摘要：土地增值税是房地产开发企业的主要税负之一，在企业的整个纳税额中占有较大的比例，是我国唯一采用超率累进制征收的税种。就我国土地增值税的体制来看，企业有一定的筹划空间，从纳税人身份、税率差异、纳税时间等方面进行筹划，能够最大限度地降低企业的土地增值税负担。
关键词：土地增值税;纳税筹划;对策建议
一、引言
纳税筹划有着长久的历史，西方发达国家对于纳税筹划有着较为深入的研究。目前对于纳税筹划的概念并不统一，一般认为纳税筹划是在法律法规允许的范围内，通过合理的手段，对纳税主体的经营活动进行税收方面的事先安排，最终达到少缴或者不缴税的目的，从而降低企业整体税负。纳税筹划的主要特点包括合法性、事先性和风险性。土地增值税的筹划可以从纳税人身份、纳税时间、税率选择等方面进行。
二、土地增值税的筹划方式
（一）税率选择方面的筹划
我国的税法对于土地增值税的税率有着明确的规定，该税的起征点为增值率20%以上，分为四档，不同的增值率对应着不同的税率，最低的税率为30%，具体的税率及企业的实际税负水平统计如表1所示。
（二）税收优惠方面的筹划
在土地增值税方面，有一些免税的优惠条款，企业可以通过合理利用这些条款，达到免税的目的。税法规定，房地产开发企业以入股方式进行投资的免征土地增值税，具体包括以房地产作价入股进行投资或者联营的，在转让房产的过程中，投资方免征土地增值税。这一条款对于有计划进行投资的房地产企业来说可以适当利用，和直接销售商品房再以现金的方式来投资入股相比，企业的税负大大降低。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对于捐赠有着免税的规定，可以通过我国境内的非营利组织、国家机关单位等，将房屋的产权或者土地使用权赠与民政、教育及其他社会福利事业等，在税法的规定中，这不需要缴纳土地增值税。虽然捐赠不能带来直接的经济利益，但是企业的社会效益有时候要大于一定的直接经济利益，企业可以通过这一方式，提升社会美誉度，和当地政府搞好关系。
需要注意的是，每个地区对于土地增值税的优惠政策有所区别，在进行土地增值税筹划时，要明确当地的优惠政策，从多个方面对税收优惠政策加以利用，以期获得最大的税负减免。房地产企业在行业调整的情况下，需要积极地进行纳税筹划，降低企业的税负水平。总之，企业可以通过税法的优惠政策来进行相关的筹划，最终达到降低税负或者不缴税的目的。
（三）纳税时间方面的筹划
延迟纳税是纳税筹划的重要组成部分，表面上延迟纳税无法为企业带来直接的税负减免，但是可以为企业带来间接的利益。在通货膨胀较为严重的情况下，企业可以获得可观的时间价值。一方面，延迟纳税可以为企业提供短期的流动资金，降低企业的短期筹资成本;另一方面，企业可以在使用资金期间获取时间价值，即一段时间后对税款进行折现，明显地小于现在的价值。因此，企业要尽可能地延迟缴纳土地增值税。我国税法对于企业延迟纳税有着明确的规定，对于客观原因无法按时核算或者缴纳税款的，获得相关部门的批准后，可以在一定时间后在缴纳税款。
三、土地增值税筹划案例分析
（一）控制增值率方面的纳税筹划案例
某房地产开发企业在2014年8月商品房的销售额为1.5亿元，其中普通住宅销售额为1亿元，别墅销售额为0.5亿元。按照税法的要求，可以进行抵扣的全部金额为1.1亿元，其中普通住宅可以抵扣的金额为0.8亿元，别墅可抵扣的金额为0.3亿元，试对该房地产开发企业进行纳税筹划。
从该案例可以看出，筹划的关键在于别墅是否分开进行土地增值税计算。
（二）购房送装修的纳税筹划案例
方案一：公司按照3000/平米的价格销售毛坯房，送精装修，进装修的费用为400/平米，该公司共计花费3120万元装修费用。
方案二：公司直接建成精装修的房屋，按照3000/平米的价格直接销售。
方案三：公司按照2600/平米的销售，装修费用由该公司的关联物业公司单独收取，然后按照同样的价格销售。此外，房地产公司还在开发成本中增加700万的投资，多兴建商品房的基础设施。
分别对三个方案的纳税情况进行分析。
1. 方案一
应缴纳营业税为78000×0.3×5%=1170万元，城建税及教育费附加为1170×（3%+7%）=117万元。
2. 方案二
应缴纳土地增值税为3369×30%=1010.7万元。
3. 方案三
公司一共需要缴纳的税款为1481.6万元。
通过这三个方案的比较可以看出，采用方案三能够最大限度地降低企业的应纳税额。该方案不仅可以降低企业的应纳税额，还可以提升商品房的价值，能更加有效地吸引购房者。
四、结语
通过两个房地产企业的纳税筹划案例可以看出，合理的纳税筹划可以有效降低企业的税负，增加企业的效益。土地增值税的纳税筹划要和其他纳税筹划相结合，如营业税、所得税等，从企业的整体出发来降低税负。每个地区的税收优惠政策有所差异，在利用税收优惠政策时，要结合实际情况，最大限度地利用政策，提升企业的经济效益。
