一、执行标的物上负担租赁权的处理及其难点
执行标的物上是否负担租赁权会对标的物的变价程序、成交价格等产生影响，采用何种原则和方法对之进行处理直接关系到执行程序的复杂程度及其进程。
(一)执行标的物上负担租赁权的处理原则
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(以下称《拍卖规定》)第31条第2款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。据此，关于执行标的物上租赁权的处理可以分为两个层次。第一，原则上采承受主义。所谓承受主义，指执行标的物上有担保物权或优先受偿权或用益物权等负担时，其权利不因拍卖而消灭，应由拍定人承受而言。执行标的物上的租赁权由买受人承受是《合同法》第229条买卖不破租赁原则在执行程序中的具体体现，究其原因，一则是因为执行程序中的变价从本质上来说也是一种买卖，二则是因为设置租赁权的目的是为了占有和使用租赁物，负担租赁权进行变价有利于保护承租人的合法权益，维护租赁关系的稳定性。第二，例外情形下采涂销主义。所谓涂销主义，亦称负担消灭主义，乃指执行标的物上之担保物权、优先受偿权或用益物权等权利，因拍卖而消灭，拍定人取得该标的物无任何负担而言。执行标的物上的租赁权不由买受人承受需要区分享有优先受偿权的债权与租赁权在设立时间上的先后顺序，在后设立的租赁权不应对在先成立的优先受偿债权构成妨害，当且仅当在后设立的租赁权对在先成立的优先受偿债权实现有影响的，才需要将在后设立的租赁权除去后进行变价，非此即应负担租赁权进行变价。
二、执行程序中案外人主张租赁权的路径
执行标的物上负担租赁权，因承租人的参与和主张权利，使得原本只发生在申请执行人和被执行人之间的执行法律关系变得复杂起来，申请执行人与承租人之间的利益在一定程度上是相互冲突的，如何公平地保护申请执行人和承租人的合法权益就显得尤为重要。
(一)承租人主张租赁权可供选择的路径
承租人在执行程序中的法律地位无非有两种定位：其一是利害关系人，其二是案外人。对于前者，当执行法院未负担租赁权拍卖执行标的物时，承租人可以作为利害关系人依照《民事诉讼法》第225条向执行法院提出执行行为异议，主张执行法院的执行方式错误，侵害其合法权益。执行法院应当对该异议做出裁定，对裁定不服的，承租人可以向执行法院的上一级法院申请复议。对于后者，当执行法院未负担租赁权对执行标的物进行拍卖时，承租人可以作为案外人依照《民事诉讼法》第227条主张其对拍卖标的物享有的合法租赁权并据之阻止执行法院不负担租赁权进行拍卖。虽然从法条文义上来看，这两种权利救济途径似乎都有适用的余地，但深究起来又存在着以下一些问题。第一，就执行行为异议而言，其性质属于程序上的救济，一般而言执行当事人、利害关系人之间并不存在实体权利义务上的争议，而是因为执行程序上的瑕疵侵害了其程序上的利益。然而就承租人主张对执行标的物享有租赁权而言，其实质是主张享有占有、使用和收益的权利，这种权利应当属于实体法上的权利，产生的争议属于实体权利义务争议，适用执行行为异议制度不甚妥当。第二，就案外人异议而言，结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》(以下称《民诉法解释》)第305条关于案外人提起执行异议之诉的条件以及第313条关于案外人异议之诉的裁判结果的有关规定来看，都强调案外人就执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，案外人理由成立的应当判决不得执行系争执行标的物。案外人提起异议之诉的根本目的在于阻止执行，案外人异议之诉的基本功能在于解决异议标的能否执行的问题。然而就案外人对执行标的物主张租赁权来看，其并不是要阻止对租赁物的执行或者执行法院不得执行租赁物，而是要求执行法院负担租赁权进行变价以保护其在租赁物上所享有的租赁权。因此，适用案外人异议制度对承租人予以救济似又有所不当。
三、案外人通过异议及异议之诉主张租赁权的程序
承租人作为案外人提起异议及异议之诉有利于厘清审判与执行的关系，也有利于公平地保护申请执行人和承租人的合法权益。就适用程序而言，有以下一些具体问题值得研析。
(一)承租人异议的提出
承租人提出案外人异议需要以执行法院不认可其租赁权并不负担租赁权进行变价为前提。如果执行法院依职权认可承租人的租赁权并负担租赁权进行变价时，承租人对之有异议的只能依据《民事诉讼法》第225条提起执行行为异议。对于不认可租赁权，承租人可以通过案外人异议制度予以救济，而对于认可租赁权的，承租人只能通过执行行为异议制度予以救济，同样性质的实体性权利义务争议一者通过实体性救济予以处理而另一者则通过程序性救济予以处理，着实不妥。对此，笔者认为对于执行标的物上是否负担租赁权，执行法院不宜依职权进行认定，执行法院在裁定拍卖之后委托评估之前，可以在执行标的物上张贴公告或者通知持有人，告知被执行人以及持有人自公告之日起十五日内迁出不动产或者将其他执行标的物交付执行法院拍卖。案外人认为其对执行标的物享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，执行法院应当在执行标的物不负担租赁权的状态下对其进行变价。案外人在执行法院查封后即主张租赁权的，可以告知其在执行法院裁定拍卖后再提起案外人异议。案外人因正当原因未能在公告或者通知之日起十五日内向执行法院提出书面异议的，依据《民诉法解释》第464条应当至迟在执行标的物执行程序终结前提出。案外人主张对执行标的物享有租赁权而提出案外人异议的，除提交书面的异议书之外，还应当向执行法院提供如下证据。
第一，租赁合同。租赁期限为六个月以上的，依据《合同法》第215条应当提交书面的租赁合同。第二，占有租赁物的凭证。如被执行人与承租人签订的租赁物交接书、承租人在租赁物所在地物业办理的装修或者入住手续证明文件以及承租人依照租赁合同缴纳电费、水费、通信费、燃气费等公共事业用费等。第三，租金支付凭证。如承租人向被执行人支付租金的转账证明、第三人代为承租人向被执行人支付租金的证明以及被执行人出具的租金收款证明等。然而，追究被执行人、虚假承租人通过虚假租赁妨害民事诉讼的责任，包括刑事责任和民事责任，都属于事后的责任追究。如何反制被执行人和虚假承租人通过提起案外人异议和异议之诉以迟滞执行程序在一定程度上比事后责任追究更为重要。依据《民诉法解释》第465条第2款和第315条第1款，驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内以及案外人异议之诉的审理期间，执行法院不得对系争执行标的物进行处分。通过举重以明轻的解释，在案外人异议的审查期间，执行法院也应不得对系争执行标的物进行处分。因此，在执行实践中有些被执行人为达到逃避执行的目的在执行法院启动变价程序后再指使虚假承租人提起案外人异议。在我国台湾地区，案外人提起异议之诉的，执行程序并不当然停止，执行法院因必要情形或者依案外人申请并提供足额的担保才需要做出停止执行的裁定。《德国民事诉讼法》第775条和《日本民事执行法》第36条也有类似的规定，所持的立场与我国有所不同。但即便如此，《民诉法解释》第315条第1款也规定案外人异议之诉审理期间，申请执行人请求继续执行并提供相应担保的，执行法院可以准许。
对此，笔者认为，为了防范被执行人与承租人恶意串通提起案外人异议以及异议之诉以拖延执行，可以将由申请执行人提供担保下的继续执行扩张适用至案外人异议的审查期间和案外人提出异议之诉的期间，从而全程无缝地反制规避执行的行为。
