一、裁判要点
承租人杨某是否享有优先承租权，和如何行使优先承租权的问题。
二、相关法条
《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第九十一条、第一百二十五条、第二百三十五条。
三、案件索引
一审：X市X区人民法院（2012）X法民二初字第X号
四、基本案情
五、裁判结果
六、裁判理由
七、案例注解
本案中，一、二审法院都认定承租人杨某主张优先承租权不符合合同约定，原因在于双方的租赁合同对优先承租权的约定十分简单，仅有“同等条件下，乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述。参考优先购买权我们一起来探讨优先承租权如何行使的问题。
情形一，有第三方介入的情形。对于通常所理解的同等条件是指优先承租权人在承租出租人房屋时，其租赁条件与出租人和第三人达成的租赁条件相同，而不是以优于第三人的条件承租出租人的房屋。当中就包括：第一，同等条件首先体现在同等价格上。在承租人行使优先承租权时不能损害出租人的利益，必须在价格条款上保持等同，即承租人应当支付的款额不低于第三人在合同中约定的价款。第二，在支付方式上的等同，如出租人允许第三人分期支付租金，除非出租人有理由相信承租人会拖欠租金，出租人必须同样允许承租人分期付款，举证责任当然由出租人承担。第三，其他交易条件的等同。当出租人与第三人订立合同中有从给付义务时，承租人又不能履行时，若从给付义务能以金钱代替的，视为条件相同，此时承租人可以支付金钱代替履行从给付义务；若从给付义务不能用金钱代替，同时又是合同生效所附条件，亦构成同等条件，承租人必须履行此从给付义务。本案中，涉及的承租人的优先承租权，虽然不具有对抗善意第三人的承租权的优先性，但同样可以在当事人双方之间产生债权的约束力，在合同期限届满后，如果诉争房屋继续出租，当承租人以第三方提供的同等条款与条件提出缔约请求时，原告需要与承租人订约，否则应当承担违约责任。但目前由于并无第三方的出现，承租人提出的订约条件，并不能使“同等条件下，乙方有优先权”成就，因此承租人要求继续承租房屋缺乏事实基础，故无法得到法院的支持。
情形二，无第三人介入情形。承租人在签订租赁合同时，也可通过明确、具体的条款约定来排除需第三人的介入，这需要出租人或承租人承担一定的市场风险，即租金价格的波动造成预期收益的贬损。则在合同条款当中明确租期届满以后续租的租金上涨幅度或标准、支付方式、续租期限等要式合同条款，则将优先承租权的条件明确化，才具有可操作性，也便于法院审理认定以及案件的执行。本案中，承租人杨某诉请要求继续履行双方签订的《商铺租赁合同》，由于合同中对于优先承租权的约定过于简单，仅有“同等条件下，乙方有优先权”以及“租赁期限暂定10年”的笼统表述，而无租期届满以后续租的租金涨幅或标准、支付方式等要式合同条款的约定，则无实际可操作性，如仍按照原合同约定支付租金，则与市场行情不符，如按照市场价格支付，则可能与出租人或承租人的预期想法不符，在无法律明文规定的支撑下，法院冒然的作出继续履行合同的判决，将势必损害一方利益，且违反合同缔约自由的原则，该处理方式不可取。如双方合同有以上要式条款的约定，则出租方不履行合同义务，给予承租人优先承租权，则法院可依合同条款作出判决，要求出租人继续履行合同，以及承担违约责任，在执行过程中，也可采取相应的强制手段，有利的保障承租人享有优先承租权不受侵犯。
综上，笔者认为，承租人如何行使优先承租权，则合同条款中应具备以上所述具体、明确的要式条款，以便履行期间的延续和法院强制手段的实施或出租人本着诚实信用的原则，引入第三人的平等竞价机制，才能较好的保障承租人行使优先承租权的目的。
