摘要：随着我国城镇化发展的加速，城市规划区内因旧城改造、基础设施建设等，拆迁安置数量不断增加，呈现的问题也不断增加，拆迁安置问题务必要引起高度重视。本文从当前安置房可行性研究报告在建设规模、投资估算、资金筹措、风险评估等方面存在关键问题进行分析，并提出了相应的改进对策。
关键词：安置房；可行性研究；问题；对策
可行性研究报告是项目前期工作的重要环节，必须从技术、经济、财务等方面分析项目可行。由于安置房可行性研究报告项目前期编制及审查工作过程中因基础工作缺乏、编制方法不当、风险重视认识不够等，最终造成安置房可行性研究报告与实际工程偏差严重，这些问题有待于进一步改正和提高。
一、安置房建设可行性研究报告存在的主要问题
（一）基础数据调查不扎实，建设规模不实
目前很大一部分安置房项目可行性研究报告因时间紧，赶进度，出现先报批后补办或以会议纪要替代等程序不规范现象，有关部门和编制单位调研不全面、研究深度不够，没有认真做好项目选址范围内的征地拆迁中重点、难点和节点的分析工作，项目调研数据不全面，征地拆迁补偿方案不准，建设规模缺乏标准依据，论证不清，导致咨询研究的建设规模不符合国家有关行业规定的标准要求，与实际建设方案偏差严重，造成估算不实，达不到预期的经济效益和社会效益。
（二）编制依据、方法不正确，投资估算偏差太大
在实际工作中，因安置房建设规模偏差、编制依据不实、工程造价定额不准、物价因素等造成漏算多算时常发生，如需贷款未计利息，没有进行多方案对比论证，对总投资估算的完整性、合理性和准确性考虑不周全，有时在项目评审时只重视项目技术方案论证而忽视经济效益的分析评价，造成投资估算准确度太差。按照国家有关规定，设计概算不能超过投资估算的10%。因此投资估算的准确与否不仅影响到建设前期的投资决策，而且也直接关系到下一阶段设计概算、施工图预算的编制及项目建设期的造价管理和控制。
（三）资金来源分析不细，筹措方案单一
目前安置房建设资金主要来源于政府投资、银行贷款等，可行性研究报告缺乏安置房建设资金来源、方式的分析，没有说明资金筹集结构、成本、风险、数量等一系列活动的计划、协调和控制，缺乏创新思路和方法，缺乏引入社会资金投资的分析。造成安置房建设的资金没有保障，影响安置房项目建设进度。
（四）风险重视不够，分析篇章过于简单
国家有关部门依据行业部门性质和特点，已对可行性研究报告的内容和深度以法规性文件固定下来。但在实际开展的安置房可研报告编写中，有关部门对风险重视认识不够，分析篇章显得过分简单，未对风险进行调查、估计、划分类别等，化解风险的措施不力，容易导致失误，造成无可挽回的损失。
二、完善建设项目可行性研究的审查对策
为提高安置房建设可行性研究报告的质量，针对上述存在的问题，需要有关部门和咨询单位深入的调查、规范咨询评估，对征地拆迁、资金筹措、环境、经济、社会、建设方案等进行多方案比较、论证，从中选择较优方案，对此提出以下对策：
（一）认真调查研究，分析收集资料
项目的前期调查分析工作是编写安置房可行性研究报告工作的关键。有关部门必须实地踏勘，调查摸清改造区域的基本情况，包括自然环境、经济与社会等基础资料和文件资料，并进行专题调查和分析，明确项目选址范围内的征地拆迁规模，合理制定拆迁补偿方案，落实项目建设规模、用地性质等，项目资金筹资意见书等。深入调查分析后所掌握的翔实、确凿的数据与资料是安置房可行性研究报告分析论证工作的基础。
（二）规范咨询评估，实行追责制度
安置房可行性研究报告的目的是研究该工程的建设在技术上是否可行，财务上是否盈利，经济上是否合理。咨询单位应本着科学严谨的态度来编写可研，严格按可研规定的深度来编写。首先对整个项目进行经济技术分析论证，其次分析项目实施的可能性、风险性、合理性与盈利性，才能做出高质量的可行性研究。内容包括：进行工程建设的必要性分析；确定主要水文参数和成果，查明影响工程的主要地质条件和存在的主要地质问题；评价工程建设对环境和水土保持设施的影响，分析节能的情况及采取的措施；拟定建筑工程规模和选定主要建筑物的基本型式，工程总体布置；初步确定施工组织设计中的主要问题，提出项目建设工期和实施进度安排计划；提出主要工程量和建材需用量，估算工程投资；明确工程项目的经济效益和不确定分析，分析主要经济指标和社会稳定风险，运用多方案比选评价工程的经济合理性和财务可行性。项目总平面图、总体布局图、土地、规划、环境影响评价审批文件等应附上。
