一、引言
随着我国改革开放政策的深入落实和城市化建设的逐步拓展，我国建筑工程建设发展迅速，展现出良好的发展趋势，这也对建筑工程运营管理提出了更高的要求。建筑工程运营管理涉及内容繁多，各项操作复杂，且易受到各方面因素的干扰，建筑项目运作过程信息的不协调性极易对建筑经营单位后续的运用、设备保养、能耗查验、应急处置，以及安保型管理、城市功能的智能式转型等环节造成较大的麻烦，导致建筑项目建造和服役阶段中耗费大量自然资源，难以实现国家号召的推行绿色经济发展模式，推动构建资源节省、环境和谐的可持续性发展的健康社会运转模式的建筑政策。
实践证明，引发这些问题出现的根本原因通常是由于不具备对建筑体实施直接有效管理的务实策略，也就是相关信息匮乏、传导受阻等问题，若这些问题不能及时解决，就会消耗过多的宝贵自然资源。
BIM(Building Information Modeling，建筑信息模型)给处理好这些问题创造了有利条件。BIM 工艺模式依托相关数据组建信息模型，并恰当处置建筑项目运作过程中的各类价值性信息，在项目建设谋划、服役运行、后期维护的总体寿命流程链条中展开同享和互动，促使工程项目管理者对各类建筑信息做出透彻的认知及完整的处置，为工程设计机构、涵盖建筑经营企业于其中的各协同方建设经营实体，创建默契配合工作的条件，在提高建筑工程运作效率、减低成本支出、缩短建设周期等方面，可发挥出其独特的重要作用。
二、BIM 及其技术原理
现阶段，我国对建筑领域项目经营管理模式的理论研究不多，而其他的研究目标大部分都是针对绿色节能建筑施工作业管理的内容，同时有针对多功能商业型建筑工程、工业性建筑工程所实施的筹划经营模式和经营收益问题，而并非针对建筑过程本身及流程运作程序的管理过程。而对庞大公益性建筑工程和民用建筑型工程，它的研究内容又仅限于针对建筑本体和施工作业装备的养护工作内容，侧重于物业型管理的运作模式。
BIM1975 年产生于美国，是当前世界上应用广泛且效果突出的建筑新型技术，其科技含量和科技水平均高于 3D 技术。BIM 是指以建筑工程项目的各项信息数据为基础，运用数字信息仿真技术模拟建筑物所具有的真实信息，以构建相对应的建筑模型的一种信息技术。BIM是建筑模型，是建筑工程施工和操作过程，更是一种基于现代计算机技术和大数据发展而来的技术，但 BIM 的众多属性和功能归根结底都是信息。BIM 主要具有三个方面的特点：模型信息具备完备性、关联性、一致性。其中，完备性是指 BIM 所包含的数据是完整的、全部的，不仅涵盖了工程实体的空间几何、拓扑关系和逻辑关系等，还涉及全部的工程信息描述，如结构形式、建材种类等;关联性则是指数据之前存在着某种特定的关系。
三、BIM 在建筑工程运营管理中的应用
在相关智能化建筑设计规范中给智能型信息集成体系下了明确的定义，其中应用到有关建筑项目的运作、经营和管理这一类概念的表述：为达到建筑工程的有效运营和项目管理愿景，将众多品类的智能型信息化内容汇集于同一个整体信息平台的集成模式，进而构建成具备信息收集、资源同用、协调联动、完善管理等多功能运用体系。然而，在此标准体系及目前行业上正在实行的其他同类标准体系中均未给出清晰的划分。在依托前人研究成果的基础上，依照西方某一著名学者所倡导的将本行业中的人力性资源、工程技术和建筑项目紧密结合的思维，能够把建筑项目经营管理模式的定义表述成：为达到建筑体及其配合构筑体的完整服役功能，达到其初始设计意图而实施的整套协调管理和养护过程，且依托此类的运作过程，让建筑体在预定的服役期限内一直保持着高效、经济的运行功能。
(一)不同类型建筑的运营管理侧重
