武汉投建SHOPPING MALL的实证分析 武汉投建SHOPPING MALL的实证分析 市场营销论文 更新：2006-4-13 阅读： 武汉投建SHOPPING MALL的实证分析摘 要
随着改革开放的不断深入和大型百货店的逐渐衰退,武汉地区商业在快速发展的同时,不断涌现出一些新的商业形态如：购物中心、量贩店、便民店、仓储式商店、专卖店等，它们的产生和发展为武汉的经济活跃腾飞做出了巨大的贡献。
近年来国内外出现全新零售业态--shopping mall已经显出它无与伦比的优势。武汉经济环境优良，政策环境开放，人文环境充足，地理环境优越，居民消费水平较高，市民消费者的消费理念正朝着国际大都市的方向迈进。
武汉中南商业集团与湖北团结集团合资建立武汉第一家大型购物中心,该购物中心将以全新的理念、全新的机制营运操作,实施其大集团的发展战略，为武汉消费者提供一流的购物环境和休闲场所。
本论文将从大环境来分析武汉发展shopping mall的必要性和可能性，并以团结shopping mall为例，从历史地理环境、经济政策环境、人文环境、竞争区位理论、商圈理论等角度全面认真地分析它的投资可行性。
第一部分主要论述SHOPPING MALL的产生、定义、特点、分类、现状及未来发展趋势。
第二部分主要对中国SHOPPING MALL个案进行分析，以赛特、广州天河城为例，分析它们的成功和失败的原因，并结合国内外的具体事例总结出成功发展SHOPPING MALL的应该具备条件。
第三部分针对武汉的大环境进行论述分析，得出武汉已基本具备发展SHOPPING MALL的硬件和软件条件。
第四部分主要就以湖北团结SHOPPING MALL为例进行实证分析。运用区位理论、商圈理论等进行分析。
第五部分就预测购物中心的未来发展趋势,并对团结SHOPPING MALL未来存在的风险进行分析。
关键词: 区位理论 购物中心 商圈
Abstract
With the thoroughly development of reformation and opening, and the gradual
declination of large-scale bazaar, along with the quick development of wuhan business, some entirely
new commercial
retailing forms emerge, for instance: shopping mall inn warehouse ,etc. They play
important role
in the course of flourishing of wuhan economy. In recent years, shopping mall has
already appeared
its nonpareil advantage.wuhan's economic circumstance choicenesspolicy circumstance
openinghuman circumstance sufficient geographical circumstance superiority and
so on. The
consumption level of Wuhan resident is relatively&n bsp;high, the consumer of Wuhan, and their consumption theory strides forward
towards the
direction of metropolitan's.
At present, commercial group of zhongnan Wuhan and tuanjie hubei group establish
the first large--scale shopping mall, its fully new idea entirely new mechanism operationimplements
development
strategy of group,it will offer top-ranking shopping circumstances and recreation place toWuhan consumer.
My article will analyze micro and macro circumstance of Wuhan, And feasibility and
possibility of
developing shopping mall in wuhan. Accordingly to tuanjie shopping mall. In the view
of historical
and geographical circumstance economic policy circumstancepopulation and civilization
circumstance competition position circumstance, I earnestly analyze its feasibility of
investment.The first part mainly describes the birthdefinitioncharacter Classification
current
situation development trend of shopping mall.
The second part mostly analyzes example of shopping mall of china. I entirely find out
their
successful and unsuccessful reasons, and come to conclusion of successfully developing
shopping
mall at certain condition.
The third part analyzes macro circumstance of Wuhan .I summarize up one conclusion that
hardware
and software conditions of Wuhan are sufficient to developing shopping mall.
The fourth part demonstrates Hubei tuanjie shopping mall. I exert section theory and
shangquan theory.
The fifth part mainly forecasts the future of shopping mall, and analyzes the venture
of tuanjie
shopping mall.
