次以条文明确规定物权之定义的先河。其后，几乎再也找不到这样的先例。在我国，因人民物权观念淡薄，对于什么是物权尚不十分明确，所以在立法采用“物权法”而不采用“财产法”的情况下，就有必要在条文中明确规定物权的定义。这样做也有利于物权法的普及和物权文化的传播，十分必要。
全国人大“物权法草案审议稿”第2条：“本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。这一定义初看起来没有问题，但细看起来是有问题的。问题在于没有将物权的定义表述得清楚。此定义仅将物权的直接支配性表示出来了，物权除了该直接支配性外还有一重要特性——排他性，即排除他人干涉的效力。将该排他性效力丢掉了，物权的定义是不全面的。直接支配性与排他性是物权区别于债权的两个显著特征。仅有直接支配性尚不能确切地将二者之间的楚河界线区隔开来。所以，建议将本条关于物权的定义修改为：“本法所称物权，指自然人、法人直接支配特定的物并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”。
3、是否明确规定物权法定原则？
4、基于法律行为的物权变动采取何种规范模式？
如所周知，物权变动就是物权的取得、丧失和变更，从另一个角度看也就是物权的发生、变更和消灭。依民事法律行为的物权变动如何发生，民法从罗马法以来从来就是一个重要问题。在德国的物权变动理论上，迄至萨维尼的物权行为理论提出前；在德国的民事立法上，迄至1900年德国民法典之正式施行，依民事法律行为的物权变动俱一直采取 titulus und modus acquirendi dominii理论（“权源与取得方式”理论）。所谓“权源”，指“取得原因”，包括买卖、赠与、互易等；所谓“取得方式”，指“交付”、“登记”。值得注意的是，titulus und modus acquirendi dominii理论从16世纪由J.阿培尔（J.Apel）提出到德国民法典之改采萨维尼的物权行为理论，一直支配了德国的物权理论及实务近400年的时间 .
在世界范围内，关于依法律行为的物权变动如何发生，迄今已主要形成了三种立法成例，即：法国、日本民法的意思主义，奥地利所代表的债权形式主义，以及德国所代表的物权形式主义。在这三种规范模式中，德国所代表的物权形式主义涉及所谓物权行为独立性和无因性问题，是否采取之，在我国从来也有两种意见，一是肯定主义的意见，主张基于法律行为的物权变动采取物权行为独立性和无因性；二是否定主义的意见，即不予采取。现在占通说地位的是第二种见解，即不予采取。
基于民事法律行为的物权变动，是物权立法中的一项重大问题，需要认真对待。可以预料，我国物权立法会采取第二种模式即债权形式主义模式，不采取物权行为无因性。但对于物权行为理论，需要作出以下几点说明：第一，物权行为理论是可以分解的，它并不是铁板一块的东西，可以分解为物权行为概念、物权行为独立性以及物权行为无因性三个部分。我们可以只承认其中的前一个部分或前两个部分，而不承认物权行为独立性或无因性。亦即，物权行为概念我们当然应当承认之，它是同债权行为相对应的一个概念。没有物权行为概念，民法上的某些行为将难以得到说明。如抛弃自己的动产物权、不动产物权的行为，不从物权行为的角度去说明，又怎能从法理上将它说得清楚？至于物权行为的独立性，可以从理论上承认它。如抵押权设定行为、质权设定行为，皆无一不是物权行为（物权契约）；第二，德国法依民事法律行为的物权变动采取物权形式主义，体现了德国人的“彻底性”精神，是德国人的分析的思维模式的表现。将一笔简单的物权交易分解为需要为四个行为，这在东方人看来（台湾的情况特殊，应当除外）是难以理解的。一般而言，东方人的思维是一种综合的思维。日本的意思主义以及我国事实上会采取的债权形式主义，就是这种综合的思维的体现，它将物权变动的效果完全系于前面的原因行为，如买卖合同、赠与合同以及互易合同等。亦即买卖合同、赠与合同以及互易合同，既是取得物权的“受领原因”，也是保持所取得的物权的“保持原因”。
5、不动产登记的机关及形式审查主义与实质审查主义
物权是一种具有对世性的权利，其义务主体是权利人以外的所有的人。物权的效力因此强于债权。债权的义务主体是特定的，债权因此不具有对世性，它只能是一种对人权。物权与债权在效力上的这种差异决定了物权的存在及其变动必须有向外界表明的方法。这种方法就是所谓物权的公示。动产物权以占有为其公示方法，不动产物权以登记为其公示方法。“物权法草案审议稿”对此作了明确规定，应属正确。
发生问题的是，公示不动产物权之存在及其变动的机关由谁任之？对此问题，至少有三种意见：一是由法院为之；二是继续维持目前“多头登记”的现状；三是设立一个专门的隶属于政府的不动产登记局予以登记。从现有的三个物权法草案来看，社科院起草的物权法草案是主张由法院登记；全国人大“物权法草案审议稿”主张“由不动产所在地的县级登记机构办理登记”（第11条）；人民大学起草的物权法草案对此没有明言，只规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机关统一管辖。”（第16条）。笔者认为，不动产登记之机关，由法院承担为当。由法院承担，一方面这是继受德国、瑞士的经验，另一方面可以确保登记的权威性、公正性。此外，由法院承担，使法院可以立于各种利害关系之上从容为之，避免由政府的某一部门或专设的不动产登记局登记不动产物权的享有及变动所可能引起的部门利益和行政干预等问题。
由法院充任登记机关，具体指把登记机关设在县级人民法院，做到统一及与行政管理机关脱钩。登记簿往往在产权争议的案件中作为关键证据使用，登记机关设在县级人民法院，就免去了当事人取证的麻烦，免去了法院调取证据的麻烦，方便了诉讼 .
