论文摘要：随着国家主辅分离的要求，房产分离后如何实施物业管理成了目前多方探索 的问题。文章从分离房产过程中存在的问题入手进行剖析，有针对性地提出了建议，为分离 的房产企业提供一些可以参考的实施措施。
按照国家关于企业主辅分离的 指导 思想，主辅分离的工作正如火如荼地开展着。随着大 量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的 主要趋势，主辅分离原有房屋管理的滞后性、特殊性严重阻碍了推进。如何实行行之有效的 物业管理模式，如何使主辅分离房屋的管理工作走向正轨，是正在处于变革的房屋管理企业 需要思考的问题。
一、主辅分离房产存在的问题
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业 化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受 历史 原因 、 管理体制 及自身特点的影响，存在诸多问题。
1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80 年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因 经济 效益差、 房屋长年失修失养，造 成本 体、 公共 设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住 的条件。小区内 环境 差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管 后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的 困难。
2.房产管理 档案 不健全，管理混乱，各类资料不完善。给正常的房屋修缮和管理工作 带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响， 房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给 日后的管理造成很大隐患。
主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理 人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被 管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加 上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。 3.资产庞大。原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大， 分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属 服务密集型行业，附加值小，盈利率低， 再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的 情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。
二、主辅分离房产的特点
1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由 行政 划拨方式转 移的产权和管理关系，政策性强，缺乏 市场 竞争机制。
3.住户自主意识差，对物业 管理 缺乏认知。
三、主辅分离后物业管理的发展趋势
基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现 社会 化、专业化、企业化的管理，真正与市 场接轨，融入到 市场 竞争当中去，必须做好相应的辅助引导工作。
1.确定可行的经营目标，制定良性的经营决策。 初次进入市场竞争的物业管理企业，要想在激烈的市场竞争中生存，在分离后必须要确 定切实可行的、适合自身水平的经营目标。同时经营决策作为企业 发展战略 的一部分，物业 管理企业必须制订出符合自己与市场现状的发展战略,既有利于日常管理工作的正常运作,又 可提高企业内部管理水平,达到促进企业发展目的的同时，还可以增强企业的竞争能力。
2.加大综合维修、整修力度，实行小区差别管理。对于零散户房产和成型的独立式住 宅小区采用不同的管理方式和手段，实施不同的标准进行收费。零散房多数插建于各种楼房 集中建设的小区内，对小区本身造成了不协调的影响。一旦这类小区实行专业化物业管理， 这部分零散房也顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管不利于小区物业管理的 整体性，要加大其整修力度，整体规划，以便统一管理。
3.加大楼房集中的各类小区的 公共 设施维修力度和小区 环境 的整治力度。达到“绿、 静、美、安”，给住户提供一个舒适、清新的生活环境，同时也是提高物业收费律的重要前 提。
4.加强物业知识宣传和引导，培养住户物业管理的意识。主辅分离前的房屋管理长期 享受福利受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。 因此接管后的管理工作重点之一就是引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物 业管理。通过日常的管理行为、宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。 成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做 好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势，让住户真正进入角色，成 为管理的主人。
5.提高管理服务水平。物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心 就是要提供优质服务。在未来的市场中,只有提供 优质服务,物业管理企业才有生机。物业 管理中的服务工作,一是长期性,二是群众性。服务的时间较长,服务对象的范围很宽,遍布各 行各业,分布于各年龄层次各种 文化 教养水平的男女老少之中。借助社区文化建设推行小区 的物业管理服务。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理 的层次，因此要提高管理队伍的整体素质以应对主辅分离特殊的物业管理。工作的重心更倾 向于服务，推行体能服务、技能服务和智能服务，以形式多样的服务赢得住户的心。
6.做好前期分离的政策洽淡，分离前将原有的各类资产进行合理处置，确保剩余资产 小而精，优良资产不但可以减小企业今后发展的负担，同时可以带来一定的效益。同时要与 原主体单位洽谈好分离的各种政策，同时掌握好国家关于分离改制的各种政策、法规，为分 离后的良性发展奠定基础。
主辅分离房产的物业管理与其他分离行业相比难度更大。但是我们要看到它 的潜在市场，通过提高管理水平塑造服务品牌，走品牌发展战略，以确保物业管理的健康、 快速发展。