Key words: position theory ; shopping mall ; shangquan
目 录
摘 要 1
第一部分 购物中心的产生以及发展趋势 4
一 购物中心的产生 4
二 购物中心的定义 5
三 购物中心的特点 5
四 购物中心的现状 5
五 购物中心的分类 6
第二部分 中国SHOPPING MALL的个案分析 6
一 赛特购物中心淡出武汉 6
二 广州天河城广场购物中心 7
三 成功SHOPPING MALL应具备的条件 8
（一）地理位置要求 8
（二）经济环境要求 9
（三）人才环境要求 9
（四）政策环境要求 9
第三部分 武汉发展SHOPPING MALL的环境总析 9
一 经济环境 9
二 地理环境 10
三 政策环境 10
四 市场状况 11
第四部分 投建团结SHOPPING MALL的实证分析 12
一 区位环境分析 13
二 团结SHOPPING MALL商圈分析 14
三 经济政策环境分析 17
四 人文环境分析 18
五 武汉市居民消费需求分析 18
第六部分 团结SHOPPING MALL的投资风险研究 19
结束语 20
注释： 22
参考资料： 22
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武汉投建SHOPPING MALL的实证分析--以湖北团结SHOPPING MALL为例
第一部分 购物中心的产生及发展趋势
一、购物中心的产生从全球角度看，百货店在历经几十年的辉煌后，已经进入衰退期。这主要源于社会经济的成长壮大而兴起了各种更有市场、更富效率的新型零售业态，如：折扣店、仓储店、连锁店等对之于食品、日用小百货等便利品；专业店、专卖店等对之于家电、服装、鞋帽、家具等选购品；它们有价格和便利的优势，而且其指向性比较强，可以让消费者充分享受"货比三家"的独到好处，克服了传统百货店无法修正的弱点。新兴零售业态急剧而富有成效的扩张，日益侵蚀百货店对原有物种的控制权，这些新兴业态起到部分瓦解百货店阵地的战争效果。而购物中心是以经营选购品为主、多功能、更富有经营和管理效率的新业态，它是百货店的更优替代品，它使传统百货店沦落为?quot;标志性商店"。目前传统百货无不在寻求变化：如他们突破自营老套路引厂进店，一些新建的百货商店也开始朝着集购物、餐饮、娱乐休闲为一体的多功能大型或超大型商业方向发展。
百货店黄金时代已经过去，它要在新世纪求得生存与发展，只有走改革创新之路。日本西武公司董事长讲到，日本西武百货店受美国西尔斯公司的启发，改变选址策略，百货店开在闹市区、车站附近的历史已经结束，在郊区的大型购物中心内百货店很有发展的潜力。
随着我国经济的成长壮大，居民消费水平的提高，休闲与购物相结合的"一店消费"的消费意识的逐步形成。卖点集中、消费者有充分的消费选择权已成为零售业发展的方向，购物中心的出现和迅猛发展已成为零售消费的重要支撑点。
购物中心的出现和发展有它自身的客观原因，它必将是现在和未来零售市场的一大热点和亮点。
二、购物中心的定义
2000年9月5日至7日 在北京召开的中国购物研讨会上，国际级权威专家这样诠释购物中心（SHOPPING MALL）： 它指有不同的零售商店或商业设施经整体规划、开发以及经营管理所形成的统一商业建筑及服务群体，它包括商店、停车场、绿化地、物流配送、公园、影院等设施，并提供足够的停车空间及设备。简单定义也就是集购物、休闲、餐饮、娱乐等于一体的场所。①
三、购物中心的特点
购物中心已成为城市综合功能的主要载体，往往位于城市交通、金融、文化、物流、人流的中心，容易成为商业、金融、信息的交汇点，形成城市中央商务区（CBD）
它的主要特点如下：
1 它是一组零售商店以及有关的商业设施的群体组合；
2 它的组成商业群体的各个单体商店所提供的商品和服务大多属选购品性质；
3 它的各单体商家自己经营商品，它们可以形成独特的经营风格、可以突出自己的商品品牌；
