关键词：“三旧”改造 新型城镇化建设 深圳大冲村
中图分类号：F127
文献标识码：A
一、规划背景
本文以深圳市南山区大冲村的拆迁和改造为个案，来分析深圳启动“三旧”改造和新型城镇化建设实践的历史背景。
1.南山区大冲村，位于南山区高新技术产业园区中区东段，北起硅谷别墅南侧、南至深南大道、西起科技大道，东至沙河西路，方圆约五平方公里，占地总面积有68.4公顷（除去莱英达宗地6.6公顷）。
3.关于用地情况：主要由居民居住用地，工业厂房用地以及科技园区用地三部分构成。另外，还有深南大道北侧分布有少量商业服务设施用地和政府机关及社团用地等。由于大冲村是改革开放后，建立起来的老城区，城镇缺乏规划建设，基础设施（水、电及排水系统）不完善，又缺乏整体布局和存在随意开发用地状况严重等情况。
二、关于大冲村“三旧”改造项目确定
1.现实状况分析。由于大冲村集工业、商业、居民居住以及服务业于一体的旧村庄、旧厂房、旧城镇所在地，它的城镇布局，交通设施、消防设备、排水系统及垃圾处理、境保卫生和教育、医疗等系统缺乏规范性的合理布局。再加之，当地居民乱建乱搭现象严重以及电路网络系统混乱，尤其是火灾和传染病隐患现象严重，因此，大冲村的“三旧”改造迫在眉睫，非改不可。这是历史的必然和新时代的呼唤。
2.改造的潜力分析。“三旧”改造是节约集约用地重要环节，它标志着新型城镇化建设中不可缺少的步骤。大冲村位于南山区高新技术产业园区中区的东部，也是深圳市高新技术产业带的“9+2”中十分重要的一环。所以，通过“三旧”改造来加速大冲村的新型城镇化和新型工业化建设的进程。大冲的发展只有依托高新技术产业园区和园区生活配套服务的增强，才能实现居住文明区与高新技术产业园区之间的成功衔接，达到富裕、公平、民主、法制和谐发展，其次是发扬优势，克服困难，稳定经济收入，关心村民的切身利益，建立和谐社会的目的。
综合分析“三旧”改造的现状，潜力和动力，有效地对大冲村的定位改造、拆迁、补偿、建设、扩增和使深圳市整体城市形象及高新技术产业园区形象相适应的新型城镇化环境优美的居住社区成为必要。
三、积极探索大冲村“三旧”改造的对策
四、采用“三旧”改造政策，制定拆迁工业企业和村民补偿方案
1.为了保证“三旧”改造后村民的利益不受损失，确定其股份公司为旧村改造主体。
2.以大冲村整体拆迁、改造和以就地安置为前提。
4.依据《规定》中以货币补偿为主的改造精神，但也要考虑到“三旧”改造的可实施性情况，对于以产权置换方式补偿住宅的，原则上每户补偿480平方米；超过480平方米的部分，按照1999年3月5日私房建筑平均造价（约800元/平方米）进行补偿。
另外，原村民兴建私房建筑面积不足480平方米的，每户补偿480平方米，但需按“三旧”改造时商品房建筑平均造价（不含地价）补交不足480平方米的部分，其余部分全归股份公司所有，实行统一管理、统分、统租和统售。
5.由大冲股份公司制定灵活的分配组合方式以及多样化的参股方式，即在村民住宅、商业、工业、服务业等固定资产以及货币补偿等方面具有多种选择性。这样股份公司尽可能满足村民的不同需求，增加“三旧”改造的可操作性和可控性。
五、市、区领导的大力支持
1.市、区领导重视。关于大冲村“三旧”改造作为全市乃至全省最大的旧改项目，大冲旧村庄的整体改造得到了市、区政府领导的关心和支持。南山区委和区政府领导多次表示，将聚合全区之力，加快推进大冲“三旧”改造，力争将其打造成全市乃至全省的“三旧”改造项目的典范与标杆。所以，南山区委和区政府领导作为这一项目的头等大事来抓。华润集团公司在大冲“三旧”改造项目中的占地面积高达68.4万平方米，而总建筑面积近300万平方米。它是大冲村乃至深圳市最大的“三旧”改造项目。随后，双方展开了多轮磋商，就有关村民个体物业、集体物业、商铺补偿、货币补偿、拆迁安置补偿费，过渡期补偿费等标准问题，达成了多项共识，既照顾到村民利益，又要充分考虑到集体经济的可持续性发展。
3.大冲村“三旧”改造的步骤。关于大冲村的“三旧”改造大致分三步进行：第一步，根据具体可分若干周期运作，但每一步要保证难易结合，先试点后带面，做到点面结合，环环相扣，良性循环地进行。第二步，对旧村拆除和新村开发同时并举，可以利用原有资源，场地和原有设施，能起到事半功倍的效果。第三步，要深入发动群众，随时公布信息，兼顾建设单位和村民利益，实行合作双赢，探索出一套适合深圳市自身实际可行的“三旧”改造政策和方法，以适合新型城镇化建设的新路子。
六、结论
