0 引言
《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台四统一。不动产登记信息平台是建立和实施不动产登记制度过程中实现信息实时更新和共享的基础。就当前行政审批制度改革和建立服务型政府的现实需求而言，不动产统一登记信息平台的顶层框架设计直接体现了不动产登记制度的改革因素，是纵向上国家、省、市、县四级不动产登记部门职责划分的缩影，同时也是横向上各级不动产登记相关部门业务衔接的体现。目前，以土地为核心构建不动产统一登记制度已得到行业内的认可。相应的，不动产统一登记信息平台可以依托第二次全国土地调查数据库、国土资源一张图和全国土地登记信息动态监管查询系统等已有信息资源和建设成果，按照相关部门不动产审批、交易和登记信息联网共享的要求，通过系统的集成、整合和接口的拓展，实现不动产审批、交易和登记信息的部门互通、上下互联。作为全国不动产统一登记基础技术研究试点之一，徐州市在不动产统一登记信息平台构建方面进行了一些尝试。本文结合我国不动产登记现状，以徐州试点为例，拟从不动产单元的角度构建不动产统一登记权利体系，对不动产统一登记信息平台的框架进行分析，研究市(县)级不动产统一登记信息平台建设的主要内容，希望对不动产统一登记信息平台的建设有所裨益。
1 基于不动产单元的不动产登记权利体系
1.1 不动产单元
不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。以土地为核心构建不动产统一登记制度，是基于土地的自然属性考虑：
①土地的基础性，任何其他不动产(如房屋、林木等)都依附于土地而存在;
②土地的完整性，以土地为基础的登记体系，可以包容其他不动产物权的登记，而其他不动产登记则无法包容土地登记，特别是无地上定着物的土地登记，如建设用地设定登记;
③土地的固定性和永续性，除土地外的不动产，存续时间大多是有限的，仅有土地是相对不变的。不动产单元是土地及其上房屋、林木等定着物构成的基本权属单位，它是一个特定的物，是不动产权利的客体，也是不动产管理的基本单位。随着社会和经济的发展，人们对土地的利用从地表二维空间发展到涵盖地表、地上、地下的三维空间，以不动产单元为管理对象，进行房地一体 地林一体登记，符合现实生活中人们对不动产的综合利用，有利于不动产各产权单元的位置、形态、法定空间范围的表达及登记。不动产单元的划分和确定应具备以下3个条件：
①具有明确的界线，能和其他不动产相区分，划分出的不动产单元是确定的、单个的物;
②地理空间上的确定性与唯一性，依靠测量等技术手段，能够确定不动产单元的位置和坐标，并赋予唯一编码;
③具有独立的使用价值，能够满足人们生产、生活中独立的、排他的使用。不动产单元的构建以土地为基础，按土地上是否有建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，划分方法不同：无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物的土地，以土地权属界线封闭的范围为不动产单元;有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物的土地，以该建筑物、构筑物等定着物与土地权属界线封闭的范围共同组成不动产单元。
1.2 基于不动产单元的不动产权利登记体系构建
不动产登记的主要目的是通过登记将不动产物权的状态，包括设立、转移和变更的情况，向公众予以公开。不动产权利按照不同的分类原则，有不同的划分方法。以土地为基础的不动产单元，因不动产登记对象的不同，其不动产单元的划分依土地、房屋、森林和林木、构筑物等不动产类型而不同。在徐州试点的研究工作中(徐州试点不涉及海域、无居民海岛登记业务)，依据不同的不动产权利登记对象(如土地登记单元、房地登记单元、地林登记单元等)，基于不动产单元构建了不动产权利登记体系。
1)土地登记单元。没有定着物的土地以宗地为不动产登记单元。以土地登记单元为对象的登记权利类型有5种：
