作为近年来中资出海的热土之一，R来西亚新山市忽然在2016年爆红，包括中国开发商和诸多产业公司纷纷投资马来西亚，尤其集中于柔佛州新山市，预计总投资额达数千亿。
从政经关系的角度来看，一衣带水的马来西亚和新加坡关系在近年来明显转好并持续升温。两国之间的产业、交通等各方面的合作越来越多，人口流动也愈加频繁。
而在“一带一路”的国家战略下，中国公司更将马来西亚视为资本与输出的桥头堡，很多投资也得到了中国政府和当地政府的支持。
新山市作为距离新加坡最近的马来西亚城市，尽享国家和区域经济升级红利。那么，它是否可以发展成为“下一个深圳”？碧桂园主席杨国强理想中的未来城市，是否可以实现？中资公司的投资将会有怎样的收获呢？
新马政经关系升温
新山市的兴起，首先缘于其特殊的地理位置。连接新加坡与马来西亚的咽喉要地――柔佛州，是马来西亚距离新加坡最近的州，其首府新山市与新加坡只隔1065米的长堤，因此被称为“马来西亚联邦的南方门户”。
每天，数以万计的新加坡人经由新马1、2号关口，过关前往马来西亚新山，他们工作在这里，生活在新加坡。
在新加坡人Eric看来，两国之间的经济交流已经越来越密切。新加坡本为马来西亚联邦成员，1965年脱离马来西亚独立，两者关系起伏不定、时好时坏，有蜜月期也有冷淡期。
2011年前后，在两国高层的推动下，新马关系逐渐升温。限于匮乏的自然资源，狭小的地界，特别是在产业转型、人口老化的现状下，新加坡将马来西亚视为经济腹地和产品销售市场，两国间产业转移和消费外溢己开始凸显。
柔佛州的现任苏丹依不拉欣（即州内世袭国王）对经济开放和吸引外资持非常欢迎的态度。“他也喜欢和中国人做生意。”Eric说，与其父亲已故苏丹依斯干达不同，依不拉欣更倾向于建立新加坡与柔佛州之间的亲密关系，他支持重启建立连接两国第三通道的计划，而该计划曾遭到其父亲反对而搁浅。
去年11月底，马来西亚交通部长廖中莱透露，该部正研究兴建海底隧道作为新马第三通道，以缓解现有的新柔长堤和新马第二通道交通拥挤的问题。拟议中的新马第三通道是从马来西亚柔佛州新山东部连接到新加坡樟宜。
除此以外，两国之间的其他交通设施也在相继完善。2016年12月13日，经多年筹备，马来西亚与新加坡正式签署了修建新马高铁的协议。
据富力地产有关人士介绍，新马高铁全长350公里，其中335公里在马来西亚境内，15公里在新加坡境内，共设8站。建成后，马来西亚首都吉隆坡到新加坡的通行时间，将从现在的四五个小时缩短至90分钟。
除新马高铁外，目前新马双方已达成共识，将修建连接柔佛州首府新山与新加坡兀兰的柔新地铁系统；此外，新加坡樟宜终点渡轮中心和马来西亚渡轮码头间的船次也将会增加。
中资重金砸向“桥头堡”
新马关系的破冰升温，让善于在全世界发现商机的中国人，早早盯上了马来西亚。
地产商成为先行者。2015年，碧桂园正式发布了投资千亿的海外战略项目――森林城市，坐落于柔佛州新山市依斯干达经济特区，扼守“一带一路”的要冲，占地面积约20平方公里。
其他中国开发商如绿地、富力、雅居乐等也纷纷进军马来西亚市场，在吉隆坡和柔佛州投资了数个房地产+产业园项目。
在地产的带动下，中资企业将马来西亚视作产业出海的桥头堡。一年多内，碧桂园已带动广东长大、华山国际、中建南方等超过70家中国企业落户马来西亚。2016年底，华为、思科、埃森哲、美的等36家中外龙头企业与森林城市签约，共建国际产能合作新城。
中资公司的龙头翘楚华为，去年宣布在马来西亚首都吉隆坡正式设立地区总部，想借此为桥头堡，利用马来西亚的信息、通信技术向南太平洋地区扩张。