工程咨询单位在接受有关部门委托时，对无资格证书或超越资格等级的工程咨询单位编制安置房可行性研究报告，不予评估。评估机构的评估报告有重大失误或质量低劣，或存在其他违反国家法律法规的行为，造成投资者严重损失的，应依法承担民事、刑事责任。项目审批部门在审批安置房可研项目时，对由无相应工程咨询资格证书或超越认定的专业、服务范围和资格等级的工程咨询单位编制的有关安置房可研报告不予审批。
（三）委托估算评审，出具审查报告
安置房项目投资估算可采用委托中介机构独立评审与召开专家评审会相结合的方式进行审查。评审人员审查投资估算是否真实反映安置房项目的建设规模、内容和标准等，工程量与设计资料是否相符，各种计价依据、主要设备、材料价格、征地拆迁、补偿、安置费用等，是否按国家有关部门的现行规定执行，是否符合编制年度、当地的价格水平等，估算的误差不应超过±10%，并在规定的期限内出具投资估算审查报告，作为投资主管部门审查的依据。
（四）落实资金来源，分析筹措方案 可行性研究报告应明确安置房项目资金来源、资金使用计划等各个方面，以评价资金筹措方案的可行性。可采取政府投资、银行贷款、民间投资和居民储蓄等多种投资方式来参与安置房建设。鼓励企业、各类产业投资基金等参与各地安置房PPP项目合作，扩大PPP项目资金来源渠道。包括分析筹资结构、成本、数量、投资的时间安排与计划等。
（五）加强防范意识，建立风险评估机制
安置房项目建设具有投资大，周期长，不确定性因素多，投资风险大等特点。所以在前期调研时，有关单位要扎实做好项目对社会和资源、环境和外部协作条件等因素来分析风险产生的原因，并通过可行性研究来预测和警示项目存在的主要风险因素，划分风险等级，评估其风险程度及发生概率，严格按《建设项目经济评估方法与参数》规定完成基本方案的评价，如采用盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等不确定性分析方法，分析工期延长和成本增加等问题，应对变化，在宏观与微观之间取得平衡，针对性的提出规避各类风险的对策。对安置房建设项目进行风险分析，以估计项目可能存在的风险，避免不确定因素的变化对项目效益的影响，减少投资决策的失误，为投资决策提供科学的客观依据。
（六）严把项目审批关，严格控制拆建比
投资主管部门应严格按照国家有关法律法规定来审查安置房项目可行性研究报告，在某种程度上，对以上存在的问题具有一定的抵制和改进作用。
一要审查编制单位的资质，内容必须全面，内容总体深度符合有关规定，格式规范，层次要清晰。二要审查前置材料。审批部门要严格按照国家、省市有关安置房项目建设审批有关规定，对安置房项目建设实行可行性研究报告进行审查。可行性研究报告阶段除提供国土、规划、环保等一般前置材料外，建设单位需另外提供县区政府出具的拆迁摸底数量证明、政府部门批复的拆迁安置补偿方案、资金筹措方案；初步设计阶段则严格控制投资概算，超过工可估算10%或建设规模发生重大变更的，必须重新报批项目可行性研究报告。三要控制拆建比。要严格审查拆迁摸底数量、安置补偿方案、安置房建设规模三者关系，以拆迁摸底数量为依据，按照相关部门批复的安置补偿方案测算安置房建设规模，对超规模建设的不予受理，严格控制拆建比，严禁铺张浪费。
三、结束语
总之，安置房建设项目可行性研究工作中存在的问题很多，存在于可行性研究工作的各个环节和各个方面。必须从多方面着手，加强制度建设和实施，增强可行性研究意识，培养相关技术人才，确立正确的指导理念等，只有把可行性研究工作做细了，投资估算才能做到较为准确合理，为决策者进行项目投资的提供依据。