对建筑工程管理者来说，相异型功能及结构的建筑体，其经营管理的关键点也自然存在着彼此之间的很大差别：一是具备商业型功能的建筑体一般都密切关注其建筑面积的详细规划、功能布置和管理，尽其所能地有效运用建筑体的内外部有效空间，利用商业出租等模式实现收益最高化，而且还要关注相关的公众气氛及人员活动信息。二是工业用途型的建筑结构体其本身的建造目的自然是为工业生产提供空间支持，它是生产装备的承载结构体，所以工程管理者把工业装备可以达到正常运行，加工制作出满足社会需求的工业产品并且减少资源消耗作为其工程运作的中心目标，牢牢地将其置于首当其冲的位置。三是庞大的公益型建筑工程最为引人关注的是，如何在公共空间内为正常的公共秩序的组织和管理提供充分且必要的功能性空间和有利条件，并为其中公用设施和服务设备的维护管理提供必要的功能性支持，当发生公共秩序的紧急状态时可以便捷高效地疏导撤离人群，稳定公共场所人员活动秩序。四是民用型建筑体通常转交给物业经营企业实施具体管理业务，家庭财产保管和人身安全维护是居民的基本要求，在这一功能系统中完成好安全性保卫任务是其头等要务。需要强调的是，住宅小区居民生活的水电供应和健身设施等平时必须具备的构件及其规范的使用维护功能，也是业主在管理过程中所要实施的重要内容之一。(二)BIM 技术与建筑空间规划、管理遵照各类业主对相异建筑功能结构的运营收益关注内容，概括归纳出建筑体系(多种结构)内的多类需求模式，重点包括建筑空间利用策略、装备设施保养维护、公益场所秩序管理、人员活动信息收集管理、安全控制与财产保护、绿化与环保功能发挥、能源消耗测验汇总分析、风险警示预报等多类项目。
对当今的建筑构体本身来说，其结构内外部建筑面积、功能性空间的用途安排、经营占用是具体管理环节中极为关键的一个环节。当今社会，人们对现代化的庞大、繁杂型建筑体的功能空间应用这一遐想能力具有相当的局限性，然而 BIM 的直观型空间立体数据模型特点能够不受此条件约束，可把整个建筑体直观完整地展示在参数模型中，在空间式模型结构中对建筑体要预先实施空间模拟化利用安排，从而成功避免了目前工程实践中由于实施一次性建筑空间整体规划所导致的资源型过度耗费(无效空间的设置)现象。客观而言，建筑面积的具体利用效能都已在建筑结构方案设计环节中基本上进行了具体的拟定，并且其中已有逐渐增多的工程项目开始利用 BIM 技术展开配套设计及优化过程。在建筑工程的经营运作和管理环节中更为普遍的应用模式是依照其建筑结构设计、功能方案规划实施立体空间型的管理过程，从而可最大限度地实现科学、经济地占用和匹配空间型资源。比如，多功能型商业用建筑体中的店铺出租管理业务，应在模型结构中构建与生活实际紧密关联的店主信息，在模型界面展示此类店铺的相关信息，且依照店铺类型及业务范围拟定组合式运营方式，让其业务充分汇聚且显示出规模性效果，进而有效地加大商业型建筑的增值幅度。倘若还需求后续的整治和扩建，也具备了符合实际需求的建筑体模型作为选择对象。
(三)BIM 技术与设备检测维护
建筑工程作业装备的检修养护工作占去了平时经营管理业务的多一半内容。传统的检修模式因为不具备稳定简洁的监测方法，主要是依靠人工进行反复的巡检过程，因为二维平面图纸所具有的功能欠缺性，在发生工程问题时也不太容易对出现问题部位实施精准型定位和快捷的处置。而设置有智能测试体系的功能装备，可以在其结构模型上直观显示出运作的相关参数，发生异常问题时可以依照问题设备的定位讯号、功能参数等信息快速抵达发生问题区域实施应急妥善处置。倘若出现现场作业人员不能够妥善处理的问题，应依照 BIM 上所关联的信息结合设备制作商，且给予设备生产企业对应的远程操控权限，让其可以依照 BIM 云信息服务平台实施远程操控和运作性能监测，配合问题的妥善解决。
(四)BIM 技术与建筑安保管理