全国人大“物权法草案审议稿”关于不动产物权变动如何具体进行登记，规定在第12-14条。从这些条文的内容来看，不动产物权变动之登记，是采取“有限的实质审查主义”。在我国立法不承认物权行为与债权行为的区分及不承认物权行为无因性的条件下，这种立法是值得肯定的。但在实际的理解上，应注意着重理解“有限”二字，即不允许登记机关对于引起不动产物权变动背后的私的生活关系乃至于商业秘密也要加以审查。可以这样说，它是一种以形式审查主义为主，以实质审查主义为辅的一种审查主义。
6、关于不动产登记簿册的公信力
不动产登记簿册的公信力，指不动产物权的存在和变动一经登记机关在登记簿上登记完毕，所作的登记便具有不可变易性、被推定为正确。由登记簿册受让不动产物权的人将确定的、终局性的取得该不动产物权，原不动产物权人不得追夺。我国是否应当承认、规定这一制度，从目前的情况来看，多数学者倾向于肯定之。不过，依笔者之见，以暂不承认、规定不动产登记簿册的公信力为宜，其理由是：
第一，我国目前还没有建立起统一的不动产公示制度（登记制度），而不动产公示制度、登记制度之统一化，是确立不动产公信力的必要前提，考现代多数发达国家的经验，也会得出同样的结论，即：只有建立起了统一的、确定的登记机关，才谈得上承认不动产登记簿册的公信力的问题。
第二，建立不动产登记簿册的公信力，需要专业的、专职的主持登记事务的专业人员。这方面的情况我国可谓是十分落后，可以说现在还没有开始。这应当说是承认不动产登记簿册的公信力的最大障碍。之所以要求登记机关的登记人员是专业化的、经过系统训练和培训的，是因为登记本身就是一项专业化、系统化、精密化的工作。
第三，我国目前的登记还没有实现全国联网，登记还是“多头登记”，各自为政，重复登记的情况亦十分普遍，这些都是影响建立不动产登记簿册的公信力制度的主要障碍。
第四，登记簿册的公信力，关乎当事人和社会第三人的利益甚大，在未建立、完善相关配套制度以前，是不能够轻言在法律上规定、承认不动产登记簿册的公信力的。
第五，从世界范围来看，某些重要的大陆法系国家如日本也没有建立起不动产登记簿册的公信力制度。日本著名学者我妻荣及铃木禄弥等即坚决反对在日本物权法上确立不动产登记簿册的公信力，原因是日本缺乏确立公信力制度的基础条件。
我国民法学界对于不动产登记簿册的公信力研究不足，许多问题尚有待于进行深入研究。正是由于研究不足，所以在“物权法草案审议稿”中才出现了一个规定不准确的承认不动产登记簿册之公信力的条文，此即第17条第1款：“不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据”。物权归属和物权内容，由所有权制度去解决，而并不是由不动产登记簿册的公信力去解决。公信力要解决的问题是使人“信”。该条规定从比较法的角度来看也有不妥，在承认公信力的国家于物权法上一般也不作这样的表述。
二、财产所有权方面
1是否规定“所有权的基本类型”？
全国人大“物权法草案审议稿 ”于第五章规定了“所有权的基本类型”。这一立法受到学者的质疑。究竟有无必要在物权法中规定所有权的基本类型，规定它又有什么益处？确实是一个值得探讨的问题。依笔者之见，以不在物权法中规定所有权的基本类型为宜。盖所有权就是所有人对所有物的占有、使用、收益和处分的权利。从哲学的角度来说，所有权具有一惟性，即只有一种，而并无将其区分为国家所有权、集体所有权、法人所有权、私人所有权等的必要。退一步说，即使要列举各种所有权，也是不能穷尽其列举的。另外，从国外的立法成例来看，也没有将所有权区分为国家所有权、集体所有权、法人所有权以及私人所有权的先例，如德国、瑞士、日本及新近的荷兰民法典均只在相应部分规定所有权的概念及所有权的物权请求权等。
