摘要：在房地产市场调控与大数据网络时代的大背景下，为使科技地产发展更具备竞争力，极需促进互联网思维与科技地产开发的融合。本文以开封德豪光电科技园开发的互联网思维应用为例，对其在市调、设计、建设、招商四阶段的互联网思维进行论述，以期为科技地产与互联网思维的有效结合提供参考。
关键词：科技地产；互联网思维；开封德豪光电科技园
一、研究背景
二、文献综述
1.科技地产。对于科技地产，学术界一般有两种解释。第一种是指以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现三者结合的有机体[3]；第二种是指以绿色科技为核心，构建健康、环保、舒适、节能等人居住宅。本文以第一种解释为主体，对科技地产开发运营的互联网思维应用进行论述。
2.互联网思维。互联网思维是对市场、对用户、对产品、对企业价值链乃至对整个商业生态的进行重新审视的思考方式，主要包括：用户思维、简约思维、极致思维、迭代思维、流量思维、社会化思维、大数据思维、平台思维、跨界思维[4]。
3.互联网思维与科技地产的融合。冯仑、郁亮、叶檀等人促进房地产与互联网思维的融合。房地产的互联网思维主要体现在产品的销售层面，如万科住宅的微体验、免费住等；物业管理层面：金地的物业云服务，如云教育、云健康等；园区的云招商层面，如：客群资源云服务平台等。而在对科技地产开发运营的互联网思维与应用方面较为缺乏，故下文以开封德豪光电科技园为案例对科技地产的互联网思维应用进行实证论述。
三、案例分析
开封德豪光电科技园项目是在开封市政府规划下，以中原经济区为战略背景，打造以LED为主导产业的光电产业聚集区。其位于中原城市群核心郑汴新区，东临区域性交通干道13大街，西依古运粮河生态绿廊，总用地面积约661亩，规划建筑面积约75万平方米，总投资约30亿元[5]。本文以园区开发顺序，从市调、设计、建设、招商阶段出发，分析互联网思维在科技园区建设中的应用。
1.市调阶段。园区以用户思维为出发点，在市调阶段，对广州、上海等客群进行调研，与意向型客户进行定点沟通，如：广州建恒携手德豪润达等，并对企业需求进行深入了解，如：企业所需办公空间大小、园区配套服务种类等。
2.设计阶段。在园区规划设计中，运用了多中互联网思维，如：简约思维、极致思维、迭代思维、平台思维、大数据思维等。
简约思维的基本法则为专注，少即是多、简约即是美。园区运用简约思维，对园区进行科学规划，打造业态明显、动静结合、极简精约分区。如以13大街为园区引入轴，构建四栋简约风格的高层，以逐渐降低的天际线的向运粮河景观带延伸。结合园区的景观轴线与运粮河景观带所形成横贯园区的“绿轴”和“蓝脉”，以“LED芯片”式规划布局，形成整体、高效、可调整的园区结构。
极致思维以打造让用户尖叫的产品、服务即营销的法则为基础。园区打造从13大街至运粮河盼的共享生态走廊，有机整合商务会展、公共服务等六大核心功能，形成整个园区主骨，结合用户需求，打造符合用户需求的产业办公空间，采取“外环+内轴+非定位方格路网”布局对园区道路进行规划，体现便捷、灵活、多出口的街区特点，形成BLOCK街区模式，震动客户内心。
园区从迭代思想出发，依托光电巨头上市公司广东德豪润达电器股份有限公司的影响力和成长性作为产业带动，采取快速迭代，吸引河南等地中小微相关产业链企业，以商引商，以科研创新、质量检测为核心，精益创业，形成园区品牌效应，壮大客群，确保园区持续滚动发展。
平台思维注重利用平台、打造多方共赢的生态圈。园区以平台思维为核心，借助德豪润达为龙头，打造园区生产制造平台；以展贸中心、电商交易相结合，打造园区物流展贸平台；围绕园区的科技引擎、CMA引擎，分别设置试验研发、产品检测平台，如与河南大学共建特种功能材料重点实验室研发平台、联合中国电子企业协会共同举办电子信息产业论坛等；配合产业生产制造与园区四大服务，打造孵化加速、园区商住配套平台，利用云处理、云服务等大数据思维为中小微企业提供产业及生活服务。
3.建设阶段。在开发建设上，园区注重用户思维、流量思维、社会化思维等，优先对沿13大街段的德豪高层、展贸中心部分进行修建，注重酒店与办公业态的可转换性，利用社会化媒体，如开封德豪光电产业园有限公司企业网站、搜房网、电子信息论坛等，对园区进行宣传造势，吸引招商。在建造初期下，坚持“免费”是为了更好地收费原则，采取产品预售，对办公楼、研发楼等产品的租金、售价进行大幅度优惠，在加快资金回笼基础上，促进园区发展，提高收益。
4.招商阶段。开封德豪光电科技园的招商运营中，灵活运用了用户思维、跨界思维、平台思维、大数据思维、社会化思维等，如依据光电行业发展及河南光电行业发展的需求打造园区产品，进行园区规划，再根据需求模式和产品的构建设计招商的业务模式。利用互联网，对类似光电园区的政策进行研判，结合区域优势，设置政策扶持，如在招商初期对德豪润达提供较少的租金，并利用其产业的品牌吸引相关产业链企业入驻，同时借助大河报、产业信息论坛等社会化媒体，借助互联网，促进线上线下双渠道的结合，根据互联网、移动互联网端的需求资源，对潜在客群进行销售，并对入园企业提供贴心式的管家物业服务。
四、结论
科技园的互联网思维应用并不是将互联网思维生搬硬套地应用在科技地产中，并且开封德豪光电科技园的互联网思维应用是对互联网思维的一种发散和尝试，根据园区现状分析，其已取得较好效果。在日益蓬勃壮大的互联网时代中，只有借助互联网为手段，基于互联网思维，提高科技园产业环境、区域环境、政策环境与客群的沟通协作，才能促进两者的有效融合。