①土地所有权登记。长期以来，不动产所有权体系包括土地所有权、房屋所有权、林地所有权、草原所有权等权利类型。地所有权包括集体土地所有权和国家土地所有权，国家土地所有权一般不予发证。以土地为基础的不动产单元，将林地所有权、草原所有权以及水域、滩涂等自然生态空间的所有权整合归并，以土地所有权进行登记，按照农用地、建设用地和未利用地3类分类标准，来区分不同用途的土地所有权。一般而言，需登记不动产单元号、业务号、权利人、共有情况、权利类型、登记类型、登记原因、分类面积、不动产权证号等信息;
②建设用地使用权、宅基地使用权登记。建设用地使用权是自然人、法人或其他组织依法享有的在国有或集体土地地表、地上、地下建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利;宅基地使用权是农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。比如，尚无定着物的国有建设用地应以土地登记单元进行设定登记。一般而言，需登记权利人、证件种类、证件号、登记类型、登记原因、使用期限、取得价格、不动产权证号等信息;
③土地承包经营权、农用地使用权登记。土地承包经营权是以承包方式取得的耕地、林地、草原、水域滩涂使用权;以承包以外方式取得的确定为农用地使用权。一般而言，需登记发包方、权利人、共有情况、登记原因、土地使用期限、水域滩涂类型、养殖业方式、草原质量、适宜载畜量等信息;
④地役权登记。《物权法》规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称之为需役地;提供给他人使用的土地，称供役地。一般而言，需登记地役权人、供役地人、登记类型、登记原因、地役权内容、地役权利用期限等信息;
⑤抵押权登记。抵押权是债权人对于债务人或第三人提供的不移转占有的某项不动产，于债务人不履行债务时，就抵押物优先受清偿的权利。一般而言，需登记抵押权人、抵押人、债务人、抵押方式、登记类型、登记原因、在建工程坐落、在建工程抵押范围、被担保主债权数额(最高债权数额)、债务履行期限(债权确定期间)、最高债权确定事实和数额、不动产登记证明号等信息。
2)房地登记单元。长期以来，房屋登记以幢、层、套、间等为登记基本单元，在不动产统一登记制度中，应以土地为基础构建不动产单元，进行房地一体登记。以房地登记单元为对象的登记权利类型有3种：①房地产权登记。房地产权包括房屋和土地的相关权利，将国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权与房屋所有权组合，便于实现房地一体登记。按照房屋是项目内多幢房屋或独幢、层、套、间房屋，房地产权登记信息不同：项目内多幢房屋一般需登记房地坐落、土地权利人、项目名称、幢号、总层数、规划用途、房屋结构、建筑面积、竣工时间、总套数等信息;独幢、层、套、间房屋一般需登记登记原因、土地权利人、房地产交易价格、规划用途、房屋性质、房屋结构、所在层/总层数、建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积等信息;
②建筑物区分所有权业主共有部分登记。建筑物共有部分是指专有部分以外的其他部分，即公共使用的部分，如走廊、楼梯、过道、电梯等，因共有部分为业主们所共享，所以又称其为共享单元。一般而言，需登记建筑物区分所有权业主共有部分权利人、公用设施、公共场所、物业服务用房等信息;
③地役权登记、抵押权登记的内容和登记信息同土地登记单元。
3)地林登记单元。长期以来，林权登记以林木经营管理范围为登记基本单元，在不动产统一登记制度实施中，以土地及其上的森林和林木共同组成不动产登记单元。分散登记时期，林权主要包括林地，森林、林木的所有权、使用权和抵押权等权利，对地林登记单元进行登记时，主要涉及森林、林木的相关权利，林地的相关权利以土地登记单元进行登记。以地林登记单元为对象的登记权利主要是指林木所有权、使用权。一般而言，需登记森林或林木权利期限、主要树种、株数、林种、造林年度、小地名等信息。抵押权登记等的内容和登记信息同土地登记单元。