“物权法草案审议稿”规定所有权的基本类型，这实际上是旧经济体制即计划经济体制在法律观念上的反映。按照前苏联等社会主义国家的民法理论，所有制与所有权是一对对应概念。有什么样的所有制就有什么样的所有权。既然把所有权区分为各种不同的类型，则就意味着仍然存在着各种各样的所有制的区分。而将所有制区分为不同的种类，现在看来已并无多少意义。例如，在我国现在的中央政策、国务院政策中就很少提到全民所有制、集体所有制、个体所有制等一些以往使用的概念。这是历史的进步。而“物权法草案审议稿”还回过头去将所有权区分为若干类型，这无异于开立法的倒车，是不应该的。
2、是否规定“财产所有权神圣不可侵犯”？
我国现在制定物权法，当然应当顺应所有权发展的国际潮流，兼顾所有权的私的性质与所有权的社会化现象，不在物权法中使用“财产所有权神圣不可侵犯”的字眼。但是应当规定，财产所有权的归属是受到绝对保护的，法律所限制者是财产所有权的行使。即不允许财产所有人滥用自己的所有权，以及利用自己的财产所有权来损害国家、社会乃至第三人的利益等等。
3、关于农村集体土地所有权
我国的土地所有权实行公有制，而公有制又采取两种形式，即土地国家所有制和农村集体土地所有制。国家土地所有权的主体是明确的，不存在主体不明确和模糊的问题。问题在于，依民法通则和土地管理法的规定，农村集体土地所有权的主体虽然属于农村集体，但究竟何为农村集体，即农村集体是指乡、村还是组？抑或是二者或三者的结合？这些都不明确。为此，是否需要在物权法里明确规定农村集体土地所有权的主体便成为一个问题；另外，有学者用日耳曼法的土地总有的观念来解释我国的农村集体土地所有权，这种解释是否真的说的通，是否真的合于我国农村集体土地所有权的现状和实际，也值得研究。问题的关键在于，我们要真正理解什么是日耳曼法的土地总有制度。如果我们未能真正理解日耳曼法的土地总有制度究竟指的是什么，我们即便用它来说明我国的农村集体土地所有权，也是无所助益的。
笔者认为，从我国农村的历史与现实出发，制定物权法可以不考虑重新确定农村集体土地所有权的主体是谁的问题。这样做有利于维持农村的现有秩序，以及农村社会生产力的稳定。亦即，不在农村集体所有权的主体究竟是谁上做过多的文章，而把精力和主要的制度设计放在农地使用权上，即只要农地使用权的主体是明确的、期限是有保障的，就可以调动农民的积极性，促进农村生产力的发展。换言之，通过强化农地使用权来弱化农村集体土地所有权。这样做的理由在于，民法通则和土地管理法实施已近20年，20年来虽偶有土地所有权之归谁所属的纠纷之不明确的案件诉到法院，但毕竟是少数，一般而言，人民早已习惯了自己土地的边界，而今如果通过立法去改变它，无异于治丝益棼，有何实益？值得欣慰的是，“物权法草案审议稿”也采取了这样的策略。
4、规定宗教财产属于宗教法人所有
在民法或民法典的物权编中规定宗教财产的所有权，这在当今世界各国还颇难见到。早期的民法典也鲜有在民法典的财产所有权部分规定宗教财产的所有权问题的。我国是一个宗教信仰自由的国家，为了确保这一政策的实施，我国有很多名山、很多寺庙，它们的财产权问题，现在是不清楚的。为了充分利用这些寺庙、这些名山，需要对它们的财产所有权的归属予以确定。建议物权法规定：宗教财产，属于宗教法人所有 .
5、是否规定取得时效？
取得时效，是一种取得所有权和他物权的方式、途径。指以自主占有、和平占有、公然占有的方式占有某物，在经过法律规定的期间后即当然取得其所有权或他物权（主要是用益物权）的制度。是否规定取得时效，早在制定民法通则时就有激烈争论。反对者的主要理由有三：一是如果法律规定了取得时效，对那些行为不轨的人哄抢、私占公私财物，可能起到鼓励作用，这与我国“拾金不昧”、“公物还家”、“物归原主”的传统美德相矛盾；二是认为近代以来，由于财产关系和调整财产关系的法律的变化，土地法的独立，民法不动产登记制度的发达和动产善意取得制度的建立等，使得取得时效已无存在的必要；三是认为取得时效与消灭时效并行是不科学的。民法通则既然已经规定了消灭时效，那么也就没有必要再规定取得时效。与此不同，主张在我国民事立法上建立取得时效制度的人则认为，在社会主义组织之间或公民之间适当地采用时效取得制度还
