摘 要 世界各国民法典大多都承认买卖不破租赁的规则，其立法目的是保护承租人的利益。当前理论界讨论最多的是承租人的利益保护，然而对买受人的利益关注却不够。本文试从租赁合同的承受角度进行分析，探讨在保护承租人利益的同时如何能兼顾受让人的利益，以期能更好地体现受让人的意志自由与交易的公平公正。
关键词 买卖不破租赁 法定概括转移 登记公示
作者简介：张贤军，西北政法大学民商法学专业硕士研究生。
一、买卖不破租赁的含义及其由来
买卖不破租赁在学理上一般是指在租赁关系存续期间，出租人转让出租物的所有权，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在，原租赁合同对受让人和承租人继续有效。我国《合同法》第229条明确规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
传统的民法理论认为债权是相对权，其效力只能及于债务人而不能对抗债务人以外的其他人。而物权是绝对权其效力是完全优于债权的，租赁权是基于租赁合同而产生的，其在本质上是债权。这也便是罗马法早期在民法中奉行的“买卖破除租赁”的原则。但在遵循此原则的条件下若出租人出卖租赁物，承租人处在完全被动的地位其利益是得不到任何保护。也容易导致交易的不安全和社会经济秩序的不稳定。“所以到了罗马帝政时期对此原则作了限制，规定如契约中有维持租约效力的条款的则条款优先。但此仅是契约义务而非法定义务。”
近现代各国为了加强对承租人的保护，促进对租赁物的利用。民法的理论研究开始改变以往重权属的方法，逐渐走到物尽其能以达到社会最大效益的研究道路上来，并开始注重和加强对社会弱势群体权利保护的研究。从而在一定程度上赋予了租赁权一些物权属性，使其开始具有了对抗第三人的效力，进而确定了买卖不破租赁的规则。
一般认为买卖不破租赁的规则以法典化确定下来的做法是始于德国。但在《德国民法典》制定的初期，第一草案采取的是“买卖破除租赁”的规则，反对者认为此规定完全忽视了对承租人利益的保护， 正是由于德国法学家基尔克对此规则提出了严厉的批评，后来改变了草案采取了“买卖不破租赁”的做法，于最终生效的《德国民法典》第566条确定了该规则。在后来的《意大利民法典》，《日本民法典》以及我国台湾地区的“民法典”都相继确定了买卖不破租赁的规则。
二、买卖不破租赁是否只适用于买卖
一些观点认为买卖不破租赁只能适用于以买卖形式转移租赁物所有权的情形。笔者认为买卖不破租赁的适用范围并不限于买卖。“买卖不破租赁”只不过是一种形象的说法，因为在现实生活中所有权的转移主要是以买卖的形式进行，所以在习惯上我们称之为“买卖不破租赁”。对此规则的正确理解应当是所有基于法律行为而发生的物权变动，都不应影响原租赁合同的效力。从我国《合同法》第229条的规定来看立法并没有表明买卖不破租赁只适用于买卖。其立法宗旨在于表明租赁物在租赁期间，不管以何种形式发生所有权的变动都不得影响原租赁合同的效力。在现实生活中所有权发生变动的形式是多样的如互易、赠与、确权、继承等。所以买卖不破租赁的规则不仅适用于买卖，更适应于一切租赁物所有权发生变动的情形。
三、买卖不破租赁的适用对象――不动产或动产
买卖不破租赁适用对象是不动产还是动产或者二者兼有？不同的学者却有不同的主张，有学者主张只能适用于不动产，有的主张二者兼适用。主张只适用于不动产者认为买卖不破租赁的立法目的是为了保障承租人的居住权，切实维护那些在经济上处于弱者的利益。诚如王泽鉴教授认为：“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多为经济上弱者，实有特殊保护之必要。” 他们之所以将动产排除在适用范围之外，是因为在他们看来动产和不动产相比价格较低而且容易找到替代物，不适用此规则不会对承租人造成多大影响。
笔者认为这种看法是狭隘的，首先从立法的表述上来看我国《合同法》第229条采用的是“租赁物”一词。从字面上看立法是没有把动产排除在外的。我们不能想当然的从个人角度出发去做缩小解释。从立法宗旨上讲此规则是为了保护承租人的利益，不动产尤其是房屋租赁对承租人的重要性自不待言。但有些动产租赁也会对承租人产生重大影响，动产是否适用此规则要就具体情况而定，不能一概否决。如《欧洲民法典草案》第42-7：101条规定：买卖不破租赁规则的适用对象为“租赁物”，其起草者认为该规则首先适用于所有的不动产租赁，在某种程度上也适用于动产租赁。
四、原租赁合同买受人承受时若干问题的提出
