[摘 要]今年十届全国人大常委会第十二次会议对物权法（草案）进行了二次审议。本文以二审审议稿为蓝本，针对其总则编进行评析。在肯定其主要特色的同时指出立法的缺陷，并在分析的基础上提出自己的立法建议。
[关键词]物权 物 异议登记 预告登记 一物一权
物权法是民法的重要组成部分，是调整民事主体对物的支配和利用关系的法律规范的总称。物权法确定权利的归属和利用，而物权是市场交易的前提，因此，在市场经济体制下，物权法的地位更加突出。自物权立法提上议事日程，已出现多个物权法草案，但由于物权法的重要性和复杂性使得我国物权法迟迟没有出台。今年十届全国人大常委会第十二次会议对物权法（草案）进行了二次审议。该物权法由总则、所有权、用益物权、担保物权和占有五编共二十二章构成。物权法内容之博大精深，笔者无力一一论及，本文仅谈谈自己对二审审议稿之总则编的一点初浅认识。
一、 物权法设立总则编的理论基础
关于物权法总则的设立，大陆法系各国立法各异。《日本民法典》设有物权法总则，我国台湾地区民法典设有通则，《瑞士民法典》形式上无物权法总则，但其在"所有权"一章中已就物权整体性问题作了概括规定，《德国民法典》未设物权法总则，究其原因，是其在法典第一编总则中已有一定的规定。
我国物权法是否需要总则？总则，顾名思义，即是对其统辖的法律制度的一种总体的概括的规定，其根本特点是具有统领整个法律领域的涵盖性。[1]总则性立法使法律制度具有更大的包容性，也为各种制度的成长提供弹性空间，利于维持法的稳定性。我国民法典的制定采分编通过方式，在不存在民法典的情况下，独立的物权法中不能没有总则，总则规定物权的最基本规则和根本制度，是对该法律领域的共性的规定，分则是对具体制度个性的规定，物权法总则的设立使物权法更富有体系性。总则的设立，使物权法的基本结构具有了从一般到具体的逻辑特性。总则是对分则的概括和抽象，总则为分则的立法提供标准， 分则是对总则的遵循，是对总则制度的支持，使得整个物权法体系具有逻辑合理性。
在德国民法中，在法典未规定物权法的总则性内容的情况下，民法学著述却均阐述了物权法的总则性内容。这些总则性内容，包括物权的定义、物权法的基本原则、物权的变动规则、以及物权的保护等。这一点其实和我国大陆、台湾、日本等地的民法学著述是一样的。因此，在物权法中规定物权法的总则性内容是符合法理的。[2]总则性立法是大陆法的立法惯例，该惯例根源于通过法律原则弥补“法律漏洞”之立法和司法的法律实务需要。[3]我国在制定物权法时秉承大陆法传统，故有制定有关一般物权范畴的物权法的总则性规范内容的必要。同时，为防止过分强调总则性立法成为法官滥用自由裁量权的合法理由，必须严格限制总则立法的范围。
物权法总则的根本特性决定了其内容必须严格界定，总则规定物权法的一般规则，其内容必须适用于所有的物权法律制度，对于专属于某些具体制度的内容则应在分则中加以规定。物权法的总则，涉及的是物权法的一般性问题，规定物权法总则就是对物权法的基本问题做出基础性的规定。笔者认为，我国物权法总则的主要内容如下：立法的宗旨、物及物权的概念、物权的原则、物权的行使、物权的效力、物权的变动及物权的保护。
二、 物权法总则编的主要特色
我国物权法二次审议稿（后简称物权法）设立了总则编，三章共43条。体系结构如下：
第一章 一般规定
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第三章第一节 不动产登记第二节第三节 动产交付第四节第五节 其他规定第六节第四章 物权的保护第五章对本部分笔者认为有以下特点：
（一）在物权法中明确区分动产与不动产
（二）创设了异议登记制度