4)其他。除上述不动产登记单元外，其他不动产登记权利主要包含取水权、采矿权、探矿权等。按照《物权法》《水法》《矿产资源法》《矿产资源开采登记管理办法》等的规定，水资源使用权即取水权，属于不动产物权，具备登记能力。一般而言，取水权、采矿权、探矿权登记需登记权利类型、权利内容、取水地点、水源类型、取水量、取水用途、勘查面积、开采矿种、开采矿种、生产规模等信息。
2 不动产统一登记信息平台在国土资源信息化总体框架中的定位
2.1 不动产登记业务的定位
目前，国家、省级层面只对不动产登记职责进行了整合，而交易、管理等业务仍由原部门负责。在不动产统一登记信息平台建设方面，还没有国家层面的总体建设框架，缺乏对各级信息平台的总体架构和数据共享等方面的明确性要求。
以房产登记为例，经过长期的业务整合和信息化建设，其调查、交易、登记、监管为一体化流程，各种审批在流程内部交叉进行。因此，不动产登记业务与相关业务的关联应定位准确，这是不动产统一登记信息平台实现数据实时更新和共享的前提。以不动产调查业务为例，其与不动产登记业务关联紧密，可以在建立各类不动产登记相关图、表、卡、簿、证等的基础上，明确不动产调查核心指标体系(包含土地、房屋、草原、林地等不动产调查的数学基础、调查内容、调查精度等)，在数字城市地理空间框架(或智慧城市时空信息云平台)基础上，由国土资源管理部门统一构建数据中心，各相关部门在核心指标体系下组织实施本部门调查工作(可由本部门组织调查或在其监管下逐步将调查业务市场化运作)通过网络信息平台实现调查成果共建共享，为不动产统一登记提供前置要件。
在不动产登记部门内部，按照当前行政审批制度改革的趋势，可建立决策、执行、监督相制约、相协调的管理体系，实行管理、办理和监测分离的工作制度。在管理方面，明确各业务处室的职能定位：由一桩一件的事务性审批转向宏观管理;由既制定规则、又负责审批，转向主要负责制定政策和业务指导。在办理方面，以建立规范、透明、高效、便民的行政审批制度为目标，建设集事务受理、协助办理和信息采集为一体、具有业务办理职能的综合窗口务平台。在监测方面，利用现有网络平台和信息技术，对行政审批、行政认可行为进行自动监控，对登记行业状况进行动态监测，对关联项目的业务链信息进行及时跟踪，对突发事件进行应急处置。相对应的，不动产登记信息平台的主要建设内容应侧重于不动产登记业务的办理和监测方面，监测系统的数据源来自日常业务办理，同时，明确监测对象，利用信息化手段对行业运行形成有效监测;设定监测指标模型，分类处理不同预警事项;构建监测报告体系，为管理和决策提供信息服务。
2.2 不动产统一登记信息平台在国土资源信息化总体框架中的定位
就国土资源信息化的进程而言，国土资源部于1999年在《新一轮国土资源大调查纲要》中提出数字国土概念，要求系统整合集成有关地球表层国土资源的空间基础信息，建立国土资源各类数据库，实现国土资源调查资料的信息化和网络化，并于2009年进入收工阶段。以此为基础，完成了金土工程一期建设，随后又启动了以一中心三平台(以一张图为基础的数据中心和电子政务平台、综合监管平台、公众服务平台。核心的金土工程二期建设，主要是着眼于空间资源综合管理和优化资源配置，以地理空间信息为基准，结合全国第二次土地调查，整合土地管理、地矿管理、地质环境、测绘管理等专题空间数据，建立横向到边，纵向到底的空间数据框架，构筑国土资源一张图。到目前为止，国土资源信息工程仍侧重于服务业务执行的基础运作层面，并逐步向监测监管、辅以徐州市为例，目前，国土资源管理工作主要包含土地资源管理、矿产资源管理、地质环境管理、测绘管理等，待不动产登记局成立后，将增加不动产统一登记业务。因此，从业务的条线上来看，徐州市国土资源信息化框架结构。不动产统一登记信息管理平台，既与国土资源电子政务系统、智慧徐州时空信息云平台、城市地质调查信息系统在条线上独立并行，又统一纳入一张图工程，在数据层面和逻辑组件搭建方面实现共享和互通。
