摘要：在我国，住房问题始终是广大人民群众最为重视的问题之一。随着我国社会的进步，城镇住房改革制度的不断发展，房地产中介机构也随之兴起。房地产中介机构对人们社会生活的提高具有十分重要的影响，在房地产交易当中发挥着重要的作用。房地产中介机构的良性原作有利于我国房地产市场的持续发展。但是，由于我国房地产中介行业的发展过快，导致其在很多方面都不完善，因而出现了很多问题。本文结合当前天津房地产中介机构的发展现状，对其中存在的一些问题进行了分析，进而试提出了一些应对措施。
关键词：房地产；中介机构；发展现状；问题研究
一、天津房地产中介机构的发展现状
在我国社会当中，住房属于刚性需求，同时由于房地产市场发展迅速，使得房地产中介机构与人们的生活密切相关。天津市当前的房地产中介机构数量十分庞大，基于天津市目前二手房买卖和租赁的市场现状，人们普遍认为只有通过房地产中介机构才能获得更多的二手房租售信息，才能最终买到或者租到合适的房子。
近几年，由于国家对于房地产市场发布了很多宏观调控的政策，在这些政策的影响之下，很多原本计划购房的人都开始观望[1]。再加上很多刚刚毕业踏入社会的大学生、新就业人员、暂时不具备购房能力的中低收入人群的存在，使得二手房租赁市场变得异常火爆。大量的市场需求极大的促进了房地产中介机构及从业人员的发展。
由于房地产中介机构的迅速崛起和发展，为了保护购房者的资金安全，国家建设部和中国人民银行早在2007年初就颁布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，对房地产中介机构的资金监管工作进行规范。随后，各个省市和地区更具自身的特点和实际情况，也制定了具体的实施细则。但是，天津市仍然有一些地区的房地产中介机构仍然十分不规范，无视国家的规定，对购房者的交易资金仍然是由房地产中介机构代为托管[2]。
二、天津房地产中介机构存在的问题
（一）入行门槛低。当前，天津对于房地产经纪行业，还没有一个完善、统一的规定，导致房地产中介机构的入行门槛很低，几乎人人都可以进入某一个中介公司从事房地产中介业务。根据中国房地产经纪人学会与中国房地产估价师共同发布的《房地产经纪行业发展报告》来看，全国大约有60%左右的房地产中介机构的从业人员没有取得相应的职业资格。同时由于房地产中介机构的人员流动性很大，使得很多从业人员的从业年限不足一年。这就导致了天津市大多数房地产中介公司的从业人员鱼龙混杂，平均素质和能力较低，法律意识比较薄弱。有很多房地产经纪人认为只要卖出房子就可以，因而难免采取一些不道德的行为和手段，给房地产市场的发展带来了很大的风险。
（二）业务结构单一。在天津市的一些地区中，有很多小型的中介公司，甚至只有一个门店，店内只要有几套桌椅、几台电脑、几部电话，再有几个业务员，就可以开门做生意。很多这样的小型中介公司，都是一个老板带着几个业务员，从事着二手房买卖和租赁的业务活动[3]。这种小型中介机构几乎不具有任何的风险抵抗能力，信誉普遍比较差。而一些大型的房地产中介机构虽然采取的是连锁经营的模式，经营规模也比较大，但是却没有十分良好和可信的品牌形象。这些中介机构往往太过于重视表面工作，而对于真正重要的企业文化和内涵却没有很好的建立起来。
在天津，无论是大型的房地产中介机构，还是小型的中介公司，在业务操作方面十分的粗糙，很少总结经验。在很多时候，中介人员往往都是为了看房而看房。由于房地产中介机构的主要业务都集中在二手房的买卖和租赁这一方面，所以如果风险来临，如此单一的业务结构是不利于房地产中介机构规避风险的。
（三）服务诚信度不足。在天津市目前的房地产中介机构当中，大多数交易流程都不够规范。中介公司为了促成交易，通常会想尽一切办法，导致了服务诚信度严重不足[4]。有时，为了迎合客户省钱的心理，争取客户在本公司成交，一些中介公司甚至为客户签订“阴阳合同”，以逃避购房的税费。还有一些中介机构的内部员工以个人的名义收购低价房屋，然后高价倒卖。一些中介公司还经常挂出低价的空盘来吸引客户，当客户询问的时候，就谎称该房源已经售出，然后向客户推荐其他房源。
目前，天津市大多数房地产中介机构的收费标准和收费方式十分的混乱。有的中介公司只收取固定佣金，也有的中介公司收取部分佣金和部分差价，还有的中介公司不收佣金，只赚差价的。很多中小型的中介公司还存在这不符合规定的乱收费现象，例如，在带领客户看房子时，不管成交与否，都要收取所谓的“看房费”。这种只重利益，不顾诚信的行为，严重的妨碍了天津市房地产市场的正常发展。
（四）市场监管不力。在成熟市场中，一个行业的监管应当有该行业的协会来进行。而在我国，在对房地产经纪行业进行监管时候，由于政府相关的管理部门繁多，各部门之间的责任不清晰、合作不协调，缺乏统一性，存在着“多头管理”的现象。在我国，虽然有《城市房地产中介服务管理规定》、《中国人民共和国房地产管理法》等相关的法律法规对房地产经纪行业进行规范，但是，很多房地产中介机构和从业人员为了追求高额的利益，不惜抱着投机的心态去损害购房者的利益[5]。对此，由于监管方面的混乱，使得这种行为不能被及时、有效的制止和惩处。
三、优化房地产中介机构的措施
（一）加强对从业人员的培养和监督。房地产中介机构的服务水平和服务规范在很大程度上取决于从业人员的能力与素质。对此，我国应当借鉴其它国家相关的、较为成熟和完善的经验，对我国房地产中介人员进行严格的职业培训。在考试合格之后，才能获得职业资格，持证上岗[6]。在美国房地产经纪人以及房地产经纪部门都可以用英文单词“broker”表示，原因在于美国房地产经纪人机构的拥有者必须为房地产经纪人，拥有相应的资格证书。也就是说，要想成立房地产经纪人机构，就必须拥有房地产经纪人的执照。在平时的工作中，中介公司还应注重对员工专业素质和道德水平的培养和建设。让中介人员都能够依法从业，从而保障整个行业的健康发展。
（二）完善相关法律法规。为了确保房地产经纪市场能够健康、有序的发展，就要有完善的法律法规最保障。我国虽然有一些相关的法律法规，但年代比较久远，不符合当前房地产市场的实际情况。对此，我们也可以借鉴国外的先进经验，例如在美国，规定房地产经济行业执照制度和执行代理制度的相关法律是《执照法》和《一般代理法》，房地产经济行业的政府监管机构是房地产中介委员会，该委员会指引行业专向代理和独家代理，在独家销售的契约模式下，经纪人的利益得到了充分的保护，同时该模式具有一定的排他性。美国的房地产销售模式发展到目前以MLS（multiple listing service）系统为主，这一系统对于提高交易效率，加速房源流通，降低交易成本起到了关键性的作用，是互联网发展的有效应用。引入MLS系统必将会为天津的存量房交易带来积极的变革，使房地长市场和房地产中介机构都能够得到有效的监督和约束，从而推动房地产市场的良好发展。
房地产市场的迅速发展离不开房地产中介机构的推动和促进。对中介机构发展中出现的问题，我们应当透过问题的表面对其根源进行分析，有针对性的采取相应的措施进行解决。这样，在保证了房地产中介机构的健康发展的同时，才能够更好的推动我国房地产市场的发展。（作者单位：天津交通职业学院）