物权法第二十、二十一条对异议登记及异议登记的效力作了规定。现实生活中，由于各种原因导致登记错误的情况时有发生，不正确的登记会损害该项不正确登记所涉及的真实权利人的利益，他不能享受不动产的权利推定效果，[4]且随时存在因善意第三人之取得而导致权利丧失或权利受损之危险。如登记机关记载某不动产属甲所有，但事实上该不动产属于乙，甲、乙之间发生权利纠纷。我们知道，纠纷的解决需要一定的时间，在此期间，甲很有可能将不动产转让给丙，而丙基于对登记的信赖办理了变更登记，我国物权的取得实行登记要件主义，又根据物权行为与原因行为区分原则，丙则取得该不动产的所有权，那么乙（真实的权利人）的权利必然受到影响。为了充分保护权利人的利益，创设了异议登记制度。异议登记制度是一种临时性的保护措施，真正权利人可通过异议登记保全自己的权利，针对的对象是不动产登记簿之正确性，其目的在于阻却第三人因信赖登记之正确性而发生的权利取得，保护真正权利人免受登记“权利人”处分行为之侵害。
（三）创设了预告登记制度
物权法第二十二条规定，债权人为了限制债务人处分期房等不动产，保障其将来取得物权，符合预告登记条件的，有权向登记机关申请预告登记。预告登记后，债务人违背预告登记对该不动产作出的处分不发生物权效力。预告登记是一种必须在不动产登记簿中登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制出让人（债务人）违背其义务对不动产进行处分的权限，使债权人即使在出让人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。它通过使违反预告登记所担保的债法请求权的处分相对于预告登记权利热无效，来实现对预告登记权利人的保护。总之，预告登记之制度目的，在于保护以物权变动为内容之请求权，使其免受债务人处分行为之妨碍。
预告登记主要是针对商品房预售。众所周知，在签订商品房预售合同时，房屋还没盖起来，不可能产生所有权，就不能办理产权过户登记。这样一来，由于信息的不对称，开发商很容易一房多卖，生活中确实也存在这种情况。一套房屋卖给若干个消费者，但最后只有一个人能得到房屋，那其他人怎么办呢？尽管其他人可以根据合同的效力，要求开发商承担违约责任，赔偿自己所受的损失，但是，损害赔偿请求权能否实现，很大程度上取决于开发商的赔付能力，也就是说，损害赔偿请求权不一定能得到实现。另外，即便得到了损害赔偿金，买房人的目的（取得房屋所有权）也不能实现。买房人要想拥一套房屋，唯一的途径是再次购买，这样将增加交易成本。（买房人在买房时获取信息是需要成本的。）出现了一屋多卖的情况，既不利于交易的安全，也无效率可言。按预告登记制度，商品房预售合同签订后，买房人就可以凭借合同办理预告登记。作完预告登记，开发商再把这套房卖给别人的话，不发生物权效力。通过预告登记，赋予商品房预售合同中买房人的债权以对抗他人的效力，使债权请求权取得物权效力，可以对抗他人，从而保护消费者的买房利益，使其最终取得物权。
三、 物权法总则编中的不足及立法建议
（一）未规定什么是物
物权是对物的支配权，物的法律形态对物权的内容及物权的变动规则有着决定性的意义。对物的界定， 是我国物权立法必须解决的首要问题。物权法是围绕着对物的支配关系而展开的，“物”这一客观范畴不仅是整个物权法的立法基础和起点， 而且也是贯穿并连接各个具体制度的一条主线， 直接决定着物权法的内容和体系。但我国物权法中没有设立关于物的规定，实属一大遗憾。笔者认为物权法应明确规定物的概念。所谓物，是指能够为人力所控制并具有使用价值的有体物。
自罗马法以来， 关于物的定义在民法中有广义和狭义之别。广义的物， 包括有体物。财产权利和无形财产， 罗马法以及法国法系各国立法， 均采物的广义概念。狭义的物， 仅指有体物， 为德国、日本和中国台湾等国家和地区民法采用。如《德国民法典》第90 条规定：“本法所称的物， 仅指有体物。”二者的主要分歧在于是否承认无体物为权利客体。在民法上采纳物的广义概念的主要的缺点，是将法律关系的客体与法律关系的内容等同，这样不但物上的支配关系难以区分，而且物权与债权等其他财产权利之间的界限也无法确定。为法律关系的准确和清晰的目的，狭义的物的概念更为科学可取。有体物的确定，对物权法尤其具有重要意义，因为物权法上的物，只能是有体物，而不是广义上的物。在现代物权法中，有体物是指除权利以外的一切物质实体，即物理上的物，它不仅包括占有一定空间的有形物（各种固体、液体和气体） ，还包括电、热、声、光等自然力或“能”（energies） .[1]鉴于科学技术的发展及高层建筑和地下建筑的出现，特定空间，无论位于地面之上或地面之下，如果具有独立经济价值并有排他支配的可能性，均可成为物权客体，因此也应将其视为物。