3 不动产统一登记信息平台建设
主要内容不动产统一登记信息平台的建设可以在网络环境下，基于面向服务(SOA)的系统架构，建立结构完整、功能齐全、技术先进，并与不动产统一登记工作要求相适应的、以电子政务信息化为目标的信息化平台体系，实现对内统一信息资源管理、统一登记业务流程，对外实现信息资源共享，支撑不动产登记部门的办公运转。在不动产统一登记信息平台设计中，可以云计算网络和云存储为基础，在标准规范体系和安全保障机制的支撑下，将大数据中心、登记办公平台、监管平台、共享服务平台有机联系起来，形成集信息化业务执行、综合监管、决策支持和公共服务于一体的不动产登记信息平台(见图4)。具体包含5个子系统。
1)不动产测绘成果管理系统。不动产测绘成果管理系统实现对各类不动产登记数据的维护和管理。以现有土地、房屋、林业、农村承包地等不动产登记信息化的建设成果为基础，将基于同一平台的各类不动产调查测绘数据的整合，达到各类不动产相关要素信息的采集、加工、交换、入库、制图等处理功能，实现不动产统一登记所数据浏览、空间数据转换、空间数据检查、空间数据成果输出等功能模块，保证不动产登记信息的逻辑正确性、图属一致性;提供WebGIS服务、数据汇交服务、数据查询服务，可通过WebGIS服务实现对不动产调查测绘空间数据的快速发布、浏览和查询;可通过数据汇交服务实现对市县两级提交的登记信息的提取、检查和入库更新;可通过数据查询服务实现对登记信息的快速查询和统计分析等应用。
2)不动产统一登记业务系统。依据《不动产登记暂行条例》和不动产统一登记的办法、程序与要求，从满足日常不动产统一登记业务需求角度出发，充分借鉴现有各类不动产登记业务平台的经验，实现基于同一平台的各类不动产登记业务统一办理，实现流程控制设计、智能表单设计、权限设计、附件管理、流程监控管理、查询统计、不动产证书管理、三维不动产产籍管理、系统管理与维护等功能。
3)不动产统一登记信息共享与公开查询系统。基于现有不动产登记信息部门间共享及公开查询情况，提供多种信息共享技术模式，如网站提供数据浏览、网络直连、接口调用、数据抽取、地图服务产品制作等，为不动产管理部门及其他公共管理部门提供不动产登记信息共享服务;建立不动产登记信息公开查询系统，为不动产权利人和社会公众提供不动产登记信息公开查询服务。
4)市、县、乡三级联动的不动产登记信息监管平台。依托国土资源政务专网，在不动产统一登记业务系统和数据库的基础上，采用面向服务的系统架构、组件式开发、云平台等计算机技术，集成与开发市、县、乡三级联动的不动产登记信息监管平台，实现不动产登记信息的动态获取与传输，通过对实时不动产登记信息的在线分析、统计汇总，实现对不动产登记行为的有效监管和对登记信息的有效应用。
5)不动产登记档案管理系统。满足不动产登记相关档案管理要求，具备数据录入、整理编目、检索查询、统计报表、借阅管理、系统设置、销毁管理、全文检索模块等基本功能;可以实现电子档案与不动产登记业务系统的融合，实现不动产登记业务系统业务流程办结归档的数字化管理。
4 结束语
不动产统一登记信息平台建设涉及原有各类登记系统的整合和大数据融合等复杂的技术问题，同时，也是建立和实施不动产登记制度中实现信息实时更新和共享的基础。目前，在不动产统一登记信息平台建设方面，还没有国家层面的总体建设框架，缺乏对信息平台间数据共享等的明确性要求。本文基于地方不动产登记工作实践，以构建不动产统一登记信息平台为主线，提出了以土地为核心的不动产单元构建方法，构建了以不动产单元为基础的不动产登记权利体系，分析了不动产登记业务与不动产管理其他相关业务的关联，在此基础上，明晰了不动产统一登记信息平在国土资源信息化总体框架中的定位，以徐州市为例，出了市(县)级不动产统一登记信息平台建设的主要内容，对当前不动产统一登记信息管理平台的建设进行了有益探索。