火灾的发生对人们的生命财产安全来说都是一种巨大的灾难，它是人们安全生活中危害极大的事故之一。建筑工程运营管理部门，一是要充分做好消防管理工作，不但必须排除火灾隐患，同时要在火灾发生时可以快捷稳妥管理火势变化状态，积极有序地组织人员从现场撤离。所以，为在最大程度上保障人民的生命财产安全，必须积极于事前编制完备有效的防控预案。二是要具备稳妥精准的现场空间温度及烟雾弥漫颗粒的高效监测设备，最终把此类实地信息传送汇集到 BIM 信息集成控制中心，让企业管理人员可以对灾情变化有一个清晰的了解，进而有序疏导现场人员并撤离到安全地带。当前，各大中型城市中高层或是超高层建筑不断增多，万一在这些建筑中出现火灾时救援及逃生均相当困难，消防救援者所面临的困难越来越严重。(五)BIM 技术与能耗监管一般情况下，建筑物的服役周期较长，基本占据了建筑工程能够存活生命的 80%，从费用上来讲也不例外。公益型建筑的正常服役运作和管理成本大致占其全寿命周期总管理成本的 86%。其中，能源耗费总值达到了建筑工程全寿命周期总管理成本的 28%，而其一次性的初始建设成本只占 16%。所以，实施好建筑体服役期间的能量消耗监测工作和管理，对减小运营消耗可发挥出无可替代的功能。
如今，我国正在倡导绿色无污染的和平发展模式，节能减排已成为一项社会共识且逐步推广。在政府积极推行绿色智能建筑建设的宏观背景下，建筑工程运营管理部门应积极转变观念，兼顾建筑工程的建设和运用，引进 BIM 技术，根据其提供的多样信息，全方位、系统性地监控建筑工程能源消耗。
四、BIM 在建筑工程运营管理中的发展路径
(一)集中力量，强化建筑信息集成
BIM 的应用前提是建筑各项信息的高度集成，这需要项目各参与方的积极配合。目前，对各阶段 BIM 应用的投资回报率仍缺乏详实可靠的数据支撑，难以从根本上调动各利益相关方参与的积极性，进一步影响到工作的协同程度和信息的集成度。基于此，建筑工程运营公司应集中力量，优化建筑工程设计，强化建筑工程工作监督管理，通过对包含业主、设计、咨询、施工、材料供应商等在内的各项数据资料的搜集、分析、整合，形成建筑工程信息库，继而在最大程度上保护建筑工程的原有使用期限、促进建筑工程安全有效运行，并为实际的建筑工程运行工作奠定充足的基础。
(二)培养 BIM 应用专业人才和市场
BIM 的应用和发展离不开市场的培育和专业 BIM人才的培养。从目前来看，无论是政策导向，或是业内人员的心理期望，对 BIM 在建筑业推广应用大都是持正面态度，由此极大促进了 BIM 市场的需求，并催生出一大批国产 BIM 应用软件，诞生了一批 BIM 应用从业人员。但国外成熟软件与国内建设体系不兼容，有难以弥补的缺漏，而国产软件的成熟度不够，达不到建设方的应用初衷。软件公司急于摊薄开发成本，推高了软件价格，加之 BIM 技能的学习培训时间和经济成本相对较高，造成专业 BIM 人才数量不足，这些因素制约了市场进一步发展。
(三)构建 BIM 专业运营管理团队
要想真正让 BIM 技术在建筑工程运营阶段获得实际而充分的应用，建筑工程运营管理企业不仅要实现数据的有效流通和集成，还需要组建一支高效专业的 BIM运营管理团队。这个团队应以运营经理为首(即运营阶段的项目经理)，主要负责制定建筑工程运营管理的总体规划，并直接对业主负责。BIM 专业运营管理团队是保障 BIM 技术充分发挥其功效的关键因素。
五、结论
当今，科技快速发展，新技术、新手段不断涌现，并积极带动着各项产业转型升级。每一次的改革创新，都需要经历一定的时间和过程。推动建筑产业的信息化，需要从项目的各个环节、从不同参与方入手，有效平衡各方利益。在建筑工程运营管理中应用 BIM 技术进行信息集成，能够保障建筑各项信息的完整度，有效提高信息传递的效率，为管理者作决策提供科学依据，并减少不必要的人力成本投入和资源消耗，使建筑工程运营阶段的管理工作能够更加智能化和人性化，最终获得良好的经济效益和社会效益。