中资扎堆马来西亚的背后，是中国“一带一路”战略的实施。2016年12月12日，“一带一路”中心在吉隆坡成立。该中心直属马来西亚华人公会（马华）对华事务委员会，主要负责开展与“一带一路”倡议相关的调研，为企业提供咨询，协助企业开拓市场并在政府和企业间进行商业对接。
据中国商务部统计，2015年全年中国对马来西亚非金融类直接投资达4.08亿美元，同比增加237%；另据马中“一带一路”投资论坛筹委会主席方维城透露，截至去年底马中己签署了14个双边商业协议，总价值144亿马来西亚林吉特（约合223.63亿元人民币）。
而在中资企业最为青睐的柔佛州，2013年至2016年9月，中资企业就投资20个项目，总投资额逾24.42亿马币，在柔佛州外商总投资额中位列第二。
新山市对标中国深圳
“乘飞机从高空鸟瞰新山市景，可看到新山在‘动’了，可发展土地所剩无几。”柔佛州华人建筑商公会会长沈天良曾这样描述新山市。
2006年，马来西亚在柔佛州的新山市成立依斯干达经济特区，希望将其打造成为全国乃至全球的经济发展城市样本，因新加坡一新山的地理关系，看起来很像是当初香港一深圳的翻版。
据世界银行的数据，2014年马来西亚的人均GDP约为1.1万美元，而新加坡达到了5.6万美元。以房价来说，新山市的房价只有新加坡的十分之一不到。
正因如此，有许多人选择在新加坡工作，但居住在新山市。根据新加坡金融管理局数据，最靠近本地的马来西亚是新加坡人海外置产最热门的地点，而现有的连接新马的两个通道也经常因人流过大而产生严重的堵塞。
柔佛州近年来积极引入外资、大兴土木也与当年深圳发展的路径相类似。“这是为了摆脱柔佛州是新加坡后院的印象。”柔佛州苏丹伊不拉欣曾直言不讳地说。
依斯干达特区有关官员告诉记者，新山市在吸纳外资时，注重引入多元化的产业形成对经济与就业的拉动，依靠服务业与制造业挂帅，9大经济发展领域齐头并进。以产业的入驻吸引以工作或居住为目的的人口聚集，推动当地经济的发展。
为了招商引资，依斯干达特区提供了多项诱人的政策，包括豁免10年所得税、不受外资委员会条例约束、不受新经济政策限制等，森林城市也已经获批为免税岛。
机会下的风险
尽管有着“下一个深圳”的期望，但新山市在快速扩张、高速发展的情况下，也不可避免地需要承担风险。马来西亚的货币林吉特的贬值就是其中之一。
惠誉（Fit ch）旗下研究机构BMIResearch研报指出，2012年以来，马来西亚的货币林吉特兑美元汇率一直呈现下行，过去2年，林吉特兑美元汇率先后录得18.5%和4.3%的跌幅；BMI将林吉特评为过去一年亚洲地区表现最差的货币之一。
现在的林吉特尚未“止血”。BMI已经下调了林吉特汇率预期。该机构将美元兑林吉特2017年内均值由此前的4.00提升到4.50，2018年均值从3.88提升到4.40。
研报认为，进入2017年，马来西亚经济的风险敞口短时间内不会有所收缩。
以新山市主要产业房地产为例，受货币疲软的影响，急于将资产投资套现而减少损失的海外投资者开始增加。用房地产咨询公司欣乐国际执行董事麦俊荣的话来说，外汇兑换率是一把双面刃，当地单位如今看似便宜，但未来也可能会变得更便宜。
一边是自身汇率下跌带来的不确定增加，而另一边，作为新山市最重要的资本来源地，中国在新的一年开始了严厉的外汇管制。2017年元旦，国家外汇局出台个人购汇新政，重申了个人购汇不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返还分红类保险等尚未开放的资本项目。并要求购汇前需要先填写一份《个人购汇申请书》，购汇受到了更多的监管。
严跃进建议，外汇管制造成了一种市场预期，投资都被限制的话，可能导致海外接盘者不多，影响原有项目投资，收益率也会受影响，投资者不应该盲目地去钻政策的漏洞。从企业的角度来说，管制以后应引导正常合理的需求和资金流入。