买卖不破租赁追求的效果是不影响租赁合同的效力。但如何实现这一效果？目前我国理论研究通说认为买卖不破租赁是法定的概括转移。该观点认为租赁物的所有权发生变动以后原出租人退出租赁关系，买受人和承租人成为新的合同当事人，原出租人的权利义务关系概括的转移给买受人。 这种法定概括转移导致的结果便是买受人只能同意，进而承受原租赁合同的权利义务关系。按合同法原理来讲，合同的概括转移除合同双方当事人达成转让的协议以外，还需经对方当事人的同意，然而在买卖不破租赁中却打破了这一法理。合同法中的“合意”在这里体现为“法定同意”。
“法定同意”有时并不能代表买受人的真实意思，如果出卖人故意隐瞒原租赁合同的事实，在这种受让人都不知道的情况下何来真实的意思表示呢？买卖不破租赁的这种“法定同意”是与《合同法》中“意思一致”是冲突的，是严重违反合同法的精神。
（一）关于房租的问题
以一案例加以分析：甲与乙关系甚好，甲把市值2000元每月的房子以1000元每月的价格出租给了乙，后甲又把该房出卖给不知情的丙。根据买卖不破租赁的规则，丙只能“法定承受”原租赁合同的义务。这对买受人来说显然是不公平的，此是其一；其二如果出卖人提前收取了房租，那么便会出现买受人无房租可收的局面。如果出卖人转让房屋以后不知去向，那么此时丙该如何救济自己的权利？买卖不破租赁的目的固然是为了保护承租人的利益，但绝不能在损害买受人的基础上保护承租人的利益。
（二）关于商人承租的问题
现实中的房屋租赁并不一定都是为了居住，有很多的租赁是为了从事商业活动。买卖不破租赁的目的是为了保护弱者的利益，根据法理自然人中哪些人是可以成为商人？是那些在社会生活中有闲置资产的人。也就是说只有那些手头上富裕的人才有从事商事营业的资本，可见商人显非弱者。所以在商人承租房屋进行营利的情况下，出租人转移房屋所有权的，个人认为是不能适用买卖不破租赁的规则。当承租人承租房屋是为了居住时，生存权和所有权相比生存权的价值位阶显然是高于所有权。但在租赁是为了营利的情况下，承租人的商事维持利益显然是不能对抗买受人的所有权。
（三）关于出租人欺诈的问题
承接上接的案例，如果出卖人甲故意不把房屋出租的事实告诉丙，并和丙办理了所有房屋转让手续。等丙行使房屋所有权时却发现乙对此房还有五年的租赁权。买房屋就是为了居住，面对房屋还有如此长的租赁期限，此时的丙又该如何救济？如果出卖人甲健在，买受人丙可以以意思表示不真实为由请求法院或者仲裁机构撤销合同。如果甲下落不明或者死亡，丙岂不是无处可以救济？
五、关于买卖不破租赁的几点建议
根据我国《合同法》第229条的规定，在原租赁合同的承受上国内大部分学者主张的是法定的概括转移说，但从上文提出的几个相关问题来看，坚持法定的概括转移在一些情况下是严重有损买受人的利益。是否有种两全其美的办法呢？笔者认为是可以探讨的，在买卖不破租赁的规则下，原租赁合同的承受应采取一种折中的办法――在采取法定概括转移的同时赋予买受人一定的意志自由，即在买受人承认原租赁合同继续有效的前提下，买受人可以与承租人进行合理协商，改变一些明显违反公平正义的条款。这样既能保护承租人的利益，也能很好兼顾买受人的利益。
对于上文提到的关于承租人是生活居住还是商事营业的问题，笔者认为应该区别对待，既然买卖不破租赁的立法目的是为了保护弱者的利益。然而商人在经济上显非弱者，对其而言是不能适用此项规则。再者随着近年来国内经济的迅速发展，尤其是房地产事业的兴起和繁荣，房屋租赁市场较好。商人不适用此条规则对他们的经营不会造成多大影响。
上文关于出卖人欺诈是一个重要的问题。在房屋的买卖中有时出卖人出于各种利益的考虑会故意隐瞒房屋出租的事实，严重损失了买受人的利益。又因现代生活复杂、社会信息量大，在交易的过程中信息往往是不对称的。为了能更好的保护买受人的利益，笔者认为在适用买卖不破租赁时一个重要前提是看原租赁合同是否经过登记公示。因为租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗第三人。
笔者认为建立登记公示制度既是必要的、也是可行的。拿房屋租赁登记公示制度来说，出租人和承租人订立的房屋租赁合同依法进行登记，使房屋的租赁关系通过登记对外公示，使交易相对人便于获知。从而使相对人自由决定是否进行交易以便更好地保护自己的利益。
为了平衡承租人和买受人的利益，以维护交易的稳定，更好地体现受让人的意志自由与交易的公平公正。综上所述，笔者认为有只对买卖不破租赁规则进行适时调整才能使其更富有生命力，以适应现代社会不断变化和发展，使其在保护弱者利益的同时更能兼顾买受人的利益。