4 零售业的各组成要素可以形成高度的专业化分工，即：业主（一般为房地产商）专业负责融资和商业物业开发、专业商业发展商受业主委托专业负责整个商业物业的统一规划（如市场定位、商品和服务布局规划等）和统一管理、各单体专业店则负责由零售商承租在专业管理商的统一规划和管理下独自运营。
购物中心的所有者、管理者、经营者分离，它们的分工与协作更能达到高层次的完美与和谐，因而它的管理模式更富有效率。
四、购物中心的现状
购物中心模式已经被发达国家广泛采用，它具有强大的生命力。美国在1999年零售销售额的50%来自购物中心。1999年前8个月，新加坡整体零售业的收入下降了13%，零售业来客数下降约15%，而来自购物中心的零售业消费金额却上升了10.8%，为80亿美元。
商品零售业在我国，从九十年代开始进入一个新的整合时代，其主要的特征为购物中心与超市连锁等新兴业态上升趋势明显，发展势头十分迅猛，代表着零售业发展的新方向。伴随着世界经济的一体化，各国经济日益紧密地结合在一起，作为经济联系的最重要部分的商品流通企业，在这种国际化的背景下，又使具有各种优势的购物中心承担起跨国商品流通的职责，规模和集中化成为众多商家追逐的目标。
五、购物中心的分类
SHOPPING MALL一般按面积将其分为不同的重量级：5万-10万平方米为小型；10万-30万平方米称为中型；30 －50万平方米为大型；50万平方米以上称为特大型。
第二部分 中国SHOPPING MALL的个案分析
一、赛特购物中心淡出武汉
赛特购物中心座落在武汉三镇交会的战略要地--汉阳琴台，扼武汉交通咽喉，是武昌、汉口、汉阳的必经之地。2000年10月底，雄心勃勃进军武汉市场的北京赛特集团在开业不到一年时间就悄然退出武汉。我们来分析其原因：
第一 购物中心选址错误。
1购物中心坐落在一个转车用的交通咽喉，而非商业闹区，门前人流量大，但停留的极少
2 从地理区域来看，琴台是武汉大都市中比较荒凉的一个交通要道。它的核心商圈（10分钟步行路程）内无大型商场，缺乏商场的"扎堆效应"，不能为消费者营造一个浓厚的商业气氛
3 赛特购物中心的第二商圈（10分钟车程）内有强大的竞争对手分流了客源。第二商圈内有钟家村商业一条街，汉正街，还有武汉市的商业三大巨头之一的汉商。所以竞争比较激烈。
第二 购物中心的市场定位不准。
北京赛特以"精品化、专业化、系列化、超前化"作为其经营特色。作为刚刚开张的现实选择，它使消费者望而生畏。而且武汉是全国的老工业基地，在它经营的时期，中低居民收入占主要地位，消费者的消费水平不及赛特的高档定位。而且赛特购物中心多以经营"北方货"为主，没有吃透武汉的市民消费心理。
第三 大型百货商场过多，而赛特缺乏竞争优势。
武汉的商品价格战可谓是激烈，而赛特又缺乏品牌竞争优势，经营成本过高，无法与其他商场进行竞争。近几年武汉市大型商场建设速度过快过猛，单5000平方米以上的大型百货商场就达50多家，人均商场面积已超过国际标准，呈现饱和状态。不只省内有实力的企业在武汉建商场，海内外一批零售巨头如天合百货、珠江商城、上海商城、佰汇商场、佳丽百货、王府井百货、新世界百货、百盛量贩、家乐福、麦德龙等等，也纷纷抢滩武汉。
武汉的大型百货商场过度竞争，众多新兴商业业态在武汉也强势兴起，分流客源，并有成为武汉市场主流的趋势。赛特的淡出已成为必然。
北京赛特的退出，使得投资方长江广场独自苦撑危局，长江广场购物要走出困境，恐怕要调整定位了。②
二、广州天河城广场购物中心天河城广场是目前广东省营业面积最大的集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心。
天河城广场成功的原因 ：
1、地理位置优越，是天河城广场成功的前提
天河城广场座落在天河区天河路上，其位置恰好是广州市新城区东西南北中轴线的交叉点。
2消费群体
一般认为，大型购物中心市场份额覆盖面必须要有不少于50万人的固定消费群。据统计，现天河区总人口约80万人，这部分人基本上是中高收入阶层，经济条件比较好。
3交通
天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；另外天河城广场四面环路，有60多条