（二）没有统一不动产登记机关
笔者比较赞同梁慧星课题组提出的对策：把登记机关设在县级人民法院，做到登记机关的统一和与行政管理权的脱钩。登记簿上的记载事项（权利的归属、他物权的设定等）在产权争议的案件中往往作为至关重要的证据使用，登记机关设在县级人民法院就免去了当事人取证的麻烦，免去了法院调查取证的麻烦，方便了诉讼，也节约了诉讼成本，利于办案效率的提高。另外，笔者认为还有一点需要注意的是：登记机关设在县级法院，必须把不动产登记工作与审判工作严格区分开来。登记工作人员依法履行自己的职责，为权利人提供登记服务，颁发不动产权属证书，管理不动产登记簿。登记簿的问题，在中国很多人认为不是很重要，而是权利证书更重要。这是本末倒置了。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，是权利的外在表现形式，当其与登记簿记载的不一致时，以登记簿为准。因此，登记机关理当对不动产的登记簿进行统一管理，维护登记的效力。
（三）未规定一物一权原则
在近现代社会，因现实生活之需要，出现了建筑物区分所有权，财团抵押、企业担保等新鲜事物，而且得到了法律的普遍承认，有的学者提出一物一权原则已经过时了。[3]笔者认为，形成“多物一权”与“一物多权”的现象，表面上与一物一权相悖，实质上是一物一权原则的发展和灵活应用。按物权法原理，只有具备特定性和独立性的物才能作为物权的客体。依据传统的民法观念，物的特定性和独立性是从物理形态上加以判断的，随着经济的发展和社会的进步，物的特定性和独立性的衡量标准发生变化，是以一般社会观念、交易观念及法律概念加以确定的。就是说，只要从法律角度看，于交易中可以被认为具有特定性和独立性的物，都可以成为物权的客体。至于该物是否具有物理上是特定性和独立性则无关紧要。[1]所以出现了某些在物理上原应为一独立物，而在法律上可以确定出各个独立部分时，则就各个独立部分分别设定物权。例如，土地原为一体，可以通过其坐落位置和四至范围，将其分割为若干具有法律上特定性和独立性的土地，产生多个物权。再如，建筑物如果可以形成数个独立使用的空间，则被区分的空间就具有了法律上的特定性和独立性，可以成为建筑物区分所有权的客体。同时，某些在物理上为多个独立物，而在法律上将其集合为一体时，就该集合物可以设定一个物权。例如，财团抵押和企业担保。
总之，无论是将一个独立物区分为若干个独立部分，还是将若干独立物集合为一物，都因具有了法律上和交易上的特定性和独立性，而成为多物或一物。看似“一物多权”或“多物一权”，实质都是一物一权，是一物一权原则在现代社会的发展。
[2] 参见王利明《物权法立法的若干问题探讨》《政法论坛》（中国政法大学学报） 2001年第4期[3] 参见孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第10页；王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1997 年版， 第85页；王卫国：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版，第5页。
[4] 物权法第十七条，不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
